“突然想到一個(gè)問(wèn)題，向大家求證一下：公司買房限購(gòu)嗎?”在“新國(guó)八條”出臺(tái)當(dāng)天，易居(中國(guó))控股有限公司董事局主席周忻曾在微博上這樣寫(xiě)道。

　　這一問(wèn)題，似乎提供了繞開(kāi)限購(gòu)令的一種新“思路”。據(jù)了解，除了以公司名義買房外，目前被公開(kāi)討論的規(guī)避限購(gòu)令的方法，至少已有五種。不過(guò)截至目前，這些招數(shù)還鮮有人使用。

　　以公司名義買房一舉多得?

　　此前有報(bào)道說(shuō)，以公司名義購(gòu)買住宅，轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)所需要支付的稅費(fèi)成本將遠(yuǎn)高于個(gè)人購(gòu)買。但上海一家負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)買賣的房屋銷售公司總經(jīng)理卻表示：“只要變更公司的股權(quán)登記，就可以非常方便地交易房產(chǎn)，并且不用支付任何稅費(fèi)。”

　　在銷售五六百平方米的商辦樓時(shí)，該總經(jīng)理通常會(huì)推薦購(gòu)房者以公司名義買房。與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易相比，轉(zhuǎn)讓公司的股權(quán)手續(xù)更簡(jiǎn)單，稅收成本也很低。

　　對(duì)于上述說(shuō)法，上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平予以了糾正：“并不是不用交稅，而是房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收轉(zhuǎn)為了企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面的稅收。”

　　但杜躍平也同意，相比產(chǎn)權(quán)交易，通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)買賣房屋能夠合理避稅。

　　據(jù)透露，和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋一樣，個(gè)人轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)同樣要征收個(gè)人所得稅，但不用交納個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋所需要交納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)。按照“新國(guó)八條”的規(guī)定，購(gòu)買時(shí)間在5年以內(nèi)的普通住房，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納全額5.65%的營(yíng)業(yè)稅。而以公司名義買房，在交納稅費(fèi)時(shí)能抵扣多項(xiàng)成本。

　　根據(jù)目前上海工商登記管理制度，有人認(rèn)為，成立新的公司買房，新公司必須每年有一定經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，如果沒(méi)有業(yè)績(jī)，公司就會(huì)被注銷。但杜躍平表示，即使公司被工商局注銷，公司所擁有的房屋并不會(huì)變更所有權(quán)，個(gè)人仍然可以以公司名義繼續(xù)持有房產(chǎn)。

　　不過(guò)，以公司名義買房，并不適用于絕大多數(shù)的購(gòu)房者。上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總裁周國(guó)平說(shuō)，以公司名義買房，更適合購(gòu)買500平方米以上、擁有多年企業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)主。對(duì)于大多數(shù)人而言，這樣的方法存在較多法律風(fēng)險(xiǎn)，并不適用。

　　上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，以公司名義買房最大的風(fēng)險(xiǎn)是銀行一般不會(huì)向公司提供按揭貸款。杜躍平還表示，如果用來(lái)買房的公司存在隱性債務(wù)或者訴訟官司，也會(huì)給購(gòu)房者買賣房屋帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過(guò)，如果以公司名義轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，需要支付的稅費(fèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以個(gè)人名義購(gòu)房。按目前規(guī)定，以公司名義轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，不僅要支付企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅，還要支付稅率高達(dá)增值額30%至60%的土地增值稅。

　　采用“盤外招”或得不償失

　　除了以公司名義購(gòu)買房屋，被上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)廣泛討論的避限方法還有四種：假離婚、借用他人名義買房、將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給父母、外地人補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或“四金”。不過(guò)，這些做法都存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，假離婚是所有方法中風(fēng)險(xiǎn)最大的，在辦理假離婚的過(guò)程中，極易因產(chǎn)權(quán)交割分歧，假戲成真，最終使購(gòu)房者人財(cái)兩失。

　　和假離婚相似，借他人名義購(gòu)買房屋，同樣存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。蔡為民不動(dòng)產(chǎn)策劃智庫(kù)總經(jīng)理蔡為民回憶，在上海實(shí)現(xiàn)兩銷合并以前，有部分臺(tái)灣購(gòu)房者曾以大陸購(gòu)房者名義在上海購(gòu)買內(nèi)銷房。當(dāng)時(shí)，他們?cè)��?jīng)私下訂過(guò)各種合同，但最終這些合同都被人找出了漏洞，使得購(gòu)房者因此吃了大虧。

　　他認(rèn)為，借他人名義買房，很多購(gòu)房者為了保護(hù)自己的權(quán)益，會(huì)在房產(chǎn)證上設(shè)定較高額的抵押登記，以“逼迫”對(duì)方到時(shí)將房屋產(chǎn)權(quán)“完璧歸趙”。但事實(shí)上，這一做法并不保險(xiǎn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)一旦出現(xiàn)大幅度上漲，而房屋的抵押金額卻維持不變，被借用購(gòu)房名義的人就極有可能拒絕過(guò)戶。

　　至于將房子通過(guò)贈(zèng)送等形式轉(zhuǎn)讓給父母，目前也有部分上海購(gòu)房者所體會(huì)到風(fēng)險(xiǎn)。此前一些購(gòu)房者在上海限購(gòu)令細(xì)則公布前，通過(guò)贈(zèng)送方式將自己的名字從產(chǎn)證上除去，為此付出了十余萬(wàn)元的契稅。而在限購(gòu)令細(xì)則出臺(tái)后，上述購(gòu)房者被意外告知并不屬于被限購(gòu)的對(duì)象，十余萬(wàn)元的契稅打了水漂。

　　除上述做法外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者此前也曾報(bào)道，上海部分社保中介在限購(gòu)令出臺(tái)后向購(gòu)房者提供補(bǔ)繳社保和個(gè)人所得稅的服務(wù)。但上述做法同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，銀行可能因?yàn)樯绫�屬于補(bǔ)繳而拒絕向購(gòu)房者提供貸款。

　　暗渡陳倉(cāng)者尚不多

　　盡管被討論的避限方法有多種，但在衡量利弊后，真正使用上述辦法的購(gòu)房者并不多見(jiàn)。

　　上海2月18日出臺(tái)的 《關(guān)于本市貫徹執(zhí)行住房限售等政策有關(guān)問(wèn)題的通知》明確要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并許承諾，按照國(guó)家和本市住房限售的規(guī)定，對(duì)購(gòu)房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料以及納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明(對(duì)非本市戶籍居民家庭)進(jìn)行核對(duì)。

　　如果房地產(chǎn)企業(yè)違反限售規(guī)定從事銷售、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，將責(zé)令限期整改，不良記錄記入企業(yè)誠(chéng)信檔案;拒不整改的，可按規(guī)定暫停網(wǎng)上備案，并將違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)名單提供給市局，由上海市住房保障和房屋管理局按照要求統(tǒng)一提交市規(guī)土、稅務(wù)、工商、銀監(jiān)、公積金等部門。

　　上述條款讓上海開(kāi)發(fā)商和房屋中介在接受有關(guān)限購(gòu)令規(guī)避方法話題的采訪時(shí)，顯得非常謹(jǐn)慎。至少有6家房地產(chǎn)中介公司和四五家上海高端樓盤的開(kāi)發(fā)商告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在銷售房屋時(shí)，并沒(méi)有遇到不符合購(gòu)房條件的購(gòu)房人，目前也沒(méi)有遇到個(gè)人以公司名義買房的情況。

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿說(shuō)，從他們門店接觸的客戶看，還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這種現(xiàn)象。但蔡為民卻介紹說(shuō)，他的一個(gè)朋友就因?yàn)闉榱速I房，不得不和老婆辦理假離婚。周國(guó)平則認(rèn)為，目前采用盤外招避開(kāi)限購(gòu)令的買房人的確不多，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)低迷。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商和房屋中介方式并非沒(méi)有掌握盤外招的情況，他們擔(dān)心的是上述辦法在被媒體廣泛報(bào)道后，又會(huì)成為國(guó)務(wù)院新調(diào)控措施的打擊對(duì)象。