一位不愿具名的開發(fā)商就對(duì)記者表示，預(yù)售金一旦被全部監(jiān)管，將使企業(yè)失去對(duì)資金的調(diào)配力，首先就有可能導(dǎo)致企業(yè)無錢拿地。而如果監(jiān)管辦法突然出臺(tái)，對(duì)在售項(xiàng)目預(yù)售金即時(shí)開始監(jiān)管，將打亂企業(yè)既定的資金安排計(jì)劃。

■ 一家之言

建議預(yù)售金監(jiān)管分級(jí)處理

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，預(yù)售金監(jiān)管不應(yīng)急于實(shí)行，發(fā)布政策切忌因噎廢食，并建議分級(jí)處理，適度監(jiān)管。

首先，監(jiān)管對(duì)象要分級(jí)，重點(diǎn)是資質(zhì)在三級(jí)以下，開發(fā)面積在10萬平米以下，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)；而對(duì)上市公司，無需監(jiān)管，證監(jiān)會(huì)在監(jiān)管，監(jiān)事會(huì)也在監(jiān)管，況且即使一個(gè)項(xiàng)目出事，它亦有能力負(fù)責(zé)。

其次，監(jiān)管資金比例也要分級(jí)處理，對(duì)具有一定開發(fā)面積，資質(zhì)在二級(jí)以上，有成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、銀行資信在4A級(jí)以上的企業(yè)，只監(jiān)管1/5的工程資金就可以了，因?yàn)槠髽I(yè)自有資金買地，建安費(fèi)用只占1/5左右；對(duì)于資質(zhì)在三級(jí)以下，開發(fā)面積在10萬平米以下、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)，預(yù)售資金監(jiān)管一半，適當(dāng)留給發(fā)展空間。

再次，監(jiān)管階段持續(xù)到竣工驗(yàn)收即可，不必監(jiān)管到產(chǎn)權(quán)登記階段。

■ 觀點(diǎn)PK

房企可能提前降價(jià)回款

中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，如果確信監(jiān)管辦法將出臺(tái)，房企將極有可能會(huì)搶在辦法出臺(tái)前降價(jià)銷售，抓緊回款，以避免預(yù)售資金被鎖定在項(xiàng)目上。而在監(jiān)管辦法出臺(tái)后，開發(fā)商也將被迫加快開發(fā)和資金周轉(zhuǎn)速度，盡快竣工，以撤銷資金監(jiān)管。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾分析，本輪樓市調(diào)控以來，開發(fā)商的多個(gè)資金來源均受到限制，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房者按揭貸款和上市公司再融資。由于4月中旬以來成交急劇下滑，多數(shù)開發(fā)商是依靠去年和今年4月中旬以前回籠的資金在支撐。而一旦預(yù)售款專戶監(jiān)管，實(shí)際上又將開發(fā)商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢(shì)下，開發(fā)商將被迫選擇降價(jià)，加快資金回籠速度。這意味著，原先許多人預(yù)計(jì)在10月以后才會(huì)出現(xiàn)的降價(jià)潮將會(huì)提前到來。

可能影響后市供應(yīng)

而多位房企負(fù)責(zé)人則表示出對(duì)資金監(jiān)管的擔(dān)憂。一位不愿具名的開發(fā)商對(duì)記者表示，如果突然實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管，不僅會(huì)打亂企業(yè)既定的資金使用計(jì)劃，使企業(yè)失去對(duì)資金的調(diào)配力，同時(shí)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無錢拿地，影響后續(xù)市場(chǎng)供給，甚至可能帶來未來房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。

還有開發(fā)商對(duì)記者表示，相對(duì)于國外房企融資渠道多樣，國內(nèi)房企主要的資金來源就是銀行信貸和銷售回款。而目前信貸環(huán)境對(duì)開發(fā)企業(yè)來說并不寬松。特別是一些大型房企，利用一個(gè)項(xiàng)目銷售回款去拿地、開發(fā)新項(xiàng)目是慣常做法。一旦監(jiān)管預(yù)售資金，大房企這種滾動(dòng)開發(fā)模式將受到挑戰(zhàn)。而對(duì)于小房企來說，如果試圖通過加快開發(fā)節(jié)奏來實(shí)現(xiàn)資金脫管，還有可能因搶工期出現(xiàn)工程質(zhì)量問題。

此外，還有人擔(dān)心預(yù)售金監(jiān)管將給部分中小企業(yè)致命打擊，市場(chǎng)僅剩大房企，更容易形成壟斷和價(jià)格聯(lián)盟。

■ 他山之石

天津 專用POS機(jī)繳房款

去年8月20日起，天津市在和平、河西、河?xùn)|、南開、河北和紅橋六區(qū)實(shí)施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管。凡在天津市區(qū)內(nèi)六區(qū)辦理商品房銷售許可證進(jìn)件手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)簽訂《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》并設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，其資金將納入新建商品房預(yù)售監(jiān)管范圍。

據(jù)悉，監(jiān)管資金在操作上堅(jiān)持�？顚�戶、�？顚４�、�？顚Ｓ�。購房人購買新建商品房時(shí)，憑房企在商品房銷售管理網(wǎng)上打印的繳款通知書，到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或通過預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機(jī)，將購房款直接繳入監(jiān)管賬戶，并憑銀行出具的繳款憑證或POS機(jī)簽單向房企換領(lǐng)購房專用發(fā)票。

監(jiān)管項(xiàng)目進(jìn)款后，房企可以按規(guī)定的資金用途和工程進(jìn)度申請(qǐng)使用資金。監(jiān)管中心按照有關(guān)規(guī)定并到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)核查以后，屬于符合用款條件的，準(zhǔn)予支付。

石家莊 房企違反監(jiān)管記入誠信檔案

今年5月21日起，石家莊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況，在相關(guān)商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，雙方共同簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。開發(fā)企業(yè)必須保證承購人交付的首付款、分期付款及全額購房款全部匯入該項(xiàng)目監(jiān)管銀行的資金監(jiān)管賬號(hào)。