6月中旬，無錫市民張先生頂著大雨到處看房。正當(dāng)他遲疑是否要出手時(shí)，收到一條從無錫綠城？玉蘭花園項(xiàng)目售樓處發(fā)來的短信：“意向金10萬元抵12萬元或30萬元抵35萬元，5天內(nèi)簽約優(yōu)惠1萬元，一次性付款優(yōu)惠6萬元……老業(yè)主再次購(gòu)房?jī)?yōu)惠1萬元，贈(zèng)送一個(gè)價(jià)值10萬元的地下車位，一部?jī)r(jià)值8萬元的中央空調(diào)”。

綠城中國(guó)5月份事跡顯示，當(dāng)月銷售20億元，同比縮水七成，居5月份上市房企銷售事跡下跌榜首位。綠城中國(guó)一直保持的高負(fù)債開發(fā)模式也使其資金壓力雪上加霜，不但去年底負(fù)債率高達(dá)105%，而且今年要支付約200億元地價(jià)款，資金缺口超過100億元。

耐人尋味的是，綠城中國(guó)項(xiàng)目在無錫銷售情況很好，自去年開盤后銷售率保持在90%左右。一名地產(chǎn)分析師就此對(duì)《投資者報(bào)》表現(xiàn)，對(duì)并未遇冷的項(xiàng)目如此“優(yōu)惠”，足見綠城中國(guó)目前面臨的困境和危機(jī)不可小視。“直接降價(jià)或許是其下一步棋”。

資金緊張

盡管2008年遭遇過資金重壓，但2009年的地產(chǎn)刺激政策給綠城中國(guó)送來天量信貸和可觀銷售額。也因此，公司全然忘記了在上一輪調(diào)控中瀕臨被收購(gòu)的教訓(xùn)，仍到處猖狂拿地。

2009年8月7日，在無錫土地拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，宋衛(wèi)平一身白色T恤呈現(xiàn)，談笑風(fēng)生中，僅用了16分鐘，就以29億元的價(jià)格輕松競(jìng)得當(dāng)?shù)?1號(hào)地塊。

盡管2009年到處拿地花費(fèi)不少，綠城中國(guó)仍然財(cái)大氣粗，截至去年年底，其現(xiàn)金存量近100億元。這讓公司底氣十足，2010年冒著政府調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)高調(diào)拿地。

2010年前兩個(gè)月，綠城中國(guó)通過招拍掛取得上海、青島、新泰、舟山等多幅優(yōu)質(zhì)土地。至此，公司土地儲(chǔ)備總用地面積達(dá)2200余萬平方米。

事實(shí)上，綠城中國(guó)的拿地政策一向激進(jìn)。早在2008年市場(chǎng)低迷時(shí)代，在不少土地流拍的情況下，綠城中國(guó)接連在杭州等城市拿下稀缺住宅地塊。2009年拿地更猖狂，耗資456億元，占合同銷售額的88.8%。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠城中國(guó)在高負(fù)債率的情況下持續(xù)拿地，一旦銷售放緩，公司可能再度面臨財(cái)務(wù)困境。由于綠城中國(guó)在2010年一季度拍下的土地中，部分需要一年之內(nèi)繳清土地價(jià)款，這意味著，下半年所面臨的資金壓力非常大。

到目前為止，綠城中國(guó)未付清的地價(jià)款還有多少呢？綠城中國(guó)行政總裁壽柏年對(duì)本報(bào)記者表現(xiàn)，“對(duì)于2009年456億元的地價(jià)款，去年已支付200億元左右，今年仍有230多億元尚未付清。”對(duì)于目前支付地價(jià)款的具體數(shù)目，壽柏年表現(xiàn)，2010年又購(gòu)置了一些土地，地價(jià)款為90億元左右，“如果接下來不買地的話，今年綠城中國(guó)大概要付200億元的地價(jià)款，到現(xiàn)在為止，已經(jīng)支付100億元。”

也就是說，綠城從年初的手持100億元現(xiàn)金，變成目前超過100億元資金缺口。2010年又是綠城最需要花錢的一年，綠城團(tuán)體在建項(xiàng)目達(dá)102個(gè)，新開工面積將超過800萬平方米，在建面積超過1200萬平方米，僅次于綠地和萬科(000002,股吧)。

銷售遇冷

在市場(chǎng)低谷時(shí)，負(fù)債率高、銷售才能弱的企業(yè)無疑處于弱勢(shì)。在花旗銀行的分析報(bào)告中談到，本輪調(diào)控受影響較大的房企中，綠城中國(guó)排在第一位。

之所以受影響最大是因?yàn)樵诰G城中國(guó)2010年開工的項(xiàng)目中，近三成位于一線城市，在調(diào)控背景下銷售面臨的挑釁就更大。“綠城中國(guó)的樓盤基礎(chǔ)屬于高端項(xiàng)目，此次宏觀調(diào)控重要瞄準(zhǔn)了高端項(xiàng)目；同時(shí)，綠城中國(guó)拿地的成本一直比較高，房?jī)r(jià)回調(diào)余地不大。”分析師薛建雄表現(xiàn)。

盡管壽柏年認(rèn)為2010年房?jī)r(jià)不會(huì)有太大影響，并堅(jiān)定地信任，“中國(guó)決定房地產(chǎn)前行的大經(jīng)濟(jì)背景并沒有產(chǎn)生變更，包含經(jīng)濟(jì)回暖復(fù)蘇、城市化過程、居民收入進(jìn)步以及居民請(qǐng)求改良住宅需求等方面”。

但實(shí)際的情況是，綠城中國(guó)在售的豪宅已經(jīng)遇冷。數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)今年以來新開盤房源的銷售率浮現(xiàn)降落趨勢(shì)，前四個(gè)月平均銷售率從去年下半年的82.8%跌至65%。另一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前四個(gè)月，綠城實(shí)現(xiàn)銷售金額143億元，盡管比去年同期增加170%，但難以掩飾銷售完成程度滯后和銷售率下滑的現(xiàn)實(shí)，而且僅完成全年銷售目標(biāo)的21%，遠(yuǎn)低于內(nèi)地房企同行30%的平均程度。