黃金即便埋地三尺,也避不開(kāi)商人的嗅覺(jué),何況如今光芒乍現(xiàn)?

或許是愛(ài)好足球,萬(wàn)科總裁郁亮頗為形象地將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)比作一場(chǎng)足球賽:過(guò)去十幾年房地產(chǎn)商踢完了上半場(chǎng),如今下半場(chǎng)剛剛開(kāi)端。

此言之下,萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的神秘面紗揭開(kāi)。6月9日,萬(wàn)科發(fā)布,旗下首個(gè)城市綜合體龍崗中心區(qū)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地籌備中,預(yù)計(jì)2011年面市。這意味著,萬(wàn)科向多元化發(fā)展邁出了堅(jiān)實(shí)一步。

就在不久前,大連萬(wàn)達(dá)團(tuán)體董事長(zhǎng)王健林榮登內(nèi)地新首富。第一次,商業(yè)地產(chǎn)大佬代替住宅大佬坐上首富之位。王健林的登頂意味著,商業(yè)地產(chǎn)亦可制作財(cái)富神話。

業(yè)內(nèi)人士廣泛認(rèn)為,傳統(tǒng)房地產(chǎn)以住宅為主的單一格式,已至轉(zhuǎn)型時(shí)點(diǎn)。

不止萬(wàn)科,當(dāng)下,開(kāi)發(fā)商們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)絲毫不粉飾覬覦之心。就連今典團(tuán)體聯(lián)席主席張寶全亦公開(kāi)稱:“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式我必定不會(huì)做了,那個(gè)時(shí)候的傳奇已經(jīng)沒(méi)有措施再?gòu)?fù)制,那個(gè)時(shí)代過(guò)去了。”

地產(chǎn)業(yè)的第二階段

時(shí)代在變,房地產(chǎn)亦在變。

在郁亮看來(lái),地產(chǎn)業(yè)遍地黃金的時(shí)代已過(guò)去,未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和權(quán)勢(shì)格式充滿變數(shù)。

金地總裁凌克則把地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為三個(gè)階段:初級(jí)階段是住宅開(kāi)發(fā),第二個(gè)階段是商業(yè)開(kāi)發(fā),第三個(gè)階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。顯然,目前中國(guó)地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入第二階段。

地產(chǎn)大佬們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略安排可以佐證。

2010年一季度,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售面積約137萬(wàn)平方米,合同銷售金額約152億元,超過(guò)了萬(wàn)科此前頒布的150.9億元的一季度銷售額,也高于中海、恒大、保利、綠城等公司,第一次坐上了季度銷售額老大的地位。而這也進(jìn)一步刺激了其他幾大房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的決心。

今年4~5月,萬(wàn)科陸續(xù)披露旗下3個(gè)體量宏大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項(xiàng)目,這4個(gè)項(xiàng)目分辨位于北京、西安、東莞和武漢,籠罩了一線城市、沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市,總投資高達(dá)百億元。

這輪投資涉及企業(yè)之廣、投資范圍之大前所未有。萬(wàn)科之外,地產(chǎn)商如保利、中糧、萬(wàn)通、華潤(rùn)置地、凱德置地、雅居樂(lè)等品牌房企們亦有動(dòng)作。

華潤(rùn)置地在香港2009年的事跡發(fā)布會(huì)上披露了公司商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將上升至40%。隨后,一直專注于住宅開(kāi)發(fā)的雅居樂(lè)也在中山拋出20萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。

從保利地產(chǎn)的公告可以看出,保利地產(chǎn)今年已斥資214.71億元拿下位于北京、上海、廣州、天津等地的數(shù)宗地塊。而從近日競(jìng)得的地塊看,保利所取得的多幅地塊為商住用地。

保利的拿地路線圖浮現(xiàn)了部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的路徑,而最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則反應(yīng)了房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的成果。

統(tǒng)計(jì)顯示,從今年一季度開(kāi)端,商業(yè)地產(chǎn)的成交比重開(kāi)端逐漸上升。在商品房總成交套數(shù)中,商業(yè)地產(chǎn)占比從2009年4季度的6%,上升到今年一季度的8.1%,而新政之后更是首次突破9%,達(dá)到9.5%。

“預(yù)計(jì)這一比例有可能在6~7月份持續(xù)上升。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,本輪力度空前的調(diào)控政策仍是重要針對(duì)住宅項(xiàng)目,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并未明白限制,商業(yè)項(xiàng)目仍沿用之前的信貸門檻,而這一門檻已和住宅基礎(chǔ)持平,本來(lái)的劣勢(shì)基礎(chǔ)不復(fù)存在,這對(duì)一度被低估的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō),意味著新的利好和機(jī)會(huì)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,住宅市場(chǎng)是一次性收益,而商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期收益,商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的增值效應(yīng)在于三種,一是房地產(chǎn)本身物業(yè)的增值,二是商業(yè)流通經(jīng)營(yíng)的增值,三是商業(yè)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的品牌增值。

無(wú)疑,適當(dāng)比例的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可應(yīng)對(duì)行業(yè)競(jìng)合加速和利潤(rùn)率的攤薄。同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)更容易獲得政府的政策扶持。

在此前的十?dāng)?shù)年,地產(chǎn)大佬依附住宅開(kāi)發(fā)不斷延續(xù)著財(cái)富幻想。在“2010新財(cái)富500富人榜”中,有88位來(lái)自地產(chǎn)業(yè),占上榜富豪人數(shù)的17.6%;其財(cái)富總額達(dá)6490.8億元,占500富豪財(cái)富總額的22.5%,地產(chǎn)業(yè)成為財(cái)富集中度最高的行業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士稱,城市化締造了地產(chǎn)商們的財(cái)富神話,但如果一種模式吸引了社會(huì)所有的資金簇?fù)矶��?那么,這個(gè)模式就有了股市迫近6000點(diǎn)的味道。