那些即將要交付的二手房到底能不能買呢?江蘇高的律師事務(wù)所的資深律師姜茜為我們?cè)敿?xì)分析解答。姜律師認(rèn)為,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律明文規(guī)定:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。
如果在尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同,該行動(dòng)是否會(huì)因?yàn)檫`背法律強(qiáng)迫性規(guī)定,被認(rèn)定合同無效呢?姜律師說,這個(gè)問題在目前理論界、司法實(shí)踐界也是有爭(zhēng)議的,所以特別要注意以下兩點(diǎn):一、在房屋尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下購(gòu)置房屋要謹(jǐn)慎。二、購(gòu)房者要根據(jù)不同情況差別看待。
第一種情況:在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí),賣方已經(jīng)具備對(duì)該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件,未領(lǐng)取只是因?yàn)橘u方未去辦理或尚在辦理過程中,此種情況下,建議雙方在合同中明白約定賣方必須在多長(zhǎng)期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記手續(xù)及過戶手續(xù),否則應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約義務(wù),據(jù)此束縛賣方。
第二種情況:在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí),賣方還不具備對(duì)該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件,辦理登記領(lǐng)證手續(xù)尚存在必定障礙(如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通過竣工驗(yàn)收、歷史原因?qū)е路慨a(chǎn)證無法領(lǐng)取等等)。這種情況下,合同一般會(huì)被認(rèn)定為無效,除非在起訴前賣方已經(jīng)登記領(lǐng)取房產(chǎn)證或者已經(jīng)具備辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件。
姜律師指出沒有交付的二手房由于賣方尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證,即使雙方之間簽訂的買賣合同合法有效,該合同是否能最終順利履行也存在很多變數(shù):
(1)房產(chǎn)證尚未領(lǐng)取,雙方無法辦理過戶登記手續(xù),所有權(quán)就沒有產(chǎn)生變更,此時(shí)若賣方因?yàn)槠渌杉m紛,房產(chǎn)被法院查封,該買賣合同的履行就會(huì)存在事實(shí)上的法律障礙。
(2)另該房產(chǎn)所在地塊、在建工程、房屋上是否有抵押權(quán)等權(quán)利瑕疵,均會(huì)影響合同的實(shí)際履行。
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