房地產商打算通過信托渠道募集資金的做法也許將被打上“禁行”標記,在房地產信托火爆了近半年之后,監(jiān)管層或將對房地產信托采用更為嚴格的限制措施。

“6月初,監(jiān)管部門召集了10多家信托公司開會,重要內容就是請求這10多家業(yè)務范圍居前的信托公司主動壓縮業(yè)務范圍,尤其是對房地產信托業(yè)務和銀信合作業(yè)務進行壓縮。”某知情人士向本報記者流露。這位人士告訴記者,參與此次會議的10多家信托都是今年以來信托業(yè)務范圍居于前列的信托公司,其中包含中信、中融、中海等“中”字頭信托公司。

“根據監(jiān)管部門此次會議的精力,以后對信托公司的管理要參照銀行資本金的管理方法。”上述人士告訴記者,即信托公司在發(fā)放信托貸款時要參照其自身資本金范圍,按照資本金的相應比例從事信托貸款業(yè)務。“根據監(jiān)管部門的分類,包含股權類的房地產信托業(yè)務都將被視為貸款,受資本金管理的限制。”上述規(guī)定對于今年以來火爆的房地產信托業(yè)務無疑是當頭一棒。

從2009年底開端,由于政府對房地產行業(yè)進行調劑,銀行出于風險考慮,對房地產行業(yè)貸款采用了謹慎的態(tài)度,很多房地產開發(fā)商從銀行獲取貸款的難度明顯加大,因此不少房地產企業(yè)都將信托視為募集資金的重要手段之一。包含萬科(000002,股吧)、保利地產(600048,股吧)、浙江綠城這樣的著名大型房企也紛紛借助信托平臺融資,房地產信托一時之間呈火爆發(fā)行的態(tài)勢。

對于房地產信托業(yè)務的火爆,監(jiān)管部門早有警覺,2010年2月11日,中國銀監(jiān)會下發(fā)《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》,該文件除明白結束履行之前頒布的25號文中對監(jiān)管評級2C級(含)以上、經營穩(wěn)健、風險管理程度良好的信托公司發(fā)放房地產開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定外,增加了關于結構化房地產聚集資金信托打算的資金配比請求以及對土地儲備貸款的限制。信托公司以結構化方法設計房地產聚集資金信托打算的,其優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

尤為嚴格的是,該文件規(guī)定了“本質重于情勢”的監(jiān)管原則,以“杜絕信托公司以各種方法規(guī)避監(jiān)管的行動”。該原則給予了監(jiān)管部門極大的自由裁量權,對信托公司的計劃設計和風險把持才能也提出了更高的請求。

除上述文件之外,各地銀監(jiān)局也曾頒布過相干風險提示,提示房地產信托業(yè)務的風險,但這些并沒有澆熄房地產信托火爆的發(fā)行勢頭。就在最近的一周,房地產信托仍呈活潑趨勢,據用益信托工作室統計,6月17日-6月27日,共有19家信托公司31款聚集資金信托打算產品發(fā)行,從信托資金投向來看,其中有14款應用于房地產范疇。房地產信托的火爆原因有三:首先房企籌錢積極性高。其次,收益率高(年化收益率廣泛在8%-10%)投資者認購踴躍。第三,信托公司也可以從中取得不菲的收益。

“6月初的這次會議對我們影響是宏大的,目前我們公司已經結束了發(fā)行新的房地產信托打算。”上海某大型信托公司人士告訴記者,這家公司今年以來房地產信托打算累計發(fā)行已超過1000億元的范圍,因此受到了監(jiān)管部門的重點“關照”。“今年業(yè)務下滑是必定的了,如果尋找不到新的前途,至少會降落40%。”據懂得,對其他幾家超過千億范圍的信托公司,監(jiān)管部門也都進行了限制。