資本沖擊波

最新的數(shù)據(jù)顯示，盡管樓市成交量持續(xù)低迷，但房價降落似乎并不明顯，在此“價升量跌”的膠著時代，管理層發(fā)出調(diào)控政策不放松的最強音，房地產(chǎn)市場將何去何從，透過近期披露的上市房企上半年事跡預告，或許我們從中跟蹤市場下一步走勢，適時把握好政策方向和力度。

上半年“成績單”亮麗

在半年報還沒有出爐前，有業(yè)內(nèi)人士擔心，經(jīng)歷了史上最嚴格的政策調(diào)控之后，作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，上市房企上半年事跡無疑將直接收到影響：事跡大幅下滑，資金鏈重現(xiàn)緊張等等。但觀察上市房企近期發(fā)布的半年報成績單可以發(fā)明，新一輪宏觀調(diào)控似乎還難以撼動國內(nèi)房企上半年的靚麗事跡，從國內(nèi)多家上市房地產(chǎn)企業(yè)流露的信息來看，各大房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售事跡和投資、開工都沒有呈現(xiàn)明顯降落，事跡仍然浮現(xiàn)出高增加態(tài)勢。

統(tǒng)計顯示，截至目前，包含萬科、保利地產(chǎn)在內(nèi)的56家上市房企頒布了半年財務數(shù)據(jù)，其中有36家公司事跡報喜，有20家公司事跡報憂。很顯然，上市房企上半年事跡并非市場想象的立即“倒下”，相反多數(shù)公司事跡實現(xiàn)較大幅度的增加。其中，萬科A上半年累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平米，實現(xiàn)銷售金額367.7億元。中糧地產(chǎn)上半年實現(xiàn)凈利潤7400萬元左右，增加幅度2306.78%。深深房A預增幅度達到728%。從凈利潤額度看，招商地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤10億元，首開股份實現(xiàn)凈利潤8億元，陽光股份凈利潤則超過4億元，即使事跡預減30%~50%的金融街上半年凈利潤也達到1.5億元~5.3億元。而在報憂的公司中，虧損額度并不高，如虧損額度最大的中弘地產(chǎn)上半年虧損4000萬元。

對此，業(yè)內(nèi)行業(yè)分析師認為，上市房企上半年事跡逆勢上漲的重要原因有兩個，一是今年第一季度樓市宏觀調(diào)控開端前，市場增加相當迅速，開發(fā)商銷售事跡良好，而2009年上半年樓市處于恢復期，整體銷售基數(shù)較低，因此開發(fā)商銷售事跡同比均處于上漲態(tài)勢。二是在一線城市受沖擊較強的情況下，二、三線城市為這些房企貢獻了較多的銷售事跡。包含萬科等多家企業(yè)表現(xiàn)，一線城市成交量受到嚴重影響，但布局二、三線解救了遭遇調(diào)控的事跡為難。“本輪樓市調(diào)控以來，有相當范圍的資金開端流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。”廣發(fā)證券行業(yè)分析師對本報記者說。

下半年或迎來嚴格考驗

手中有糧心不慌。對房企而言，這“糧”除了地就是錢。有業(yè)內(nèi)人士分析，雖然上市房企全部上半年的事跡有所增加，但經(jīng)歷了半年多的政策累積效應后，目前正處于量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)換的要害時代。多種數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場正處于由“量跌價穩(wěn)”向“量價齊跌”過渡的要害階段。而不斷加大的調(diào)控措施，下半年可能要真正接收市場嚴格考驗，首當其沖的就是資金鏈緊張。

2009年樓市火爆，各上市房企的事跡都達到了歷史高峰，多家公司調(diào)高了2010年銷售目標。但數(shù)據(jù)顯示，上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標的五成，同時，不但沒有開發(fā)商明白下調(diào)銷售目標，相反卻有房企上調(diào)銷售目標。7月12日，恒大地產(chǎn)發(fā)布上調(diào)今年銷售事跡目標至400億元，比年初360億元的目標進步10%以上。包含綠城、恒盛、龍湖等上市房企表現(xiàn)，將在下半年加大推盤力度。

“目前來看，下半年商品房新盤將迎來供給高峰，龍頭房企降價壓力將進一步加大。”中原地產(chǎn)研究中心人士表現(xiàn)，僅萬科、保利等龍頭房企下半年就有1200萬平方米的新盤涌入市場，如果供給高峰到來而成交量仍未大幅恢復，則供大于求的局面將對房價形成本質(zhì)性的下調(diào)壓力。一位房企老總也對媒體坦陳，雖然開發(fā)商現(xiàn)在還處于“嘴硬”階段，但實際上，很多房企已經(jīng)開端面臨資金緊張問題。與此同時，銷售的持續(xù)下滑讓一線城市庫存陡增，給開發(fā)商的三季度的去庫存化帶來極大挑釁。“如果銷量在三季度持續(xù)下滑，必定將呈現(xiàn)資金鏈緊張的情況。”華遠地產(chǎn)總裁任志強悲觀的表現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場再融資的難度明顯放大。除了來自監(jiān)管部門嚴格的再融資審批外，持續(xù)下跌的股價也使得上市房企定向增發(fā)預案擱淺，招商地產(chǎn)、世茂股份、蘇寧環(huán)球等上市房企均已經(jīng)叫停增發(fā)。