調控帶來的觀望情緒正在衰退，青島市區(qū)個別樓盤開盤初戰(zhàn)告捷，開發(fā)商對市場的信心在上升，環(huán)顧市北、四方、李滄、嶗山等區(qū)已有錦繡年華、恒易慧心園、金光麗園、魯信含章花園、萬科城、萬科藍山、中海清江華府等數個項目，有望在新旺季集中開盤。這也是繼去年上半年后，市區(qū)多個項目集中入市。
買個套二房80萬元剛起步
8月20日傍晚約6點左右，記者到中聯錦繡年華項目看盤，售樓處里的客戶仍然不少，這是一個市北老城區(qū)的項目。據銷售人員講，售樓處開放以來，有買房愿望的客戶很多，現在積累的客戶已有2000多組。
據了解，該項目尚未開盤。銷售人員推測，參照周邊現有二手房房價，一套90平方米的套二房總價約在120萬元左右。
本周一下午，記者探訪四方區(qū)一個近期已開盤項目，發(fā)現售樓處里、售樓處外，八九張接待桌前面都坐滿了前來咨詢的客戶。據該項目此前放出來的消息，500多套房子，絕大多數已銷售完畢。
在售樓處一角，一位置業(yè)顧問招呼記者坐下，桌對面一個五十歲左右的女士一邊聽銷售人員介紹，一邊搖頭喊價格貴。這位置業(yè)顧問向記者推介了一套89平方米，南北不通風的套二房，總價要81萬元。他說，除了這個戶型還剩余十多套，其他戶型已經全部賣完。
記者從價格表上看到，該項目這批推出的房源總價絕大多數從80萬元到90萬元之間，81萬元買個套二房算是比較便宜的價格。
據該項目旁邊的太平洋房屋二手房中介店面經理代先生介紹，這個項目的開盤均價約在9600元／平方米，算是比較適中，目前四方區(qū)一些相似的二手房房源也要這個價格，但二手房承擔的交易稅費比一手房高的多。
開發(fā)商再度瞄準剛需
市場繁榮的背后，仍有調控帶來的變化，據青島同策房產營銷策劃有限公司總經理柴偉斌介紹，目前剛性需求的客戶量很大，而改善性需求占比例相對小，大戶型產品消化的速度相對慢。
近期，同策房產代理的兩個市區(qū)項目取得了開盤熱銷。據柴偉斌介紹，尤其是偉東幸福之城二期，產品與去年相比發(fā)生很大變化，全部以中小戶型產品為主，滿足婚房及首次置業(yè)等剛性需求。
根據記者觀察，近期市區(qū)新項目也多以90平方米左右的套二房為主。在市場波動當中，抓住剛性需求客戶，這也是最穩(wěn)健的策略，以魯信含章花園為例，戶型面積只有三種，61平方米的套一小戶型、96平方米和108平方米的套二戶型。
幾個市區(qū)即將銷售的項目各有千秋，比如錦繡年華位于老城區(qū)，有成熟的配套，生活便利。魯信此前曾開發(fā)過長春花園，園林綠化和精裝修為開發(fā)商贏得了很好的市場口碑，現在魯信含章花園有大面積的園林綠化空間并且精裝交房，對購房者很有吸引力。萬科憑自己品牌號召力，不乏追捧者，萬科藍山是萬科在青島市區(qū)開發(fā)的首個高檔項目。
樓市將經受考驗
由于今年以來，市區(qū)開盤的項目非常少，需求被壓抑，這也是當前各售樓處看房者異�；鸨闹匾颉�
但這并不是說下一步將會是2009年的翻版。柴偉斌預計，下半年市場會相對穩(wěn)健�；趦蓚�原因，一是購房客戶相對理性，不會像2008年那樣希望能夠在房市最低價的時候買入，而推遲了購房計劃；也不會像2009年那樣客戶如滾雪球一樣，伴隨著房價上漲，客戶越來越多，原本沒有置業(yè)計劃的大批客戶也加入進來。二是下半年市場供應量會相對充裕。
調控的陰影依然沒有散去。柴偉斌認為，下半年市場將考驗開發(fā)商綜合能力和營銷公司的專業(yè)能力，一旦產品能力、工程進度或銷售節(jié)奏把握不好，同樣會面臨營銷困難，不會像2009年那樣什么房子都好賣。 張則濤
魯信含章花園開盤
上周六，位于嶗山合肥路與勁松九路交匯處的魯信含章花園一期盛大開盤，5個樓座、9600元/平方米起價，并且全部為精裝修交付，超高水準的規(guī)劃設計、極高的性價比，讓含章花園受到了島城“剛需們”一致認可。
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