“五大調(diào)控利器”降溫躁動(dòng)樓市

　　樓市新政周年 房?jī)r(jià)拐點(diǎn)漸顯

　　被稱為史上最嚴(yán)的“新國(guó)五條”自2010年9月29日出臺(tái)以來(lái)，限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監(jiān)督問(wèn)責(zé)等“五大利器”在樓市調(diào)控中發(fā)揮了積極作用。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，一年來(lái)，在這些調(diào)控政策影響下，樓市成交急劇萎縮，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，尤其是一線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)兩月止?jié)q，雖然二、三線城市房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)漲勢(shì)，但漲幅不斷收窄。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)漸行漸近。

　　調(diào)整

　　需求銳減房?jī)r(jià)冷熱不均

　　按照“新國(guó)五條”規(guī)定，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，其后超過(guò)20個(gè)城市限購(gòu)。2011年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。其后43個(gè)城市限購(gòu)。

　　一年來(lái)，在“限購(gòu)令”影響下，需求銳減，限購(gòu)城市與非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)各限購(gòu)城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購(gòu)范圍內(nèi)的二線城市也減少了23.3%。

　　7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。二、三線城市限購(gòu)令疑云加重市場(chǎng)觀望情緒，樓市“紅9月”風(fēng)光不再。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，近兩周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有20個(gè)以上城市樓市成交量同比下降，12個(gè)以上城市成交量跌幅在30%以上。上周監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市中，僅武漢同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重慶同比下降幅度皆超過(guò)50%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)日漸顯現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，8月份一線城市已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月止?jié)q，二三線城市也接近步入止?jié)q區(qū)間。其中，一線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格和7月份持平，二線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅為0.02%，三線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅為0.01%。他預(yù)計(jì)9月份一、二、三線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格均有可能下降。

　　緊繃

　　上市房企平均負(fù)債高企

　　“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源54738億元，同比增長(zhǎng)23.4%。國(guó)內(nèi)貸款8889億元，同比增長(zhǎng)5.1%，利 用 外 資6 3 3億 元 ，同 比 增 長(zhǎng)71.5%，自籌資金22253億元，同比增長(zhǎng)33.8%。

　　在資金不斷趨緊的情況下，房企業(yè)績(jī)也在不斷下滑。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，截至9月29日，已發(fā)布三季度業(yè)績(jī)預(yù)告的33家上市房企中，有11家三季度業(yè)績(jī)預(yù)增，占比為33%。包括陽(yáng)光股份等在內(nèi)的5家企業(yè)三季度業(yè)績(jī)預(yù)減，且凈利潤(rùn)下降幅度均在60%以上。有7家虧損，其中，鑫茂科技首次出現(xiàn)虧損，虧損幅度達(dá)5800萬(wàn)元，其凈利潤(rùn)同比下滑幅度達(dá)1229.81%，位居虧損幅度首位。

　　廣發(fā)證券此前根據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績(jī)報(bào)告統(tǒng)計(jì)指出，今年上半年，我國(guó)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來(lái)的高點(diǎn)，A股上市房企整體負(fù)債總額達(dá)到了10921.43億元，同比上漲41.29%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月我國(guó)房企資金杠桿率已是2.46，創(chuàng)近5年來(lái)新低。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，導(dǎo)致眼下高負(fù)債局面的一個(gè)主要原因是，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商缺乏相應(yīng)的政策預(yù)期；另一方面，開(kāi)發(fā)商一味追求高回報(bào)、高利潤(rùn)。從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商死扛并非是一個(gè)好的選擇，降價(jià)是促成有效成交的有效途徑之一。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該加大推盤及打折促銷的力度。

　　啟動(dòng)

　　滬渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革

　　有媒體29日披露，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆接受采訪時(shí)表示，重慶是大城市中唯一沒(méi)有采取限購(gòu)的城市，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅已經(jīng)發(fā)揮作用了，重慶市的房?jī)r(jià)連續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間都在全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的排名中靠后。此時(shí)，距國(guó)家有關(guān)部委明確加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)整整一年。

　　今年1月27日晚，上海、重慶分別對(duì)外宣布將于28日起正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這令樓市調(diào)控再度升級(jí)。

　　中國(guó)人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院教授安體富表示，房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，有助于地方政府?dāng)[脫對(duì)賣地收入的過(guò)分依賴，更為重要的是，改革在一定程度上能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控產(chǎn)生一定作用，能夠增加購(gòu)房者的房屋持有成本，有利于打擊投資投機(jī)性需求。

　　相當(dāng)一部分人期待房產(chǎn)稅改革能夠使房?jī)r(jià)迅速趨于理性回歸，抑制房地產(chǎn)過(guò)熱。不過(guò)，財(cái)科所稅收政策研究室研究員孫鋼此前接受記者采訪時(shí)表示，原來(lái)寄希望更多的是與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度，現(xiàn)在來(lái)看，這種希望可能有估計(jì)過(guò)高的成分。對(duì)房產(chǎn)稅的效應(yīng)恐怕還需要有新的認(rèn)識(shí)，政策也需要進(jìn)一步完善。安體富也表示，從調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的角度，房產(chǎn)稅能發(fā)揮作用，但是作用有限。