昨日上午，青島市國(guó)土資源和房屋管理局公布了10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，全市新建商品住宅共成交7427套，盡管各個(gè)樓盤(pán)都在“明折暗降”，但從全市來(lái)看成交量并沒(méi)有飄紅，反倒還比9月份少了422套，與去年同比少了近一半。至此，“金九銀十”徹底淪為“銅九鐵十”，青島全年樓市一片黯淡的行情幾乎已成定局。而與此同時(shí)，新房存量突破13萬(wàn)套，可見(jiàn)市場(chǎng)之嚴(yán)峻。
青島市國(guó)土資源和房屋管理局昨日公布的
今年10月的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，10月份全市新建商品房住宅共成交7427套，比9月份減少了422套，與去年同期相比，減少了6090套，幾乎少了一半。去年9月，全市新房共成交了9503套，10月成交了13517套。從各區(qū)市來(lái)看，即墨、城陽(yáng)成交均過(guò)千套，黃島、膠南等成交五六百套。而在市內(nèi)四區(qū)，市南區(qū)以兩位數(shù)96套墊底，市北、四方、李滄三區(qū)成交均在四五百套，不溫不火。
從成交面積區(qū)間上來(lái)看，面積在60-90平方米之間的成交量最大，共成交3404套；90-120平方米成交了2355套；120-144平方米成交了979套。
二手房方面，統(tǒng)計(jì)顯示，成交量持續(xù)下跌。10月份市內(nèi)四區(qū)二手房?jī)H成交了732套，與9月份環(huán)比減少了147套，這已是自今年3月以來(lái)連續(xù)出現(xiàn)的第6次下降，與去年同期相比更是天壤之別。其中市南區(qū)共成交225套、市北區(qū)成交247套、四方區(qū)成交171套、李滄區(qū)成交89套，均比前一個(gè)月成交要少。
但與此同時(shí)，全市新房存量卻繼續(xù)攀升。截止到昨晚7時(shí)，市國(guó)土資源和房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，全市可售房源突破13萬(wàn)套，達(dá)到131058套，可售項(xiàng)目高達(dá)1174個(gè)。
26個(gè)新盤(pán)再戰(zhàn)11月
10月份，龍湖滟瀾海岸悅瀾居 “起價(jià)5500元/平方米、均價(jià)6500元/平方米”的低價(jià)入市對(duì)青島樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是重磅炸彈，隨后青特花溪地以起價(jià)6300元/平方米的價(jià)格推出墅級(jí)電梯洋房，龍湖、青特引領(lǐng)白沙灣區(qū)域樓市低價(jià)潮。在白沙灣價(jià)格戰(zhàn)打得火熱的時(shí)候，卓越蔚藍(lán)群島棲月島10月15日低調(diào)開(kāi)盤(pán)，推出三棟樓，起價(jià)7700元/平方米，全款九五折優(yōu)惠，貸款九六折優(yōu)惠。在李滄、城陽(yáng)的樓盤(pán)不斷爆出低價(jià)開(kāi)盤(pán)后，新房?jī)r(jià)格戰(zhàn)的沖擊波延伸到西海岸。10月27日，地處膠南濱海大道旁的全海景高層保利海上羅蘭打出 “起價(jià)6588元/平方米”的宣傳廣告，比周邊同類型住宅均價(jià)便宜兩三千元。
面對(duì)一個(gè)又一個(gè)新盤(pán)掀起的價(jià)格大戰(zhàn)，其他區(qū)域明顯感覺(jué)到了降價(jià)的壓力。在國(guó)家調(diào)控持續(xù)加緊，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的影響下，計(jì)劃10月開(kāi)盤(pán)入市的34個(gè)盤(pán)有近半數(shù)爽約，實(shí)際開(kāi)盤(pán)的數(shù)量?jī)H有16家，接近一半的開(kāi)盤(pán)爽約率也暴露出房地產(chǎn)商信心已降至“冰點(diǎn)”。無(wú)疑，傳統(tǒng)的“金九銀十”已經(jīng)變成“銅九鐵十”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒冬季節(jié)”似乎就要到來(lái)。
盡管10月有將近一半的樓盤(pán)爽約購(gòu)房者，但是為了消化庫(kù)存，大部分的房產(chǎn)商迎難而上，全力進(jìn)入最后的沖刺階段，各個(gè)片區(qū)的價(jià)格戰(zhàn)也愈演愈烈。據(jù)公開(kāi)資料顯示，11月預(yù)計(jì)將有26個(gè)盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷售。其中市北、嶗山、四方分別有兩個(gè)盤(pán)新開(kāi)，形成兩兩相望的局勢(shì)，上演隔空“肉搏戰(zhàn)”。市北區(qū)的良辰美景三期璟臺(tái)起價(jià)13600元/平方米，免費(fèi)辦理貴賓卡享受九五折超值優(yōu)惠；嶗山區(qū)的香邑暖山均價(jià)13000元/平方米，購(gòu)房享受九八折優(yōu)惠；四方區(qū)的中冶英郡和正商紅楓谷均價(jià)預(yù)計(jì)14000元/平方米。
早在9月份，李滄就呈現(xiàn)出降價(jià)態(tài)勢(shì)，從原本的均價(jià)9000元一路跌至七八千元，如今又再次迎來(lái)房?jī)r(jià)新低，李滄一家新盤(pán)以折后價(jià)6000元/平方米的房?jī)r(jià)再度引起各方關(guān)注。開(kāi)發(fā)區(qū)一花園洋房爆出八八折優(yōu)惠，打折后均價(jià)8200元/平方米，由此前的精裝改為毛坯，并且二次開(kāi)盤(pán)重新認(rèn)籌蓄客。
降價(jià)能否一勞永逸？
目前，樓市已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)階段性的市場(chǎng)博弈期，島城價(jià)格戰(zhàn)打得如火如荼，但是以價(jià)換量能否可行，降價(jià)是否能一勞永逸？
降幅最大的會(huì)是哪里？
城陽(yáng)龍湖滟瀾海岸的低價(jià)入市，5天吸金20億，膠州青島風(fēng)景七折開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)僅為3500元，一個(gè)多月成交1200套房子，去化率近80%。面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商紛紛選擇策略調(diào)整，而且一定程度上起到了效果。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)嚴(yán)控，全行業(yè)降價(jià)促銷亦成為大勢(shì)所趨�？梢园l(fā)現(xiàn)，在此輪調(diào)控中，核心城市的邊緣區(qū)域都出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)。如北京通州，在今年年中就已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整，很多項(xiàng)目與最高價(jià)時(shí)相比普遍下降了20%左右，有些項(xiàng)目的降幅甚至超過(guò)了40%。在上海，十一剛過(guò)，包括龍湖、中海在內(nèi)的多家大型地產(chǎn)商就開(kāi)始了大幅降價(jià)的攻勢(shì)，“但這些樓盤(pán)全部位于遠(yuǎn)郊區(qū)域，如龍湖、綠地降價(jià)項(xiàng)目所在的上海嘉定區(qū)，該區(qū)域有幾個(gè)特點(diǎn)：一是此前上漲過(guò)快，二是區(qū)域購(gòu)買力本身就不足，同時(shí)今年以來(lái)供應(yīng)量很大。所以，此輪降價(jià)是合理回歸，還沒(méi)有對(duì)上海整體樓市帶來(lái)太大影響�！币拙又袊�(guó)分析師指出，青島也是如此，開(kāi)發(fā)區(qū)的唐島灣板塊、李滄區(qū)的東部板塊、市南區(qū)的香港路沿線以及嶗山區(qū)的前海一線板塊，均已出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)的趨勢(shì)，也是未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)下降的主要片區(qū)。
這與近日本報(bào)聯(lián)合青島新聞網(wǎng)發(fā)起問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果不謀而合，此次問(wèn)卷共有610人參加，結(jié)果顯示，有38.2%的人認(rèn)為島城房?jī)r(jià)降幅最大的區(qū)域是李滄區(qū)，32%的人把票投給了城陽(yáng)區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)，28%的人認(rèn)為市南區(qū)的降幅將最大。
購(gòu)房者會(huì)買降價(jià)賬嗎？
但一知名房企青島公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人指出，現(xiàn)在不是簡(jiǎn)單地調(diào)整價(jià)格，降價(jià)或許會(huì)帶來(lái)巨大的收益，但是降價(jià)是把雙刃劍，一方面可能帶來(lái)巨大的量，以量換價(jià)回籠資金，但也可能會(huì)讓購(gòu)房者相信市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的變化，從而更加觀望。市場(chǎng)將進(jìn)入到一個(gè)兩難的境地，一方面開(kāi)發(fā)商愿意通過(guò)降價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)快銷，但購(gòu)房者卻不買賬，這是多年來(lái)的慣性思維“買漲不買跌”使然。但另一方面如果開(kāi)發(fā)商漲價(jià)，購(gòu)房者就更加不愿掏錢(qián)買房了。
明年1月市場(chǎng)現(xiàn)拐點(diǎn)？
還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購(gòu)情況下，降價(jià)的先后順序可能導(dǎo)致截然不同的后果：先降價(jià)就可能先搶到需求拿到錢(qián)，后降價(jià)則效果不大。進(jìn)入到四季度，隨著季節(jié)因素淡化，緊信貸和緊貨幣“雙殺”，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)壓力進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模調(diào)整可能愈加明顯，因此今年四季度末至明年一季度可能是一個(gè)很重要的觀察窗口，但具體走勢(shì)如何，還要看國(guó)家政策如何變化。
全市新建商品房成交量
2010年
1月： 6760套
2月： 2905套
3月： 6990套
4月： 7907套
5月： 8165套
6月： 5264套
7月： 6923套
8月： 7152套
9月： 9503套
10月： 13517套
11月： 11474套
12月： 13735套
2011年
1月： 12888套
2月： 2930套
3月： 5622套
4月： 5893套
5月： 6416套
6月： 7230套
7月： 7951套
8月： 7366套
9月： 7849套
10月： 7427套
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