青島新房存量驚人夠賣一年

　　樓盤銷售不暢、企業(yè)資金緊張、政策松動無望……隨著十月份最后一周的結束， “金九銀十”變“銅九鐵十”已成板上釘釘的事情，而如何安然過冬也成為所有開發(fā)企業(yè)迫在眉睫的問題，是繼續(xù)硬挺還是放低姿態(tài)？

　　從目前青島房地產市場的反應來看，大部分項目或特價、或優(yōu)惠……業(yè)內人士認為，開發(fā)商的種種行為已經拉開了樓市價格戰(zhàn)爭的序幕，而我們也有理由相信，隨著買賣雙方拉鋸戰(zhàn)的持續(xù)進行，好戲還在后頭。

　　現狀

　　島城新房存量驚人

　　已經開盤的項目賣不動，新增的樓盤又越來越多……目前，巨大的存量房和緩慢的銷售進度壓得開發(fā)商幾乎喘不過起來。

　　據青島克而瑞統計數據顯示，今年的九、十月份，島城新房成交量為14315套，去年九十月份成交量為24368套，比去年同期減少了一萬多套。截止到11月1日下午5時，全市新建商品房存量高達131066套，而當天的銷售量僅為333套�！�2010年青島樓市總共成交了108944套，去年青島樓市動不動就出現日光盤、月光盤，即使按照去年的銷售速度，不考慮新增商品房數量，現在的青島存量房也需要一年多時間方能消化完畢，更不用提新增房速度遠遠超出存量房銷售速度的現狀了”，廣華置業(yè)總經理助理于湫告訴記者，他對未來的市場很不樂觀，傳統的九十月份都銷售冷淡，更何況再有兩三個月就要過年了，“元旦前后幾乎都沒人買房子”。

　　于湫打了個比方，當前的樓市好比一個水庫，目前流進來的水很多，但流出去的水卻很少，這必然導致水庫容量越來越大，最后的結果要么決口放水，要么堵住往里流的水，從目前來看，需求永遠存在，因此，只能決口放水，即以價換量。

　　政策

　　調控力度不會放松

　　10月13日，建設銀行北京分行將首套房貸款利率上調到基準利率的1.05倍，申請貸款人如果希望盡快放款，就需要主動上浮利率到基準利率的1.1倍。此舉立刻引發(fā)樓市大地震，各地關于首套房貸利率上調的風聲紛至沓來。而目前島城各大銀行首套房貸利率基本也已上漲，但上調幅度不同，最高在基準利率基礎上上調15%，部分銀行甚至停辦首套房貸款。

　　對剛需的誤傷，對地產商的加壓，讓市場一片低迷，但是，調息讓我們看到了政府進一步加大調控力度的決心。對此，專家們的聲音難得出現了一致。多位專家認為，此舉將抑制購房者需求，進而對樓市產生影響，樓市拐點正逐步確立。在目前的房地產市場上，房價已經讓絕大多數的普通百姓望而卻步，盡管9月份統計數據顯示，全國70個大中城市超八成城市漲幅回落，但是從目前調控態(tài)勢來看，放松的概率很小。

　　有業(yè)內人士認為，在房價尚未出現一定程度的回落之前，樓市調控也絕不會像2008年那樣大幅放松。今年第四季度，信貸政策不會出現像2008年四季度那樣的快速放松，理由在于當前我國仍面臨高通脹的壓力，CPI仍然處于高位。多位專家表示，本輪樓市的調整仍將持續(xù)，預計明年才有可能完成。

　　市場

　　價格大戰(zhàn)已經拉開

　　遠洋風景10萬優(yōu)惠之外另送車位、青島萬科在售項目聯合團購、青山綠水9折優(yōu)惠、海岸華府、青島風景首批房源低價亮相，龍湖滟瀾海岸悅瀾居小高層均價每平方米6500元送車位、青特6380元抄底白沙灣……

　　“現在已經進入第二階段，即開發(fā)商已經開始行動起來了，通過價格策略完成銷售指標”，島城業(yè)內人士告訴記者，從目前市場看，青島樓市已經進入8折時代�！跋乱徊骄褪且姺謺缘牡谌�階段了，但是什么時間能到第三階段，誰都不好說”，該業(yè)內人士分析。

　　在他看來，目前無論是龍湖還是其他地產大鱷，他們都只是在進行市場預演，更多地是為了完成集團下達的年度銷售額。如龍湖，該業(yè)內人士告訴記者，針對當前樓市，龍湖集團全線降價，目前代號 “搶收華東”促銷行動首戰(zhàn)告捷，青島龍湖項目的促銷銷售也是為了順應總部戰(zhàn)略計劃。

　　買方

　　觀望心態(tài)持續(xù)加劇

　　“價格高沒人買，降價更沒人買了”，于湫告訴記者，從現在市場來看，降價之下的樓市，更加劇了購房者的觀望心態(tài)。

　　于湫說，從現在買房群體分析，經過長時間的調控，投機性購房已經徹底消失了，而購房成本的加大以及對未來市場預期的降低，投資性購房的大門也已經基本上關閉，剩下的只有剛性需求，剛性需求有首次置業(yè)和改善型居住需求兩種，貸款利率的上浮和貸款難度的加大導致剛性需求購房者有了更多的阻力，特別是對改善性需求的購房者來說，目前市場不景氣，手中的房子不好出手，從而導致改善需求的愿望降低或者周期拉長。

　　“同其他購房者相比，剛性需求族的購買心理非常脆弱”，于湫認為，買漲不買跌是大多數人的購買心理，對于剛性需求客戶而言，開始下降的房價更會加劇他們的觀望心態(tài)，他們會放緩自己的購房計劃，改變購房節(jié)奏，等等看再說。

　　“上海降價降得那么厲害，都達到20%的降幅了，雖然青島現在還沒有到這個程度，但是我也擔心如果現在買了，要是價格真的下降了，那我的首付基本上就算打水漂了”，一位姜姓女士告訴記者，現在新房價格一直在降，她手里的二手房也不好賣，如果現在的房子不賣，再買房就屬于二套，首付和利率都高得驚人，所以她決定還是再等一段時間看看再說。

　　競爭

　　促銷大戰(zhàn)愈演愈烈

　　“樓市現在已經進入秋天了，而且是深秋，漫長寒冷的冬天就要來了”，島城某地產界人士告訴記者，季節(jié)變化，適者生存。在冬天即將到來的時候，開發(fā)商只有備下口糧，才能心里不慌。

　　該人士認為，現在無論政策還是市場對該行業(yè)都是一個擠壓的局面。面臨年關，企業(yè)資金需求量更為迫切，房子如何變票子是至關重要的。他認為，盡管企業(yè)現在還沒到壯士斷臂求生的時刻，但未來三個月將會是眾多開發(fā)商的生死線。

　　“無論何時都應密切關注品牌開發(fā)商的動向”，于湫告訴記者，從目前看，龍湖萬科已經開始行動起來，他認為現在許多大開發(fā)商降價并不是因為資金緊張，而是為了以后更好地發(fā)展擴張、提前準備糧食而已。但對其他一些開發(fā)商而言，當前能否扛過冬是最重要的。

　　“現在青島樓市價格變化最明顯的就是城陽白沙河板塊”，于湫告訴記者，龍湖打響了第一槍，隨后青特跟進。“從存量房數量來看，城陽區(qū)域存量比較高，這也是龍湖青特率先行動的原因之一。但是，除了城陽區(qū)存量房高之外，李滄、開發(fā)區(qū)等區(qū)域的市場存量也比較高，下一步必將會有越來越多的開發(fā)商加入到這一行列來，屆時，島城樓市競爭會更加激烈�！�