又有樓盤撐不住了，不過這次降價(jià)的是位于市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的一家新盤項(xiàng)目。4日上午，CBD內(nèi)的燕歸堂項(xiàng)目打出了“每平方米再降5000”的促銷招牌，立即引起了不少購房者的關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士分析，受存量過高及日益緊張的資金鏈影響，越來越多的開發(fā)商選擇低開以快速變現(xiàn)，越近年底，這種價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)越激烈。
均價(jià)在13000元左右
“誰說房價(jià)是假摔，每平方米再降5000元�！�4日上午，位于山東路CBD 島城樓市中心的燕歸堂項(xiàng)目打出了這樣的促銷招牌，而且到現(xiàn)場預(yù)約登記還可享受價(jià)值10萬元的購房大禮。
盡管4日是周五，但項(xiàng)目售樓處還是引來了不少看房者�！白詮娜f達(dá)廣場進(jìn)駐CBD ，我就看好這個(gè)區(qū)域的投資價(jià)值。”看房者張吉昌說，看到這個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)幅度如此大，他趕緊到售樓處一探究竟。
據(jù)銷售人員介紹，燕歸堂項(xiàng)目優(yōu)惠后的起價(jià)為11800元/平方米，為毛坯交房，但均價(jià)在13000元左右；精裝修部分的均價(jià)則為15000元/平方米�！绊�(xiàng)目的戶型面積在34平方米到160平方米之間，但主推的戶型在90平方米左右�！变N售人員說，此外，公寓項(xiàng)目的用地為商住兩用性質(zhì)，因此無法辦理落戶手續(xù)。
周邊項(xiàng)目多數(shù)近兩萬
受今年樓市調(diào)控政策的影響，國內(nèi)大多數(shù)城市的樓市一直不景氣，盡管時(shí)至11月份，“降價(jià)”的口號對購房者來說并不是新鮮事，但燕歸堂自爆“單價(jià)直降5000元”的口號還是在樓市引起了廣泛關(guān)注。
“從 2009年開始我就關(guān)注中央商務(wù)區(qū)內(nèi)公寓的價(jià)格變化�！睆埣f，2009年萬達(dá)廣場推出的公寓產(chǎn)品起價(jià)在1萬元左右，“當(dāng)時(shí)有兩個(gè)朋友都投資過萬達(dá)廣場的公寓，按照現(xiàn)在的價(jià)格來看都賺錢了。 “這是這個(gè)項(xiàng)目第一次釋放價(jià)格，直降5000元的說法顯然是相比較周邊其他在售公寓項(xiàng)目來說的。”市北區(qū)的王先生說。記者注意到，同樣位于CBD內(nèi)，中海SOHO 國際項(xiàng)目的均價(jià)在19000元/平方米，精裝的標(biāo)準(zhǔn)為2500元/平方米；華仁歐典商苑項(xiàng)目的均價(jià)為18700元/平方米，起價(jià)也在17000元/平方米以上。
“燕歸堂的這一定價(jià)策略，顯然是受中央商務(wù)區(qū)內(nèi)公寓、寫字樓產(chǎn)品高存量的影響�！笔心蠀^(qū)一家地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說，僅拿中央商務(wù)區(qū)來說，在售的公寓項(xiàng)目就包括中海SOHO國際、歐亞中心、華仁歐典商苑、諾德廣場等，而卓越世紀(jì)中心項(xiàng)目也即將開售，顯然銷售壓力非常大。而來自青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4日下午5時(shí)，島城可售樓盤數(shù)達(dá)1175個(gè)，可售總套數(shù)為133971套，較之10月份有增無減。
公寓市場同質(zhì)化競爭
“公寓類產(chǎn)品與住宅不同，主要是滿足投資性需求。”青島廣華置業(yè)總經(jīng)理助理于湫說，購買公寓不能辦理落戶，因此購房者多數(shù)屬投資性需求。
樓市分析人士張百忍認(rèn)為，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)有大量項(xiàng)目用地均屬于商業(yè)用地，受此限制，開發(fā)的產(chǎn)品多為酒店式公寓、寫字樓等，這部分產(chǎn)品的投資者看重的是將來的租金收益�！暗豢珊鲆暤氖牵瑣u城近兩年來寫字樓公寓產(chǎn)品存在同質(zhì)化競爭的問題，海爾路、遼陽路以及香港路周邊區(qū)域聚集了大量的公寓寫字樓項(xiàng)目，無論是銷售壓力還是未來的出租前景都不太樂觀�！睆埌偃陶f，有些區(qū)域的人氣及商業(yè)氛圍還沒有形成氣候，但公寓及寫字樓產(chǎn)品就已經(jīng)大量入市 ，銷售壓力自然很大。
“受資金鏈的影響，項(xiàng)目的銷售壓力確實(shí)很大，如果11月份無法完成銷售任務(wù)，肯定會(huì)在價(jià)格方面有所調(diào)整�！�4日下午，位于遼陽東路一家酒店式公寓項(xiàng)目的銷售總監(jiān)說，盡管他們的項(xiàng)目不在中央商務(wù)區(qū)板塊，但這個(gè)板塊的價(jià)格競爭還是讓他們感到異常緊張。
■算賬
90萬買套房，出租25年回本
“相比于高高在上的售價(jià)，目前酒店式公寓的租賃價(jià)格偏低。”4日下午，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場分析師張斌說，目前中央商務(wù)區(qū)內(nèi)萬達(dá)廣場的酒店式公寓，一套套一的60平方米左右的公寓，月租金在2000元到3000元之間。
張斌算了一筆賬，以一套均價(jià)15000元、60平方米的公寓來算，假使每個(gè)月的租金是3000元，租售比高達(dá) 1：300，顯然投資風(fēng)險(xiǎn)偏高�！斑@意味著90萬元投資一套公寓，按照目前的租賃價(jià)格，25年才能賺回本錢�！睆埍笳f。
此外，張斌介紹，從銷售價(jià)格來說，由于受租金偏低的影響，二手酒店式公寓的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二手住宅的價(jià)格�！跋愀壑新穮^(qū)域的二手公寓目前的銷售掛牌價(jià)格在15000元到16000元之間，而普通二手房住宅的銷售掛牌價(jià)格在20000元以上�！睆埍笳f。
據(jù)張斌介紹，酒店式公寓的土地性質(zhì)多為商業(yè)用地，使用年限一般只有40年，比住宅短了30年�！岸愘M(fèi)方面，酒店式公寓按照商業(yè)地產(chǎn)征收相關(guān)稅費(fèi)，如契稅普通住宅為房價(jià)的1.5% ，這些商用物業(yè)契稅則為房價(jià)的3% �！睆埍笳f，將來交易時(shí)，無論是個(gè)人所得稅還是營業(yè)稅，征收費(fèi)用也要比住宅物業(yè)高出一倍左右。此外，水電費(fèi)也是按商用物業(yè)來算，比普通住宅水電費(fèi)也要高出一倍左右。
記者 王愛科
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