政策不利融資困難 民眾難求棲身之所 孟買樓房長不了“個頭” 老漲價

　　文/袁原

　　孟買是印度的金融中心，這里三面環(huán)海、人口眾多，似乎唯有向高處修建樓房才能解決住房緊張問題。

　　然而，孟買樓房普遍“身高”有限。與其他寸土寸金的國際大都市相比，這里的摩天大廈少得可憐。

　　政策不利和融資困難是孟買樓房不“長個”的原因所在，結(jié)果是房價飛漲，而民眾難求棲身之所。

　　長不高的建筑

　　孟買并非沒有高樓。留美歸來的富商阿披實克·洛達(dá)在市中心擁有一幢摩天大廈，這座高樓聳立在一片低矮建筑物中，可謂孟買的獨特風(fēng)景線。

　　站在洛達(dá)的高樓望出去，整個孟買一覽無遺。除了建在廢舊廠區(qū)和西面臨海地帶的幾處高樓，整個城市看上去低矮破舊。

　　東面臨海地帶是破舊廠房、大片專供出租的低矮住宅和擁擠不堪的貧民窟。城市南面同樣臨海，是市中心所在。這里的建筑都有些年頭，除了年代久遠(yuǎn)的碼頭和英國殖民時期的樓房，還有蘇聯(lián)風(fēng)格的辦公樓和住房。

　　距離市中心最近的大片綠地是一個馬會俱樂部及其賽馬場。這是富人云集的地方，俱樂部會員常在這里用黃油烤面包喂流浪狗。

　　孟買好似一把嵌入阿拉伯海的彎刀，三面臨海的地理特征注定土地資源緊張。更糟的是，這里缺乏有效的城際運輸網(wǎng)絡(luò)，在孟買工作的人只能選擇就近而居。如此一來，孟買人口密度直線飆升，位居全球各大城市前列。

　　同樣是土地資源緊張的臨海大城市，香港和紐約選擇修建高層建筑提高土地使用率。除了大興土木建高樓，孟買似乎也別無出路。然而，出現(xiàn)在孟買天際線的高樓寥寥無幾，而且大都集中在管理相對寬松的郊區(qū)和廢舊廠區(qū)。

　　孟買只有31棟建筑“身高”超過100米。而在香港和紐約，這樣高度的樓房分別有500多座，連巴拿馬城的高層建筑也比孟買多。

　　住不起的樓房

　　孟買樓房不“長個”，造成當(dāng)?shù)胤績r飛漲、一屋難求。

　　由于人口密度大、樓市供給有限，孟買成為一個擁擠不堪的城市，人均居住面積僅4.5平方米。

　　另一方面，孟買的房價高得令人難以承受。位于城里非中心地帶的一套普通公寓售價在100萬至300萬美元，一套93平方米簡陋住宅的平均售價為25萬美元，相當(dāng)于當(dāng)?shù)厝司鶉鴥?nèi)生產(chǎn)總值的90倍。

　　孟買城內(nèi)公寓房稀少且昂貴，貧民窟的規(guī)模卻日益擴(kuò)大。如今，這個城市60%人口在貧民窟安家，居住在磚瓦、木板或石棉瓦搭建的簡易“窩棚”中。巴西里約熱內(nèi)盧的貧民窟規(guī)模也不小，但其中居民也只占全城人口二成。

　　即使沒有在貧民窟安家的孟買人，居住條件也不容樂觀，近半數(shù)以出租房為家。這些出租房不少是房主搭建的簡易住宅，或是公務(wù)員享受的福利分房。

　　低效率的市場

　　供不應(yīng)求的市場和高房價顯然是孟買發(fā)展房地產(chǎn)的利好因素，然而，這里的房地產(chǎn)非但沒有一片繁榮，反而還有不少樓盤滯銷。

　　孟買已開工或建成的地產(chǎn)項目中，大部分是以富人為潛在消費者的高檔公寓。不過，孟買真有這么多富人嗎？在開發(fā)高檔樓盤時，地產(chǎn)商似乎無暇顧及這樣的問題。然而，一個開發(fā)商如今承認(rèn)：“哪有百萬富翁會沒房��？”

　　房地產(chǎn)服務(wù)公司分析師阿舒托什·利馬耶估計，孟買至少有2.8萬套已建成或在建公寓滯銷。他認(rèn)為，就當(dāng)前成交情況而言，孟買市場需要至少3年才能消化上述存量。

　　咨詢公司分析師潘卡杰·卡普爾則認(rèn)為，孟買的存量房不下3.8萬套，至少4年才能售出。

　　孟買房地產(chǎn)市場如此低效而壟斷，以致呈現(xiàn)畸形發(fā)展態(tài)勢：盡管有為數(shù)眾多的樓盤滯銷，房價仍然居高不下。

　　實際上，即使傳出地產(chǎn)公司負(fù)債和經(jīng)濟(jì)增長減速等不利消息，孟買房價仍然不見松動。印度上市企業(yè)公開賬目顯示，有近五分之一地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況堪憂。

　　分析人士因此擔(dān)憂，孟買房地產(chǎn)市場不久將全面逆轉(zhuǎn)。甚至有媒體報道，一個地產(chǎn)開發(fā)商酒后吐真言，對孟買樓市前景憂心忡忡：“不久就要有報應(yīng)，無論保時捷還是蘭博基尼，無論私人保鏢還是高級門禁，通通逃不過報應(yīng)�！�

　　一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動，孟買更加無望解決大多數(shù)人的住房問題。過去10年來，這個城市已經(jīng)投入100億到200億美元開發(fā)土地、興建樓盤，但仍然難以趕上人口增長速度。孟買如今有1200萬人口，以當(dāng)前建設(shè)速度，至少要60年才能讓每個孟買人都有棲身之所。

　　孟買房地產(chǎn)步入今日困境，政策因素不可忽視。

　　為了限制外來人口定居，孟買出臺了嚴(yán)格的土地使用政策，規(guī)定新建建筑物房屋面積最多只能是該地產(chǎn)項目所占地皮面積的1.3倍。在香港和紐約，建筑物房屋面積上限是地皮面積的5倍。難怪哈佛大學(xué)學(xué)者愛德華·格萊澤認(rèn)為，在發(fā)展中國家城市里，孟買有著最嚴(yán)厲的土地使用限制。

　　嚴(yán)厲而繁多的政策限制令地產(chǎn)商望而卻步。孟買城內(nèi)其實仍有可用于地產(chǎn)開發(fā)的地皮，但由于地價高昂一直閑置。城里大片出租用房日益老舊，有待重建再開發(fā)，但也難尋地產(chǎn)商涉入。

　　兩個月前剛剛退休的孟買市政專員蘇博德·庫馬爾說，孟買用于出租的1.5萬幢住宅中，只有3%重新開發(fā)再利用。

　　難融入的資金

　　融資困難是制約孟買房地產(chǎn)發(fā)展的另一因素。

　　當(dāng)?shù)劂y行雖然向購房者發(fā)放抵押貸款，卻不愿為開發(fā)商競拍地皮提供貸款。在孟買，項目動工之前預(yù)售樓房司空見慣，而開發(fā)商即使不能如約交房也不會賠償已經(jīng)付款的購房者。

　　盡管孟買地產(chǎn)界聲稱已主動引進(jìn)機(jī)構(gòu)投資者、取消這種不良操作流程，但房屋預(yù)售仍然屢禁不止。常見情況是，熱銷樓盤動工之前，購房者已經(jīng)私下繳付了全部房款以及額外的20%費用。

　　銀行不愿發(fā)放買地貸款，是為了維持金融穩(wěn)定，卻帶來不利地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的副作用。一旦覺察到銷售不利或資金短缺，開發(fā)商可以隨時終止在建樓盤，反正已經(jīng)提前收取了購房者的房款。

　　此外，地產(chǎn)業(yè)成為吸引非法資金的最佳目標(biāo)。據(jù)估計，八成以上黑錢通過投資地產(chǎn)“漂白”。

　　在與孟買主城區(qū)東岸隔海而望的新區(qū)，矗立著大片嶄新的公寓住宅，空蕩蕩的陽臺和空調(diào)機(jī)位顯示這些樓房至今無人入住。地產(chǎn)中介介紹，這些空房作為投資產(chǎn)品持有，已經(jīng)閑置了一段時間。正是由于沒有償還銀行貸款的壓力，即便沒有買家“接棒”，開發(fā)商和投資型房客也能夠空置房屋而不降價出售。

　　不合理的嚴(yán)苛限制為腐敗滋生提供了土壤。在孟買，地產(chǎn)商賄賂政客，結(jié)果要么可以超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)蓋更大的房子，要么可以用低價拿下地皮。在孟買市政專員任上，庫馬爾曾試圖肅清地產(chǎn)腐敗，卻發(fā)現(xiàn)“建筑師和開發(fā)商左右著整個體系”。