“普通住宅價格標準”每年都要根據(jù)市場“行情”調劑，今年咋還沒動靜？

　　今天上午記者獲悉，市住建委答復，為穩(wěn)固房價和克制投資、投機性購房需求，現(xiàn)行標準暫不調劑。而實際上，不動真能應萬變嗎？記者訪問了京城房市。

　　●標準·為啥沒調劑 為穩(wěn)固房價標準沒“敢”變

　　目前，本市履行的還是2008年11月調劑后的“普通住宅標準”。

　　2008年以前的標準是按土地級別的每平方米均價，區(qū)分是不是普通住宅、是否享受成交價優(yōu)惠；調劑后，標準變?yōu)榘喘h(huán)線的房屋總價加以區(qū)分，擴大了中小戶型享受稅費優(yōu)惠的籠罩面。

　　從此，原則上每年頒布一次的“普通住宅標準”就一直沒變過，新標準“杳無音信”。

　　對此，市住建委回應稱，2009年下半年以來購房需求持續(xù)茂盛，房價較快上漲，所以暫不調劑標準。

　　市住建委表現(xiàn)，如果在這種形勢下調劑“普通住宅標準”，即擴大享受稅收優(yōu)惠的普通住宅范疇，則相當于下降了購房成本，會加劇供求抵觸，不利于穩(wěn)固房價、克制投機性購房。

　　現(xiàn)行“普通住宅標準”

　　◎住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上

　　◎單套建筑面積在140平方米以下

　　◎實際成交價根據(jù)環(huán)線和房屋總價劃分為四檔：

　　三環(huán)內，總價258萬元/套；三環(huán)至四環(huán)之間，210萬元/套；四環(huán)至五環(huán)之間，198萬元/套；五環(huán)以外，120萬元/套

　　注：只要有一個條件不滿足即劃為非普通住宅

　　●標準·購房人算賬

　　買“普宅”能省好幾萬稅錢

　　契稅算賬——

　　根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，買非普通住宅需繳納總房價3%的契稅，普通住宅則將稅率減半至1.5%。而個人首次購置90平方米以下的普宅，稅率僅為1%。

　　舉例：五六環(huán)之間的通州某樓盤，2008年12月均價為7800元/平方米，一套97平方米的房子總價約為76萬，符合“普通住宅標準”，所以只需繳納1.5%的契稅。

　　同樣的房子，到2009年底已漲到15000元/平方米，總價達到了145萬，超過了“五環(huán)外120萬元/套”的標準，購房者只能繳納3%的契稅了。

　　“普通住宅標準”對購房人的最大影響，莫過于會因此享受到契稅、營業(yè)稅等稅收優(yōu)惠政策。

　　營業(yè)稅算賬——

　　對購房者來說，普宅與非普宅另一個差別在于交易時所繳納的營業(yè)稅。按照2010年新營業(yè)稅標準，未滿五年的非普宅，營業(yè)稅是交易全部房款的5.5%，而普宅只要賣出價與買入價差額的5.5%。

　　舉例：買入價100萬、賣出價200萬，如果是普宅只要繳納差價5.5%的營業(yè)稅，也就是5.5萬；而如果是非普宅則要11萬的營業(yè)稅，兩者相差一倍。

　　而這對購房人來說，不是好消息，“非普宅”營業(yè)稅會陡然增加幾萬到十幾萬元。

　　●標準·實際怎么樣 一半二手房普宅變“豪宅”

　　北京房價經(jīng)過2009年幾乎翻番的暴漲，今年又沒有大幅降價，很多普通住宅悄然被劃出線外。不少房主發(fā)明，因總價太高，自己的房子從普通住宅變身“豪宅”(非普通住宅)了。

　　上午，據(jù)中原地產(chǎn)、熒燦地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，因身價上漲，目前有一半二手房歸為“非普宅”，其中三環(huán)內占40%，三環(huán)至四環(huán)占35%，四環(huán)至五環(huán)占45%，五環(huán)外占60%。其中，雙井富力城除了一居房外，基礎都變成非普宅了，達80%。

　　為逃稅現(xiàn)八成“陰陽合同”

　　動輒十幾萬的營業(yè)稅，對購房者來說是筆不小的開支，而陰陽合同也因此風行起來。

　　陰陽合同就是買賣雙方按照實際成交價簽訂一份“陰”合同，保障雙方利益；再按房屋所在區(qū)域的領導價簽一份“陽”合同。

　　按低成交價的“陽”合同繳稅，購房者能省不少錢。據(jù)各大中介機構數(shù)據(jù)顯示，目前市面上八成二手房交易都應用了陰陽合同，每個月漏稅可達近千萬元。