不得投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷(xiāo)或者轉(zhuǎn)讓退出；只能投資處于成長(zhǎng)期、成熟期企業(yè)股權(quán)

　　俞燕

　　中國(guó)保監(jiān)會(huì)于昨天發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》(下稱(chēng)《辦法1》)和《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》(下稱(chēng)《辦法2》)。在下半年債股兩 市仍將低迷震蕩，保險(xiǎn)公司陷入資產(chǎn)配置壓力加大的憂(yōu)慮之時(shí)，兩《辦法》的出臺(tái)意味著保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)投資將正式進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段。

　　不動(dòng)產(chǎn)：專(zhuān)地專(zhuān)用 不得炒賣(mài)

　　兩個(gè)《辦法》是上月保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》的兩個(gè)配套文件。這兩個(gè)《辦法》遵循了審慎穩(wěn)妥、強(qiáng)化約束等原則，對(duì)投資主體、資質(zhì)條件、投資方式、投資標(biāo)的、投資規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)控制和監(jiān)督管理等事項(xiàng)，進(jìn)行了全面和系統(tǒng)的規(guī)定。

　　《辦法1》對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，提出了“三不原則”，即：不得投資或銷(xiāo)售商業(yè)住宅，不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)(含一級(jí)土地開(kāi)發(fā))；不得投資 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)。而在《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》中只規(guī)定，“不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)”。

　　此前保監(jiān)會(huì)主席吳定富曾公開(kāi)透露，不動(dòng)產(chǎn)投資“三不準(zhǔn)”，即“不允許保險(xiǎn)資金投資居民住宅、不允許直接投資商業(yè)地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。 與該表述相比，《辦法1》中的“三不準(zhǔn)”保留了不得炒地賣(mài)地、不得投資民宅，新增了“不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除 外)”的規(guī)定。

　　值得一提的是，《辦法1》還要求，保險(xiǎn)公司不得以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷(xiāo)或者轉(zhuǎn)讓退出。去年底今年初，中國(guó)人壽(22.33,-0.25,-1.11%)通過(guò)兩次收購(gòu)，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東，不過(guò)尚未達(dá)到控股地位。目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為中國(guó)人壽的聯(lián)營(yíng)企業(yè)。

　　《辦法1》要求，保險(xiǎn)公司須遵守專(zhuān)地專(zhuān)用原則，不得變相炒地賣(mài)地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)(項(xiàng)目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過(guò)該項(xiàng)目投資總額的30%。

　　在設(shè)定投資標(biāo)的條件時(shí)，《辦法1》規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效，并且應(yīng)“地處直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市”。

　　這意味著保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定了“區(qū)位限制”，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該規(guī)定實(shí)則提高了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的門(mén)檻。不過(guò)，《辦法1》同時(shí)規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)、購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)，均不受區(qū)位的限制。

　　一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司投資人士表示，《辦法1》對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的進(jìn)行區(qū)位限制，主要是考慮到北京、上海等一線(xiàn)城市的一些黃金地段的商 用房產(chǎn)，帶有稀缺資源的特征，具有較大的增值潛力和安全邊際，比較適合保險(xiǎn)資金進(jìn)入。從目前的情況來(lái)看，保險(xiǎn)公司也多在京、滬、穗、深，以及東部沿海省份 的省會(huì)，以自用等方式購(gòu)置了不動(dòng)產(chǎn)。

　　股權(quán)：側(cè)重成熟項(xiàng)目 不能投VC

　　《辦法2》規(guī)定，保險(xiǎn)資金只能投資處于成長(zhǎng)期、成熟期或是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)股權(quán)，或具有明確的上市意向及較高的并購(gòu)價(jià)值。不得投資設(shè)立或者參 股投資機(jī)構(gòu)，不能投資高污染、高耗能等不符合國(guó)家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報(bào)較差的企業(yè)股權(quán)。同時(shí)規(guī)定，不能投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金(VC)。

　　有分析師指出，保險(xiǎn)資金具有資本量龐大和投資周期長(zhǎng)等特性，與PE一般5到7年的投資周期以及相對(duì)較低流動(dòng)性的特點(diǎn)相適應(yīng)，是僅次于養(yǎng)老基金的 最適合投資于PE的機(jī)構(gòu)投資者。但創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金投資偏重于早期投資，存在流動(dòng)性等風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)不是以追求高收益為主，而是追求合理的資產(chǎn)負(fù)債匹配 和穩(wěn)健的保值增值，因此禁止涉及VC，可能是保監(jiān)會(huì)出于防范風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

　　股權(quán)投資研究機(jī)構(gòu)清科研究中心日前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，保險(xiǎn)公司將成為重要的PE機(jī)構(gòu)投資者。按照截至今年6月底保險(xiǎn)資金達(dá)到4.52萬(wàn)億元的規(guī)模來(lái)計(jì)算，意味著將有約2260億元的保險(xiǎn)資金涌入PE市場(chǎng)。

　　積極備戰(zhàn)

　　兩個(gè)《辦法》的出臺(tái)，意味著這兩大領(lǐng)域的投資正式進(jìn)入運(yùn)作階段。不過(guò)，此前無(wú)論是新《保險(xiǎn)法》還是《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》的發(fā)布，市場(chǎng)都對(duì)該領(lǐng)域的開(kāi)閘效應(yīng)消化得差不多了。

　　此前，保險(xiǎn)公司以曲線(xiàn)方式進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)人壽、中國(guó)平安(49.91,-0.88,-1.73%)等公司以特批方式進(jìn)行未上市企業(yè)股權(quán)投資的試水。一位保險(xiǎn)公司投資人士指出，兩個(gè)《辦 法》的出臺(tái)，只是在政策層面上沒(méi)有了障礙，但保險(xiǎn)公司亦不會(huì)因?yàn)檎�策的出臺(tái)，馬上“出手”。一是投資講究時(shí)機(jī)，此外，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的選擇和介入，亦非一蹴而 就，因此短時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)應(yīng)不會(huì)有太大的變化。“而且我們也需要一些時(shí)間好好消化這些文件的相關(guān)規(guī)定。”

　　雖然政策開(kāi)閘放行，但是按照相關(guān)的規(guī)定，并非所有的保險(xiǎn)主體都能達(dá)到投資門(mén)檻的要求，將有相當(dāng)一批中小保險(xiǎn)公司被擋在門(mén)外。

　　不過(guò)，保險(xiǎn)巨頭們對(duì)于這兩大領(lǐng)域的開(kāi)閘，熱情要高漲得多。中國(guó)人壽高層日前在中報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，目前手中已積累了一批投資項(xiàng)目，只待相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后實(shí)施。而中國(guó)太保(23.21,-0.51,-2.15%)高層亦在中報(bào)發(fā)布會(huì)表示，在保持基礎(chǔ)設(shè)施投資優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，積極投入到PE、不動(dòng)產(chǎn)這類(lèi)投資。