這絕不是第一次。

　　樓市新政出臺(tái)之日，就是大量開(kāi)發(fā)商集體“隱身”之時(shí)。

　　4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了調(diào)控樓市“國(guó)十條”，9月29日，為繼續(xù)貫徹“國(guó)十條”，七部委出臺(tái)了五項(xiàng)措施，被稱為“9·29新政”。

　　于是，10月份的市場(chǎng)供應(yīng)與5月份幾乎一模一樣，市場(chǎng)上除了購(gòu)房者蹤跡少見(jiàn)之外，開(kāi)發(fā)商也仿佛一下子消失了似的，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目驟減。

　　在政策層面堅(jiān)決打擊樓市投機(jī)的風(fēng)口浪尖，絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都選擇打太極的方式以柔克剛，而這種博弈的結(jié)果，多年來(lái)都是以開(kāi)發(fā)商完勝而告終。這一次，會(huì)不會(huì)是個(gè)例外呢?

　　多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)爽約

　　日前一則來(lái)自房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告引發(fā)了購(gòu)房者的憂慮。該報(bào)告指出，全國(guó)24個(gè)大中城市11月份的開(kāi)盤(pán)量相比10月份數(shù)量明顯銳減，如北京開(kāi)盤(pán)量環(huán)比大降50%，廣州降幅為60%，南京降幅為30%等。市場(chǎng)分析人士指出，開(kāi)盤(pán)量大減意味著市場(chǎng)新增供應(yīng)不足，這將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的供需失衡，從而使得房?jī)r(jià)有動(dòng)力繼續(xù)保持高位運(yùn)行。

　　事實(shí)的確如此，自“9·29新政”實(shí)施一個(gè)月來(lái)，來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示，京滬廣等多個(gè)城市樓市成交下降，但價(jià)格依然堅(jiān)挺。

　　縱向?qū)Ρ雀�能說(shuō)明不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在“9·29新政”之后的開(kāi)盤(pán)策略。據(jù)北京中原地產(chǎn)9月26日公布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，10月份北京預(yù)期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目達(dá)到43個(gè)，其中不少是純新盤(pán)，如“一品公館”、“戛納35號(hào)”等。但從目前現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)來(lái)看，不少項(xiàng)目仍處在積累客戶階段，并未開(kāi)盤(pán)。

　　來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京拿到預(yù)售證的住宅項(xiàng)目只有15個(gè)，遠(yuǎn)低于此前多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的三四十個(gè)。

　　在二線城市，如西安、武漢等地，不少項(xiàng)目也選擇押后開(kāi)盤(pán)，或者“跳價(jià)”開(kāi)盤(pán)。跳價(jià)，成為2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆引發(fā)出的一個(gè)新詞，是說(shuō)房?jī)r(jià)已經(jīng)不能簡(jiǎn)單用“漲價(jià)”來(lái)形容了，是直接一個(gè)個(gè)臺(tái)階跳上去的。

　　在華北地區(qū)代理了多個(gè)項(xiàng)目的某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)副總告訴記者，這是一種典型的捂盤(pán)手法。受到房產(chǎn)新政效力的影響，一些原本計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目不得不擱置開(kāi)盤(pán);有些新項(xiàng)目一期定價(jià)較低以吸引眼球，后面的二期、三期則通過(guò)高幅度漲價(jià)達(dá)到捂盤(pán)的目的。

　　捂盤(pán)只因成本早已收回

　　近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在其新書(shū)《任你評(píng)說(shuō)》發(fā)布會(huì)上說(shuō)，在樓市新政出臺(tái)之后，一些已經(jīng)報(bào)批的樓盤(pán)就必須根據(jù)新政的精神重新報(bào)批，可能有些樓盤(pán)就無(wú)法通過(guò)了。

　　據(jù)一位消息靈通的樓市買(mǎi)家介紹，“9·29新政”之后，北京某區(qū)樓價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)一律暫停開(kāi)盤(pán)。

　　而上述房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)副總則表示，有些項(xiàng)目捂盤(pán)是無(wú)奈之舉，因?yàn)樵谀壳暗氖袌?chǎng)環(huán)境下，如果和政策相抗衡，仍然將項(xiàng)目定價(jià)過(guò)高，就面臨無(wú)人接盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn);如果配合政策，定價(jià)較低，很可能達(dá)不到預(yù)期收益，因此只能捂在手中。

　　操盤(pán)了多個(gè)項(xiàng)目的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)界人士馬文杰則認(rèn)為，不少開(kāi)發(fā)商目前應(yīng)對(duì)新政的手段頗有點(diǎn)“非暴力不合作”的意味。原因一個(gè)是在流動(dòng)性旺盛的背景下，預(yù)期市場(chǎng)和政策仍有可能好轉(zhuǎn);另一個(gè)非常重要的原因就是其項(xiàng)目地價(jià)比較便宜，而且隨著近幾年房?jī)r(jià)高漲，開(kāi)發(fā)商早已收回了成本，因此對(duì)于這些項(xiàng)目而言，定價(jià)越高收益越多，即使是捂在手中不銷(xiāo)售也沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。

　　比如，位于北京崇文區(qū)的“中海紫御公館”，連續(xù)幾個(gè)季度進(jìn)入北京豪宅單價(jià)前30名榜單，目前單價(jià)為4萬(wàn)元/平方米。而據(jù)記者了解，其2003年買(mǎi)地時(shí)樓面地價(jià)只有500多元/平方米。目前在新政的壓力之下，“中海紫御公館”的定價(jià)依然遠(yuǎn)超周邊項(xiàng)目。

　　房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”的奧秘

　　對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一般遵從“量在價(jià)先”的走勢(shì)，但“9·29新政”一個(gè)月來(lái)，多個(gè)大中城市樓市成交量大跌，房?jī)r(jià)卻未出現(xiàn)明顯下降。

　　馬文杰表示，在項(xiàng)目不開(kāi)盤(pán)或高價(jià)捂盤(pán)的情況下，最終要實(shí)現(xiàn)降價(jià)必將十分艱難。

　　幾乎每一輪調(diào)控背后，都有大量項(xiàng)目采用這種操盤(pán)手法。今年4月17日“國(guó)十條”出臺(tái)以來(lái)，各大城市許多項(xiàng)目迅速取消開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，結(jié)果是從4月份以來(lái)房?jī)r(jià)仍在持續(xù)小幅攀升。

　　在傳統(tǒng)的交易旺季9月份到來(lái)時(shí)，蟄伏已久的新老項(xiàng)目紛紛登場(chǎng)。在北京，9月份有27個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，創(chuàng)下近半年來(lái)的高峰。

　　與此同時(shí)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.5%，是近半年來(lái)的最大漲幅。70個(gè)大中城市中，有62個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，只有1個(gè)城市(�？�)環(huán)比下降。

　　馬文杰表示，大量項(xiàng)目擱置開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，這與囤地的本質(zhì)是一樣的：一方面，捂盤(pán)減少了市場(chǎng)供應(yīng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前整體上仍是供不應(yīng)求，這是高房?jī)r(jià)的根源之一，因此不少項(xiàng)目停止開(kāi)盤(pán)將消減政策抑制高房?jī)r(jià)的效力，這也正是今年4月“國(guó)十條”出臺(tái)以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)仍居高不下的一大重要原因;另一方面，每次隨著市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，這些捂盤(pán)項(xiàng)目再次上市時(shí)，其價(jià)格大都連續(xù)上漲，多年來(lái)正是在這種節(jié)奏中，房?jī)r(jià)越調(diào)越高。

　　業(yè)內(nèi)人士稱短期內(nèi)供應(yīng)將大量增加

　　馬文杰表示，捂盤(pán)主要有兩種表現(xiàn)：一是在房?jī)r(jià)急劇上漲時(shí)捂盤(pán)惜售，以追求房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲;二是遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)拒不開(kāi)盤(pán)。從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來(lái)看，這兩種行為都應(yīng)該嚴(yán)厲打擊。

　　在“9·29新政”中，住建部等多部門(mén)再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地。

　　北京市在這方面顯然走在前列。10月25日，《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》出臺(tái)，該辦法明確規(guī)定，自2010年12月1日起，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。

　　也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售時(shí)，購(gòu)房者付的錢(qián)都要先進(jìn)入專用賬戶，留存從開(kāi)發(fā)建設(shè)直至為購(gòu)房者辦房產(chǎn)證這一階段需要的資金總量，以確保樓能蓋起來(lái)，剩余資金開(kāi)發(fā)商才可以提取。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，相比之前的金融政策、交易環(huán)節(jié)政策，預(yù)售資金監(jiān)管將非常直接地沉重打擊開(kāi)發(fā)商。由于預(yù)售資金首先用于蓋樓，開(kāi)發(fā)商要想補(bǔ)足流動(dòng)資金，必須加快銷(xiāo)售，進(jìn)而將促進(jìn)開(kāi)發(fā)商快建、快銷(xiāo)，避免開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)惜售等行為。在他看來(lái)，很多拖延開(kāi)發(fā)周期的企業(yè)將得不償失，會(huì)加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在短期增加大量供應(yīng)。