聽插圖/彭翠琳捂選估慎

　　目前，我市內(nèi)環(huán)線新房單價已普超1萬元/平米，帶全套家具的一般月租為3000元左右，投資回報率不到3%。而且各大銀行已停止發(fā)放第三套住房的貸款，但對投資型的商鋪貸款沒有進(jìn)行類似限制，這使得商鋪成了樓市投資者的主要選擇方向之一。

　　不過，相對于住宅，多數(shù)市民對買鋪子相對陌生。據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計，武漢本月在售商鋪樓盤有56個，售價從5000元/平米到7萬/平米。

　　近日，家住漢口黃孝河路的汪女士向記者咨詢?nèi)绾瓮顿Y商鋪，“像我這樣做點小生意，手上有70萬閑錢，可以買哪一種門面呢?”

　　記者采訪了民間商鋪投資人易偉文、武漢思銳地產(chǎn)副總張敏、武漢福家置業(yè)總經(jīng)理康鍇等專業(yè)人士，請他們從實戰(zhàn)出發(fā)，為汪女士這樣的投資者出出主意。

　　買鋪花7萬 年租5萬多

　　算：買個鋪子要投多少

　　本報曾多次報道過的“武漢商鋪達(dá)人”易偉文，9間鋪面每年帶來的收益高達(dá)50萬元。昨日，他專門就商城及底商型的鋪面給記者算了一筆賬。

　　1997年，他買下漢陽玫瑰苑一套35平米的小區(qū)門面房，當(dāng)時售價是2200元/平米，一共花了7.7萬元。最開始這個門面每月只能租700元，但是現(xiàn)在月租已達(dá)4200元，房產(chǎn)的市價也達(dá)到70萬元以上。僅租金一項，這個門面現(xiàn)在的年回報率是64%。

　　易偉文買的第一套商城型的鋪面，位于宗關(guān)南國大武漢家裝F棟地面一層，約23平米。當(dāng)時買下來花了26萬。與小區(qū)門面房不同，這個專業(yè)市場型的商鋪，由南國商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，業(yè)主每年按7%收到返租，即每月有1516元的固定收入，再加上額外分成，每月有1700元左右，年回報率達(dá)到8%，現(xiàn)在更是漲到10%左右。

　　武漢思銳地產(chǎn)目前代理銷售世界城光谷步行街和武昌和平大道的水岸國際兩個項目，前者是超大城市綜合項目，后者則是類似于武漢天地的獨立性商業(yè)街。

　　目前，商鋪貸款首付最低五成，期限最長為10年，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍(1~5年為6.84%，5年以上為7.04%)。

　　■一手樓中鋪

　　如買光谷步行街“米蘭印象”的商業(yè)部分，70萬只能買3樓35平米左右的小鋪面。

　　契稅：4%，即2.8萬元;

　　維修基金：由于是位于住宅的底商部分，與住宅一樣，每月為73元/平米，即2555元;

　　印花稅：0.5%，即3500元;

　　手續(xù)費：非住宅11元/平米，為385元;

　　登記費：550元;

　　全款買鋪初始費用合計：734990元;

　　貸款買鋪初始費用合計(按首付五成、貸款10年計算，下同)：384990元;

　　月供：4071元。

　　■二手社區(qū)鋪

　　70萬元也能在三線地段買個小區(qū)型商鋪。福家置業(yè)總經(jīng)理康鍇建議，可到楊汊湖的陽光花園三期買一個40平米的二手門面房。由于是二手房，交易稅費較高。

　　手續(xù)費：非住宅11元/平米，為440元;

　　印花稅：0.5%，即3500元;

　　契稅：4%，2.8萬元;

　　維修基金：因是二手房，維修資金已交;

　　營業(yè)稅：該門面原購買價為20萬元，現(xiàn)70萬元賣出需按差額繳納5.8%的營業(yè)稅，為2.9萬元;

　　個人所得稅：1%，為7000元;

　　登記費：550元;

　　全款買鋪初始費用合計：768490元;

　　貸款買鋪初始費用合計：418490元;

　　月供：4071元。

　　■一手純商鋪

　　在水岸國際的獨立商業(yè)街中，投資門檻更高，以2樓以上的商鋪為例，起步為100平米，最少要200萬元才能拿下來。

　　手續(xù)費：非住宅11元/平米，為1100元;

　　印花稅：0.5%，即1萬元;

　　契稅：4%，即8萬元;

　　維修基金：由于是純商，不用交維修資金;

　　登記費：550元;

　　全款買鋪初始費用合計：2091650元;

　　貸款買鋪初始費用合計：1091650元;

　　月供：11631元。

　　■二手純商鋪

　　新商鋪買不起，可到大武漢家裝買套2樓的35平米二手房商鋪，售價65萬元，交易稅費同樣較高。

　　手續(xù)費：非住宅11元/平米，為385元;

　　印花稅：3250元;

　　契稅：4%，為2.6萬元;

　　維修基金：因是二手房，維修資金已交;

　　營業(yè)稅：該門面2008年買家的價格為40萬元，現(xiàn)65萬元賣出需按差額繳納5.8%的營業(yè)稅，為1.45萬元;

　　個人所得稅：1%，為6500元;

　　登記費：550元;

　　全款買鋪初始費用合計：701185元;

　　貸款買鋪初始費用合計：376185元;

　　月供：3780元。

　　■日常維護(hù)費用

　　光谷步行街有每月15元/平米的物業(yè)費、每月10元/平米的空調(diào)費，35平米的鋪子每年費用為1.05萬元，一般由租戶出;多數(shù)臨街社區(qū)商鋪是不收費的，日常維護(hù)費用基本為零;大武漢家裝這類專業(yè)市場的物業(yè)費一般比綜合百貨類的便宜，為每月2元/平米，一年下來為840元。

　　上述商鋪類型中，街鋪是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)業(yè)主自行掌握，找租戶、收租金、與租戶談判等全部是自己打理，但不用交物業(yè)費，水電等也是一戶一表由租戶承擔(dān)，而且早期的門面幾乎沒有公攤面積，租金年年漲，都進(jìn)自己荷包。

　　商城中的商鋪大多是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，業(yè)主不用操心，由商業(yè)公司打理，每月固定返租，但租金上漲后收益并不都?xì)w業(yè)主，商業(yè)公司要參與分享租金收益。

　　考察商鋪是否值得買，最重要的因素就是投資回報率。易偉文用自創(chuàng)的價格租金比，來衡量鋪子到底劃不劃算，即每1萬元的售價，每月每平米的租金要在50元以上，綜合即是6%。而且，這個租金價格，一定要是親自到項目周邊的同類鋪面實地走訪得來，不可聽信售樓員的一面之詞。

　　康鍇認(rèn)為，買商鋪前，一定要對自己的資金和未來的財務(wù)計劃做評估，盡量不要超過承受能力。相對住宅4%左右的投資回報，商鋪投入和風(fēng)險更大，因此對租金回報率的要求也要提高到7%~8%，有些項目初期回報只5%左右，但運(yùn)營成熟后，會逐步提高，買商鋪市民對此要有心理準(zhǔn)備。

　　易偉文認(rèn)為，現(xiàn)在商業(yè)競爭很激烈，商場、超市凈利率大多在5%以下，所以商城內(nèi)的商鋪年返租7%~8%是比較靠譜的。

　　康鍇則提醒，街鋪經(jīng)營戶以小散經(jīng)營戶為主，一旦發(fā)生違法經(jīng)營或出現(xiàn)其他意外，業(yè)主會受到直接影響甚至損失，因此應(yīng)選擇街區(qū)相對繁華或人流相對穩(wěn)定的區(qū)域，盡量選實力較強(qiáng)、有知名度的租戶，最優(yōu)質(zhì)的就是銀行、證券公司、大型單位等，哪怕少收點租金都行。商城包租式鋪面雖省心，但對商業(yè)管理公司的誠信要求較高。

　　此外，對包租型商鋪，經(jīng)營公司與開發(fā)商的實力也要重點考察，如漢口民意廣場就發(fā)生過拖欠業(yè)主返租的問題。張敏認(rèn)為，在具體商業(yè)項目選擇上，有品牌、有實力的開發(fā)商可以保證鋪子能按期交付;而以前成功運(yùn)營過商業(yè)項目的開發(fā)商，能夠保證后續(xù)成功經(jīng)營，使商鋪不斷升值。

　　易偉文最后還特別提醒，包租式最大的風(fēng)險，就是經(jīng)營公司做不下去、甩手不管了，開發(fā)商在賣鋪時，用什么來保證經(jīng)營不出問題，這個是務(wù)必要搞清楚的。

　　目前我市較熱門的商業(yè)體中，既有類似萬達(dá)廣場這樣的綜合商業(yè)，也有漢正街品牌服飾廣場等專業(yè)市場，這類業(yè)態(tài)的共同點是租戶不愁、有人管理，但售價一般在3萬~5萬/平米，有的起步面積就在50~100平米，投資額150萬~500萬元，適合投資實力較強(qiáng)且無時間自己經(jīng)營的投資客。

　　如果是投資額在100萬元以下的中小投資客，可把目標(biāo)放在二手街鋪上，這類街鋪的優(yōu)勢是面積小、總價低，如有合適的項目，也可以自己創(chuàng)業(yè)，而很多綜合性商城不允許業(yè)主自營。

　　養(yǎng)殖業(yè)有個測算，生豬養(yǎng)到100公斤就達(dá)到盈虧“臨界點”，超過100公斤的，生長速度緩慢，每多養(yǎng)一天，要倒貼4元錢。商鋪會不會租金漲到一定時候，就不再漲了呢?是不是該賣掉呢?

　　對此，易偉文、張敏、康鍇等資深人士觀點基本相同：不到萬不得已不要賣鋪子，因為開始幾年最痛苦，越到后面越賺錢。

　　易偉文舉例說，現(xiàn)在江漢路萬達(dá)廣場最旺的鋪子，每月租金最高已接近1000元/平米，但2004年開業(yè)之初也經(jīng)歷過租戶退租的艱難時刻，“那里的業(yè)主，第一年在挨打，第二年吃肉，現(xiàn)在吃的都是龍蝦鮑魚了”。

　　康鍇介紹，以南國大武漢家裝的E206號鋪為例，31萬的買價，最開始的租金只有1800元，第一任業(yè)主在3年前以40萬轉(zhuǎn)讓，扣除貸款利息和過戶費，基本沒賺到錢;但如果堅持到現(xiàn)在，平均每月返租至少2500元，回報率在10%左右，價格更是翻了一番。

　　易偉文還介紹，長期持有商鋪的另一個理由就是商鋪的交易費用非常高，賣掉不劃算。4%的契稅、5.8%的營業(yè)稅加其他費用，售價至少要加10%才能成交。