隨著樓市新“國(guó)八條”、限購(gòu)令在南京落地，整個(gè)投資市場(chǎng)格局大變。銀行理財(cái)專家算了筆賬發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前投資房產(chǎn)的成本已到了歷史高點(diǎn)，在兩三年內(nèi)樓市走勢(shì)不清的環(huán)境下，房產(chǎn)投資收益或趕不上理財(cái)產(chǎn)品等其他投資收益。

　　杠桿優(yōu)勢(shì)喪失，房產(chǎn)投資成本大漲

　　“本市戶籍家庭限購(gòu)第三套住房，非本市戶籍限購(gòu)第二套且需提供在該市納稅或繳納社保一年證明;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”上周末，南京限購(gòu)細(xì)則正式落地。在銀行人士看來(lái)，這對(duì)投資者的影響已經(jīng)不只是心理層面的了，投資成本上漲將讓投資者徹底逃離房地產(chǎn)市場(chǎng)。一家股份制商業(yè)銀行南京分行零售部總經(jīng)理分析說(shuō)，以往房產(chǎn)投資受到一致追捧，除了房?jī)r(jià)漲得快、收益高之外，更主要的原因還在于其中的杠桿原理。比如，在貸款政策寬松時(shí)首付2成，好比20萬(wàn)元可以撬動(dòng)100萬(wàn)元的資產(chǎn)，假使一年后房?jī)r(jià)漲10%，轉(zhuǎn)手毛利10萬(wàn)元，對(duì)于投資者相當(dāng)于20萬(wàn)元投資一年收益10萬(wàn)元，年收益率高達(dá)50%�？紤]到過(guò)去個(gè)別年份房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)不止10%，投資房產(chǎn)相比其他投資渠道的優(yōu)勢(shì)顯而易見。

　　“如今首付比例提高，房貸利率上浮，這種杠桿優(yōu)勢(shì)已基本喪失。”他感嘆說(shuō)，以二套房首付6成、利率上浮10%為例，投資者手中有60萬(wàn)元只能撬動(dòng)100萬(wàn)元的房產(chǎn)，在政策從嚴(yán)的情況下，即使房?jī)r(jià)一年漲10%，年收益率僅16%。事實(shí)上，考慮到貸款利息及轉(zhuǎn)手交易費(fèi)，這10萬(wàn)元中凈收益所剩無(wú)幾。

　　而據(jù)記者了解，目前南京市場(chǎng)上的房貸政策的收緊程度已達(dá)歷年之最。深發(fā)展銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、光大銀行等已陸續(xù)取消首套房貸8.5折優(yōu)惠利率，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，而民生銀行、工商銀行更傳出首套房貸利率上浮20%。

　　超百萬(wàn)投資房產(chǎn)，不如買理財(cái)產(chǎn)品

　　南京一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，房產(chǎn)投資成本包括首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、二手房交易費(fèi)用，還包括首付款和按揭還款的利息損失(即機(jī)會(huì)成本)。由于按揭還款本金部分已經(jīng)包含在房屋總價(jià)之內(nèi)，在計(jì)算按揭貸款成本時(shí)只要計(jì)算按揭還款利息即可。具體計(jì)算公式是：利潤(rùn)=賣出價(jià)-買入合同總價(jià)-交易費(fèi)用-按揭利息支出-利息損失。

　　就此，記者找某銀行理財(cái)經(jīng)理算了一筆賬：以投資一套200萬(wàn)元的商品房，首付120萬(wàn)元、80萬(wàn)元按揭20年的情況為例，等額還款法月供為6327.85元。首先計(jì)算還貸支出，投資者第一年需付75934元。其次計(jì)算投入資金的利息損失，投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計(jì)算，如果按照當(dāng)前一年期定期存款利率3%計(jì)算，120萬(wàn)元首付款的年利息損失近36000元。最后估算一次性交易費(fèi)用，包括兩次契稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)和中介費(fèi)等，一套200萬(wàn)元的商品房?jī)纱谓灰踪M(fèi)用在13萬(wàn)元左右。

　　“如此算來(lái)，保本投資收益為(75934+36000+130000)元，除以總投資成本(1200000+241934)元，投資保本收益率為16.8%，假如現(xiàn)在拿120萬(wàn)元投資一套200萬(wàn)元的二套房，一年后這套房產(chǎn)的價(jià)格需要上漲16.8%才算保本。事實(shí)上，在目前的政策環(huán)境下，房?jī)r(jià)想實(shí)現(xiàn)這個(gè)漲幅的希望渺茫。”她表示。

　　在采訪的過(guò)程中，其他理財(cái)經(jīng)理也表示，現(xiàn)在的購(gòu)房成本已經(jīng)達(dá)到了高點(diǎn)，當(dāng)前投資房產(chǎn)很不劃算，假如投資者手中有上百萬(wàn)資金，有比房產(chǎn)更好的投資選擇�？梢再�(gòu)買一些高收益的產(chǎn)品，比如購(gòu)買黃金，風(fēng)險(xiǎn)承受能力更高的還可以去做股票，從當(dāng)前來(lái)看，所博得的產(chǎn)品收益可能都要比投資房產(chǎn)高。