最近曝出的全國1457宗閑置土地“黑名單”,令囤地問題成為“千夫所指”,“黑名單”上的閑置土地可能還不是全部。無論是為了獲得土地增值而進行的主動囤地,還是由于政府規(guī)劃原因造成的被動積壓,開發(fā)商的閑置地問題已經成為影響土地供應和樓市供應的根源之一。對此,業(yè)內人士指出,對于大量存在的閑置土地必須切實分類懲治。除了“收回”措施之外,還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施減少囤地的發(fā)生。此外,加大有效供地面積仍是“藥方”的核心所在。

把脈問診囤地病因

國土部有關人士曾表示,目前土地閑置大體分為兩類,企業(yè)自身原因造成的占46%,另外54%的閑置土地主要是由政府原因造成。然而,無論是否是開發(fā)商“故意為之”,囤地問題都已亟待解決。

從開發(fā)商的角度看,土地作為重要的生產資料,是企業(yè)未來發(fā)展的基礎。在資本市場上,擁有更多土地儲備的房地產公司更容易受到投資者的青睞。這也在一定程度上助長了房企的囤地之風。

“在資本市場中,房地產開發(fā)商有土地銀行的概念。土地儲備越多,公司價值和市值就越高。”SOHO中國董事長潘石屹就曾指出,衡量房地產公司的價值,不光有利潤指標,還有NAV(凈資產價值)估值法。這鼓勵上市和即將上市的房地產公司增大土地儲備,從而造成有些開發(fā)商土地儲備大大超過開發(fā)能力,進而形成囤地。

“正是由于對NAV估值法的推崇,使得不少地產商參與到土地儲備的競賽中。通過增加土地儲備做大市值,進行再融資后又投入到土地市場,從而形成了惡性循環(huán)。”一位房地產券商研究員直言,再加上近幾年土地市場迅速升溫,土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間。在資本逐利的驅動下,開發(fā)商通過不斷買地-改規(guī)劃-囤地來坐等升值。

實際上,除了開發(fā)商自身原因造成的主動囤地沖動外,由于配套建設以及規(guī)劃修改等方面的地方政府因素也是不容忽視的問題。

北京某國有房地產公司的負責人指出,地方政府每隔幾年會進行一輪總體規(guī)劃的修編,一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調整。有時市政建設或是道路擴寬等因素,造成用地性質或土地容積率變化,開發(fā)商就需要和地方政府進行重新協(xié)調和溝通,從而造成土地批而未建。“目前北京一些零星的公建用地沒有按期建設開工,大多是由于市政規(guī)劃修改所造成的‘邊角料’。”該人士坦言。

也有觀點認為,由于房地產本身具有一定的開發(fā)周期,因此開發(fā)商擁有土地儲備是合理行為,但是目前對于房企的土地儲備是否處于“合理”范疇的界定還沒有明確規(guī)定。此外,部分企業(yè)由于自身資金實力有限,無法消化前期土地儲備,或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏,這也導致了囤地行為的出現(xiàn)。

值得注意的是,在現(xiàn)有的財稅體制下,地方政府對于土地財政的依賴性也促使了開發(fā)商敢于去囤地。業(yè)內人士指出,正是對土地收入的依賴性以及牽扯到的各方面利益,使得地方政府對于開發(fā)商的囤地行為“睜一只眼閉一只眼”,打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠。