“決戰(zhàn)”或許就在四季度。

盡管6月初北京、上海、重慶、廣州、深圳、杭州六大一線城市住宅存貨已經(jīng)超過20萬套大關(guān),但即便是在官方看來,這也并非是庫存的“峰值”所在,2010年的四季度,住房庫存這一關(guān)乎房企現(xiàn)金回流的要害指標(biāo),將達(dá)到“最大值”,市場調(diào)劑的壓力也將達(dá)到最大。

這一斷定來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹,而目前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部亦在高度關(guān)注這一市場指標(biāo)的變更,包含房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場各方,也基礎(chǔ)認(rèn)定,由于此前開工量的加大,四季度也將決定他們的命運,而正因如此,加緊提前出貨,或許是應(yīng)對命運決戰(zhàn)之前,最好的糧草儲備。

庫存峰值

“現(xiàn)在我們對庫存的問題還沒有那么大的擔(dān)心,因為調(diào)控政策預(yù)期之內(nèi),庫存確定是會上漲的,而且我們感到,四季度的庫存很可能是個峰值,我們現(xiàn)在是密切監(jiān)控這一指標(biāo)的變更。”近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱建設(shè)部)的一位官員向《中國經(jīng)營報》記者表現(xiàn)。

此前,記者獲得的來自中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至6月6日,北京、上海、重慶、深圳、廣州、杭州6個一線城市的住宅期房庫存已經(jīng)高達(dá)261081套,而比照市場深度調(diào)劑的2008年,市場大范圍的價格調(diào)劑恰恰產(chǎn)生在一線城市庫存總量在28萬~30萬套的區(qū)間。

記者懂得到,由于2009年10月份新開工面積增加速度由負(fù)轉(zhuǎn)正,導(dǎo)致了2010年一季度開發(fā)量特別宏大,“今年一季度,甚至今年1到5月份,新開工面積實際上一直處于歷史的最高位。”秦虹向記者表現(xiàn),而她的這一分析,與前述建設(shè)部不愿具名的官員供給的情況基礎(chǔ)一致。

秦虹的邏輯在于,隨著這些開工量在下半年轉(zhuǎn)為供給量,再加上新政帶來的大批樓盤延遲開盤,樓市在下半年,尤其是在四季度,將會見臨宏大供給壓力。

記者綜合建設(shè)部、中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的相干監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,6大一線城市中的3個,周成交量均屬下滑,并且幅度超過20%,廣州和北京分辨以36.53%和25.44%的周環(huán)比降幅,分列一、二位,6大一線城市中,重慶、杭州、深圳的成交量環(huán)比浮現(xiàn)增幅。

“過去正常情況是,上半年成交面積占全年成交面積的比例一般在1/4到1/5,大批供給還是在下半年,今年這個特點尤其明顯,市場供給前低后高的特點更突出。”秦虹說。

加速出貨

“我們項目三期,也就是最后一期,開端履行指定房源的無理由退房政策。”日前,K2海棠灣的相干負(fù)責(zé)人告訴記者。這是一個位于通州的住宅項目,而它所在的區(qū)域,曾在CBD東擴和通州新城計劃頒布的雙重利好刺激之下,半年之內(nèi),住房均價飆升49%,還曾一房難求。

記者懂得到,該政策具體的履行方法是,購房人在項目交房之前兩個月的15日內(nèi),可選擇零成本退出,其所投入的資金不會受到任何喪失。這樣從基本上解決了購房人置業(yè)的風(fēng)險。

目前,記者控制的情況表明,北京樓市若干中型住宅項目都在考慮無理由退房的可能性。

秦虹認(rèn)為,新政最重要的作用,莫過于轉(zhuǎn)變市場原有的期望, “新政出臺之后,短期內(nèi)會形成供求關(guān)系和房價、地價預(yù)期的轉(zhuǎn)變,這點很重要,政策要領(lǐng)導(dǎo)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。”秦虹舉例,地王的呈現(xiàn),曾帶動全社會對房價上漲預(yù)期;而當(dāng)前新政一個最重要的后果,就是產(chǎn)生“對沖性力量”,使市場趨向于理性。

而市場趨于理性最為明顯的表現(xiàn),即是市場中的主動權(quán)從開發(fā)商向購房者群體中轉(zhuǎn)移,北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少峰就表現(xiàn),退房權(quán)利在哪一方,基礎(chǔ)上就標(biāo)記著樓市主導(dǎo)權(quán)的天平向哪一方傾斜。2009年之所以退房一事在北京市場銷聲匿跡,實際上便是開發(fā)企業(yè)在樓市的報復(fù)性上漲中,盤踞市場強勢地位的典范表現(xiàn),而如今,無理由退房的重新呈現(xiàn),則意味著這一格式開端松動并轉(zhuǎn)變。

而無理由退房實際上只是開發(fā)商加速出貨的手段之一,價格策略的制定與優(yōu)惠,也在不同程度開端試探市場的反應(yīng),記者控制的情況表明,包含富力地產(chǎn)·又一城項目以及霄云里8號項目,都以指定特定房源,或者免費供給精裝修的方法,增進銷售,直接降價或者折抵精裝修后,其降價額度最高甚至可達(dá)到萬元/平方米左右。