“決戰(zhàn)”或許就在四季度。

盡管6月初北京、上海、重慶、廣州、深圳、杭州六大一線城市住宅存貨已經超過20萬套大關,但即便是在官方看來,這也并非是庫存的“峰值”所在,2010年的四季度,住房庫存這一關乎房企現金回流的要害指標,將達到“最大值”,市場調劑的壓力也將達到最大。

這一斷定來自住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹,而目前,住房和城鄉(xiāng)建設部亦在高度關注這一市場指標的變更,包含房地產企業(yè)在內的市場各方,也基礎認定,由于此前開工量的加大,四季度也將決定他們的命運,而正因如此,加緊提前出貨,或許是應對命運決戰(zhàn)之前,最好的糧草儲備。

庫存峰值

“現在我們對庫存的問題還沒有那么大的擔心,因為調控政策預期之內,庫存確定是會上漲的,而且我們感到,四季度的庫存很可能是個峰值,我們現在是密切監(jiān)控這一指標的變更。”近日,住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱建設部)的一位官員向《中國經營報》記者表現。

此前,記者獲得的來自中國房地產指數研究院的統計數據顯示,截至6月6日,北京、上海、重慶、深圳、廣州、杭州6個一線城市的住宅期房庫存已經高達261081套,而比照市場深度調劑的2008年,市場大范圍的價格調劑恰恰產生在一線城市庫存總量在28萬~30萬套的區(qū)間。

記者懂得到,由于2009年10月份新開工面積增加速度由負轉正,導致了2010年一季度開發(fā)量特別宏大,“今年一季度,甚至今年1到5月份,新開工面積實際上一直處于歷史的最高位。”秦虹向記者表現,而她的這一分析,與前述建設部不愿具名的官員供給的情況基礎一致。

秦虹的邏輯在于,隨著這些開工量在下半年轉為供給量,再加上新政帶來的大批樓盤延遲開盤,樓市在下半年,尤其是在四季度,將會見臨宏大供給壓力。

記者綜合建設部、中國房地產指數研究院的相干監(jiān)測數據顯示,6大一線城市中的3個,周成交量均屬下滑,并且幅度超過20%,廣州和北京分辨以36.53%和25.44%的周環(huán)比降幅,分列一、二位,6大一線城市中,重慶、杭州、深圳的成交量環(huán)比浮現增幅。

“過去正常情況是,上半年成交面積占全年成交面積的比例一般在1/4到1/5,大批供給還是在下半年,今年這個特點尤其明顯,市場供給前低后高的特點更突出。”秦虹說。

加速出貨

“我們項目三期,也就是最后一期,開端履行指定房源的無理由退房政策。”日前,K2海棠灣的相干負責人告訴記者。這是一個位于通州的住宅項目,而它所在的區(qū)域,曾在CBD東擴和通州新城計劃頒布的雙重利好刺激之下,半年之內,住房均價飆升49%,還曾一房難求。

記者懂得到,該政策具體的履行方法是,購房人在項目交房之前兩個月的15日內,可選擇零成本退出,其所投入的資金不會受到任何喪失。這樣從基本上解決了購房人置業(yè)的風險。

目前,記者控制的情況表明,北京樓市若干中型住宅項目都在考慮無理由退房的可能性。

秦虹認為,新政最重要的作用,莫過于轉變市場原有的期望, “新政出臺之后,短期內會形成供求關系和房價、地價預期的轉變,這點很重要,政策要領導預期的轉變。”秦虹舉例,地王的呈現,曾帶動全社會對房價上漲預期;而當前新政一個最重要的后果,就是產生“對沖性力量”,使市場趨向于理性。

而市場趨于理性最為明顯的表現,即是市場中的主動權從開發(fā)商向購房者群體中轉移,北京四方聯達房地產經紀公司總經理楊少峰就表現,退房權利在哪一方,基礎上就標記著樓市主導權的天平向哪一方傾斜。2009年之所以退房一事在北京市場銷聲匿跡,實際上便是開發(fā)企業(yè)在樓市的報復性上漲中,盤踞市場強勢地位的典范表現,而如今,無理由退房的重新呈現,則意味著這一格式開端松動并轉變。

而無理由退房實際上只是開發(fā)商加速出貨的手段之一,價格策略的制定與優(yōu)惠,也在不同程度開端試探市場的反應,記者控制的情況表明,包含富力地產·又一城項目以及霄云里8號項目,都以指定特定房源,或者免費供給精裝修的方法,增進銷售,直接降價或者折抵精裝修后,其降價額度最高甚至可達到萬元/平方米左右。