日前，海南省最新出臺了《貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲通知的意見》，指出要"著力調整房地產開發(fā)結構，轉變房地產發(fā)展方式"。值得注意的是，這份文件強調了"為促進房地產業(yè)轉變發(fā)展方式"，要求"財政、稅收、住房和城鄉(xiāng)建設等部門加快研究制定鼓勵住房租賃的優(yōu)惠政策，解決商品住房空置率高的問題"。

海南或是本輪空置率大討論以來，首個對該問題明確表態(tài)的地方政府。

而當前空置率紛爭難息，已經儼然演變成一場持續(xù)了至少月余的大討論，并與"連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零"、"水表少走或不走"等限定詞及"曬黑燈照"這樣的網絡語匯聯(lián)系起來，這個單純的統(tǒng)計指標就此貼上或嚴肅或嘲諷甚或憤怒的多種標簽。而現(xiàn)實是，空置率概念依然紛亂，空置房問題依然無解。

針對這些亂象，《中國建設報·中國住房》記者采訪了業(yè)內專家，試圖厘清空置率概念及其背后與行業(yè)、經濟的關系。

統(tǒng)計口徑能否統(tǒng)一

統(tǒng)一空置率概念、統(tǒng)計空置率很困難嗎？這關鍵在于統(tǒng)計口徑問題。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心住宅處處長、研究員文林峰指出，西方引進的概念"空置量"，是指凡是已建成達到入住標準但超過半年無人居住的房屋都屬空置房屋，包括新建未售和已售未住兩種情況。對此，一直研究并關注空置率問題的中國房地產研究會名譽副會長包宗華給出的國際定義基本一致，只是時間有些差異，他說是"空置1年以上"。

而國內的"空置量"概念，官方一直沿用上世紀90年代出臺的"空置商品房"指標，即統(tǒng)計年度到12月31日已建成而未售出的商品房。這與西方的空置房概念有根本的不同。

而為何國內要采取"新建未售商品房"算作空置房概念呢？據(jù)包宗華介紹，這有其歷史淵源。

上世紀90年代初，國內仍在實行住房"實物分配"，在那個住房短缺時代，"零空房"成為社會主義制度優(yōu)越性的具體體現(xiàn)。上世紀90年代后期，住房商品化啟動，統(tǒng)計空置率的口徑首次調整，開始考察賣不出去的商品住房面積在新建住房中的比重。

2003年，建設部門對空置率指標提出3條補充意見：住房建成1年以內尚未銷出的為待銷商品房，1~3年內未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓商品房。對住房管理部門來說，這種區(qū)分顯然有助于更清晰地把握供應情況，但在統(tǒng)計部門而言，要跟蹤同一套住房3年甚至5年以上，來區(qū)分其為滯銷還是積壓商品房，難免加大操作難度。于是，統(tǒng)計部門按第一條意見提供"新建待售商品房"的統(tǒng)計，不再提空置指標，事實上就是目前沿用至今的"空置商品房"概念。

了解了這段統(tǒng)計口徑的演進歷史，我們不難看出，目前大討論中的空置房概念是指西方的空置量概念，而官方統(tǒng)計概念是國內的"新建待售商品房"，兩者的巨大差額在于"已售未住"的這部分。這就說明，在計算空置率的公式里，分子尚且存在巨大差距，何況分母在國內也不統(tǒng)一（有的用當年建成商品房總量，有的用前面3年建成商品房總量，有的用全部累計商品房總量），結果大相徑庭，遑論空置率準確與否？

可見，統(tǒng)計口徑面臨著要否改革以及如何統(tǒng)一的問題。而最近，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運又表示，商品房待售面積和空置面積不是一個概念。關于空置，他的定義是："空置面積是指已經售出后住房處在閑置無人居住狀態(tài)的面積。"這一定義顯然是此前所未出現(xiàn)的，即前述"已售未住"部分。毫無疑問，這又增加了概念的繁亂。

盛來運同時承認，目前空置率統(tǒng)計還是受限于統(tǒng)計口徑問題，包括"空置的狀態(tài)和時間標準"、"住房的面積、結構"總量，其解決之道則在于"大規(guī)模的住房普查"。