日前，海南省最新出臺了《貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲通知的意見》，指出要"著力調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式"。值得注意的是，這份文件強調(diào)了"為促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式"，要求"財政、稅收、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門加快研究制定鼓勵住房租賃的優(yōu)惠政策，解決商品住房空置率高的問題"。

海南或是本輪空置率大討論以來，首個對該問題明確表態(tài)的地方政府。

而當(dāng)前空置率紛爭難息，已經(jīng)儼然演變成一場持續(xù)了至少月余的大討論，并與"連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零"、"水表少走或不走"等限定詞及"曬黑燈照"這樣的網(wǎng)絡(luò)語匯聯(lián)系起來，這個單純的統(tǒng)計指標(biāo)就此貼上或嚴(yán)肅或嘲諷甚或憤怒的多種標(biāo)簽。而現(xiàn)實是，空置率概念依然紛亂，空置房問題依然無解。

針對這些亂象，《中國建設(shè)報·中國住房》記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，試圖厘清空置率概念及其背后與行業(yè)、經(jīng)濟的關(guān)系。

統(tǒng)計口徑能否統(tǒng)一

統(tǒng)一空置率概念、統(tǒng)計空置率很困難嗎？這關(guān)鍵在于統(tǒng)計口徑問題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅處處長、研究員文林峰指出，西方引進的概念"空置量"，是指凡是已建成達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)但超過半年無人居住的房屋都屬空置房屋，包括新建未售和已售未住兩種情況。對此，一直研究并關(guān)注空置率問題的中國房地產(chǎn)研究會名譽副會長包宗華給出的國際定義基本一致，只是時間有些差異，他說是"空置1年以上"。

而國內(nèi)的"空置量"概念，官方一直沿用上世紀(jì)90年代出臺的"空置商品房"指標(biāo)，即統(tǒng)計年度到12月31日已建成而未售出的商品房。這與西方的空置房概念有根本的不同。

而為何國內(nèi)要采取"新建未售商品房"算作空置房概念呢？據(jù)包宗華介紹，這有其歷史淵源。

上世紀(jì)90年代初，國內(nèi)仍在實行住房"實物分配"，在那個住房短缺時代，"零空房"成為社會主義制度優(yōu)越性的具體體現(xiàn)。上世紀(jì)90年代后期，住房商品化啟動，統(tǒng)計空置率的口徑首次調(diào)整，開始考察賣不出去的商品住房面積在新建住房中的比重。

2003年，建設(shè)部門對空置率指標(biāo)提出3條補充意見：住房建成1年以內(nèi)尚未銷出的為待銷商品房，1~3年內(nèi)未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓商品房。對住房管理部門來說，這種區(qū)分顯然有助于更清晰地把握供應(yīng)情況，但在統(tǒng)計部門而言，要跟蹤同一套住房3年甚至5年以上，來區(qū)分其為滯銷還是積壓商品房，難免加大操作難度。于是，統(tǒng)計部門按第一條意見提供"新建待售商品房"的統(tǒng)計，不再提空置指標(biāo)，事實上就是目前沿用至今的"空置商品房"概念。

了解了這段統(tǒng)計口徑的演進歷史，我們不難看出，目前大討論中的空置房概念是指西方的空置量概念，而官方統(tǒng)計概念是國內(nèi)的"新建待售商品房"，兩者的巨大差額在于"已售未住"的這部分。這就說明，在計算空置率的公式里，分子尚且存在巨大差距，何況分母在國內(nèi)也不統(tǒng)一（有的用當(dāng)年建成商品房總量，有的用前面3年建成商品房總量，有的用全部累計商品房總量），結(jié)果大相徑庭，遑論空置率準(zhǔn)確與否？

可見，統(tǒng)計口徑面臨著要否改革以及如何統(tǒng)一的問題。而最近，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運又表示，商品房待售面積和空置面積不是一個概念。關(guān)于空置，他的定義是："空置面積是指已經(jīng)售出后住房處在閑置無人居住狀態(tài)的面積。"這一定義顯然是此前所未出現(xiàn)的，即前述"已售未住"部分。毫無疑問，這又增加了概念的繁亂。

盛來運同時承認(rèn)，目前空置率統(tǒng)計還是受限于統(tǒng)計口徑問題，包括"空置的狀態(tài)和時間標(biāo)準(zhǔn)"、"住房的面積、結(jié)構(gòu)"總量，其解決之道則在于"大規(guī)模的住房普查"。