與此同時(shí),“短期看信貸,中期看土地,長(zhǎng)期看結(jié)構(gòu)”,是房地產(chǎn)業(yè)“十二五”諫言者們廣泛認(rèn)同的一種房地產(chǎn)調(diào)控邏輯。

信貸政策在房地產(chǎn)調(diào)控中往往吹糠見(jiàn)米。這一點(diǎn)已為不久前出臺(tái)的“史上最嚴(yán)格”房產(chǎn)新政“國(guó)十條”所證實(shí)。在收緊第二套放貸、暫停第三套房貸的差別化信貸政策下,北京、深圳等地房地產(chǎn)成交量迅速萎縮,炒房現(xiàn)象得到把持。

這一從嚴(yán)的調(diào)控手段,會(huì)不會(huì)被編入房地產(chǎn)發(fā)展“十二五”計(jì)劃、固化為長(zhǎng)期政策?建議稿起草專(zhuān)家給出的答復(fù)未置可否:“這個(gè)很難說(shuō)�，F(xiàn)在國(guó)家調(diào)控政策剛出臺(tái),說(shuō)這個(gè)不合適。”

土處所面,諫言者們思考的問(wèn)題是:“國(guó)家的土地供給打算是有了,但怎樣變成有效的土地供給?”

2009年,全國(guó)土地供給打算完成率約為55%。2010年,鑒于前5個(gè)月北京等三大城市僅完成打算的20%的局面,18.5萬(wàn)公頃供地打算最終會(huì)否再成為“不可能完成的任務(wù)”,仍是懸念。而土地供給的有效增加,事關(guān)未來(lái)房屋供給能否跟得上、供需是否會(huì)再度失衡、房?jī)r(jià)是否會(huì)再次反彈等若干系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

朱中一認(rèn)為,目前土地供給打算不能有效完成,關(guān)鍵在于處所政府對(duì)土地交易底價(jià)定價(jià)過(guò)高,根源還在于對(duì)土地財(cái)政的依附。

在金融和土地兩大房地產(chǎn)核心環(huán)節(jié)外,苗樂(lè)如進(jìn)一步認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的核心問(wèn)題是“結(jié)構(gòu)”。投機(jī)瘋長(zhǎng)、炒房猖狂和房?jī)r(jià)飆升,都是住房結(jié)構(gòu)不合理的具體表現(xiàn)。

以北京為例,目前政策性住房約占市場(chǎng)總量的30%。而國(guó)際上公認(rèn)的住房結(jié)構(gòu)較為合理的兩個(gè)地區(qū),新加坡政策性住房約占市場(chǎng)的50%,香港也超過(guò)49%。苗樂(lè)如據(jù)此認(rèn)為,“北京市政策性住房惟有達(dá)到50%~60%,供需才算基礎(chǔ)平衡,市場(chǎng)把持才有基礎(chǔ)。”

另一個(gè)結(jié)構(gòu)失衡體現(xiàn)在房地產(chǎn)“業(yè)態(tài)”層面。朱中一對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者談及在三亞市調(diào)研時(shí)的領(lǐng)會(huì)認(rèn)為,三亞市90%以上的購(gòu)房者為外地人,房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重,是對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源的極大浪費(fèi)。為此,他建議三亞市應(yīng)多發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店等持有型物業(yè),進(jìn)步資源應(yīng)用效率,下降泡沫風(fēng)險(xiǎn)。