盤點2010年的房地產(chǎn)發(fā)展，調(diào)控是無法繞過的關(guān)鍵詞。從4月17日出臺的“國十條”、9月29日再次出臺的“新國五條”，再到近兩個月各部委密集出臺的一系列政策文件，黨中央、國務(wù)院遏制房價過快上漲勢頭的決心堅定，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度持續(xù)加大。

　　從政有經(jīng)，令行為上。截至11月底，已有十五個城市陸續(xù)出臺了落實國家二次調(diào)控的實施細(xì)則，就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個方面做出規(guī)定。日前，本報記者采訪了北京、上海、廣州、三亞、南京、杭州、溫州、廈門等八個城市，了解各個城市在“新國五條”出臺后落實國家調(diào)控政策的情況。

　　9月29日出臺的“新國五條”，第一條就明確要求各地“立即研究制定貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的實施細(xì)則”。同時，“對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任”，從“立即”、“細(xì)則”、“約談”中，中央督辦地方政府盡快落實新政策的力度和決心可見一斑。

　　9月30日，深圳緊急出臺樓市限購令，隨后，廈門、上海、寧波、杭州等15個城市相繼出臺包含限購令在內(nèi)的多項實施細(xì)則，加上早已開始限購的北京，房地產(chǎn)市場的第二輪調(diào)控在各地全面鋪開。

　　這一輪調(diào)控是對“國十條”政策的延續(xù)和落實，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在接受采訪時表示，此次各地出臺的樓市政策表現(xiàn)出三個特點：一是通過完善差別化信貸，控制投資性需求;二是通過預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售許可管理等措施加強市場監(jiān)管，完善市場交易秩序;三是政府加大了住房供給和保障的力度。

　　相較以往的調(diào)控政策，有專家認(rèn)為這一次更具有全面性和針對性，各地紛紛“組合出拳”，采用土地手段、財政手段和必要的行政手段等多種方式，有具體的可操作性標(biāo)準(zhǔn)，利于政策落實，效力強大。

　　長期以來，房地產(chǎn)市場高位運行，投機炒作泛濫，買房者只能望樓興嘆。樓市高燒，阻礙了經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展，也影響了社會民生和穩(wěn)定。二次調(diào)控下，各地樓市政策可謂給高燒的樓市開出一服猛藥。

　　對癥藥——

　　相機決策，調(diào)整市場供求關(guān)系

　　限購、差別化信貸是這次調(diào)控中的“眼球明星”，最受關(guān)注。根據(jù)“新國五條”規(guī)定：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。截至11月底已有多個城市出臺限購令。但各地在“限購套數(shù)”、“針對存量還是增量”、“是否明確時限”上有所差異，多數(shù)城市要求新購買一套，對增量作出限制，也沒有明確的執(zhí)行實現(xiàn)，南京規(guī)定限制購買第三套，被稱作“最嚴(yán)厲版限購令”。

　　“這主要是各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，依據(jù)供求關(guān)系和房地產(chǎn)市場情況作出的判斷，并無優(yōu)劣之分。” 中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示。

　　而在信貸政策上，全國實行統(tǒng)一的差別化信貸。同時，多個城市也出臺了差別化公積金貸款，彌補了炒房者利用公積金進行投資、投機的漏洞。相比商業(yè)信貸政策，公積金政策更細(xì)化、更嚴(yán)格。“這些政策都是依時依勢而定的，針對不同的市場形勢相機決策，主要是遏制投資性需求，使市場達到合理的供需狀態(tài)。”秦虹表示。

　　常備藥——

　　增加住房有效供給，強化住房保障

　　細(xì)觀各地政策，在增加住房供給、強化住房保障上，步調(diào)基本一致。各地都制定了較為完備的用地計劃，加大住房用地供應(yīng)，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。從各地公布的土地供應(yīng)計劃和今年的新開工情況看，未來一兩年的市場供應(yīng)十分充足。加上購房者觀望、限購等措施的實施，樓市供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供求緊張的矛盾將得以緩解。

　　“調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是住有所居，是讓中低收入家庭、夾心層也能住上房子。調(diào)控不應(yīng)僅是房價，更應(yīng)是結(jié)構(gòu)調(diào)整，要將重心放在保障房的建設(shè)上，加大保障性住房供應(yīng)，改變保障性住房與商品房之間的比例。讓不同收入的家庭都能擁有相應(yīng)類型的房子。”顧云昌說。

　　顧云昌認(rèn)為，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝ズ屯鈦砣丝诘膶嶋H情況，因地制宜的確定廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的比例。特別是要大力發(fā)展覆蓋范圍更廣的公共租賃房，解決“夾心層”住房困難。

　　長效藥——

　　繼續(xù)強化調(diào)控、深化改革

　　據(jù)國家統(tǒng)計局12月10日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.3%，“雖然上漲，但漲幅縮小，11月份的環(huán)比漲幅低于同期通貨膨脹率的環(huán)比上漲幅度，可以看出調(diào)控政策還是取得初步成效的。”對此，顧云昌也認(rèn)為，“評價調(diào)控政策，關(guān)鍵要看對調(diào)控的目標(biāo)定位如何，我們現(xiàn)在缺乏一個共識，如果目標(biāo)是遏制房價過快上漲，那么調(diào)控已很有成效，如果是降低房價，那么顯然還有待努力。”

　　不可否認(rèn)，在當(dāng)前流動性過剩、通脹壓力大的情況下，樓市調(diào)控考驗著各地政府的能力和決心。實際上，地方政府在樓市調(diào)控中也處于兩難的境地，既要遏制房價、保障民生，又要穩(wěn)定市場，促進經(jīng)濟發(fā)展。

　　“地方進行保障房建設(shè)的資金主要來自土地出讓金，而且許多城市的財政收入也主要來自土地，因此要考慮通過開征土地稅、改革土地出讓制度等改變土地財政的發(fā)展模式。”顧云昌說道。

　　秦虹表示，調(diào)控樓市既要有地方政府長期的制度建設(shè)，也需要從國家層面進行相應(yīng)的制度改革。如改革完善現(xiàn)有的土地和住房供應(yīng)制度，加快推進房產(chǎn)稅試點，進一步加強市場秩序監(jiān)管和規(guī)范等。長期來看，房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需繼續(xù)進行調(diào)控。