我國住房和房地產(chǎn)業(yè)一直存在三大突出問題，即房價(jià)上漲過快（含房價(jià)過高）、投資增加過快（含投資范圍過大）和大套型住房比重過大。這三大突出問題相互緊密接洽，而房價(jià)上漲過快（含房價(jià)過高）則盤踞尤為突出的地位。

然而，由于各種原因，近幾年來，針對(duì)這三大問題的歷次調(diào)控并沒有得到很好的落實(shí)，往往變成了“空調(diào)”，原因何在？筆者試列了幾點(diǎn)，本文所要研究的正是第一條原因：為什么不少城市政府，對(duì)解決三大突出問題積極性不高？

如果從另一個(gè)角度分析就會(huì)發(fā)明，三大突出問題也有如下的“積極”作用：形成房地產(chǎn)業(yè)的高位運(yùn)行，從而有利于GDP的加快增加，有利于帶動(dòng)相干行業(yè)的發(fā)展，有利于增加城市的財(cái)政收入。這3個(gè)“有利于”，都是城市政府十分器重和大力尋求的。其中，城市財(cái)政收入更是至關(guān)重要的。這也是2008年房地產(chǎn)形勢(shì)有所“走低”時(shí)，有不少城市政府積極“救市”的重要原因之一。

近10年來，各城市來自房地產(chǎn)（含出讓土地）的收入占財(cái)政收入的比重不斷增大。特別是近幾年，許多城市的比重都超過40%，甚至更高。如此高的占比是極不正常的，極不利于長遠(yuǎn)發(fā)展的。

而這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，與這些年來中央和處所稅收分配的調(diào)劑密切相干，重要是共享稅的調(diào)劑。這些年，國家稅務(wù)總局對(duì)幾項(xiàng)重要共享稅做的調(diào)劑如下：增值稅中央與處所的分成比例原為50:50，2001年調(diào)劑為75:25；印花稅原為50:50，1997年調(diào)劑為80:20，2001年再次調(diào)劑為94:6，2002年又一次調(diào)劑為97:3；企業(yè)所得稅原為40:60，后來調(diào)劑為50:50，2003年調(diào)劑為60:40；個(gè)人所得稅在1995~2001年為處所稅，2002年調(diào)劑為共享稅，比例為50:50，2003年再次調(diào)劑為60:40。

與此同時(shí)，處所有些其他稅收還在減少。以工商業(yè)稅收為例。對(duì)“三資”企業(yè)（港澳臺(tái)企業(yè)享受同等候遇）的所得稅，從獲利年度起“兩年免稅三年減半”，使得稅收甚少；企業(yè)增值稅3/4上繳中央，1/4由省市分成，城市拿不到1/10；營業(yè)稅和附加費(fèi)歸處所，但是處所政府為招商采用退稅優(yōu)惠政策，通常退稅50%，許多城市退稅高達(dá)80%以上。特別是沿海“三資企業(yè)”比較集中的城市，出口退稅額度更大。

由于其他稅收減少了，許多城市政府不得不在房地產(chǎn)稅收（含土地出讓的收入）方面“狠下工夫”，不斷加大其在財(cái)政收入中的占比，成了寬大群眾批評(píng)的“土地財(cái)政”。

但是，如果狠抓三大突出問題，不可避免地會(huì)大幅減少來自房地產(chǎn)的收入，就可能影響城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，“土地財(cái)政”就成為許多城市政府對(duì)解決三大突出問題積極性不高的一條重要原因。

在此形勢(shì)下，為保證“新政”的履行力，筆者建議，可以采用部分處所政府的請(qǐng)求，即：經(jīng)過科學(xué)盤算，適當(dāng)?shù)貙⒐蚕矶惖妮^大部分調(diào)返給處所，同時(shí)，將土地出讓收入的必定比重調(diào)給中央。

這樣調(diào)劑的利益有四：一是，保證城市政府有穩(wěn)固的財(cái)政收入，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展；二是，可以增進(jìn)城市財(cái)政結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)劑，特別是增進(jìn)城市政府?dāng)[脫過火依附“以地生財(cái)”的不正�，F(xiàn)狀；三是，有利于進(jìn)步城市政府解決三大突出問題的積極性，更好地落實(shí)國務(wù)院調(diào)控措施；四是，在給城市政府以充分照顧的前提下，履行宏觀調(diào)控問責(zé)制，更加通情達(dá)理。