從調(diào)控之初的“量跌價漲”到目前的“量價齊跌”,樓市正在產(chǎn)生積極的變更,如脫韁野馬一般狂飆的房價也暫時止住了腳步。筆者懂得到,目前不少城市部分區(qū)域房價呈現(xiàn)了必定程度的下跌,但絕非“一片普跌”,樓市仍處于深度博弈之中。一個好的現(xiàn)象是,大眾,的心理預(yù)期已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的變更。中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示,36.1%的購房者對本輪房地產(chǎn)調(diào)控有比較大的信心,同時近六成購房者持有房價下行預(yù)期,其中39.2%的購房者認(rèn)為房價會在一年內(nèi)有小幅降落。

一邊是部離開發(fā)商的小幅讓利,一邊是花費者的持續(xù)、深度張望。樓市膠著的態(tài)勢何時才干打破呢?筆者認(rèn)為,僵局能否打破將重要取決于兩方面的因素:一方面,開發(fā)商能否進(jìn)一步降價、讓利,而這與開發(fā)商的資金狀態(tài)息息相干。數(shù)據(jù)顯示,一季度上市房企板塊經(jīng)營運(yùn)動現(xiàn)金流量凈額為-418.58億元,預(yù)計二季度后開發(fā)商資金缺口還將放大。更為要害的是,在資本市場的融資受阻和銷售回款減緩的情況下,目前公司債發(fā)行、銀行的貸款及房地產(chǎn)信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊,未來房企將面臨更大的來自資金層面的壓力,這將成為促其降價促銷的直接動力。

另一方面,調(diào)控政策的履行力度也決定著僵局能否被打破。與以往歷次調(diào)控政策相比,此輪房地產(chǎn)新政的速度之快、力度之大、范疇之廣,前所未有。但歷史經(jīng)驗告訴我們,再好的政策若得不到有效落實、履行,到頭來也只會是“竹籃打水一場空”。令我們感到欣慰的是,當(dāng)前多方面信息顯示此輪的調(diào)控絕不會半途而廢,中央將持續(xù)強(qiáng)化對樓市的調(diào)控,并對已出臺政策將持續(xù)深化實行,從嚴(yán)履行。

在嚴(yán)格履行既有政策的同時,后續(xù)的調(diào)控的政策會否再次發(fā)力呢?這也是目前業(yè)界內(nèi)外最為關(guān)心和議論最多的一個話題。筆者認(rèn)為,后續(xù)的調(diào)控政策會否出臺將重要取決于以下因素:

第一,樓市的形勢。目前諸多調(diào)控政策的后果還未浮現(xiàn),現(xiàn)階段處于對調(diào)控后果的“觀察期”,出臺新的政策會比較謹(jǐn)慎。如果樓市在短暫的“觀察期”內(nèi)產(chǎn)生明顯變更,不消除稅收等后續(xù)調(diào)控政策延期出臺的可能性;但如果樓市僅僅是延續(xù)年初停停漲漲的態(tài)勢,新的調(diào)控措施將很可能持續(xù)擇機(jī)出臺。

第二,隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)再度呈現(xiàn)復(fù)雜形勢,這讓房地產(chǎn)調(diào)控有了更多的考量,因為中國的房地產(chǎn)業(yè)帶動著相干數(shù)十個高低游行業(yè),可謂是“牽一發(fā)而動全身”。根據(jù)“房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)增加有明顯貢獻(xiàn)。2009年,房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動G D P增加1.12%,與高低游產(chǎn)業(yè)間接拉動G D P增加3%。因此,中國經(jīng)濟(jì)所面臨的復(fù)雜內(nèi)外部環(huán)境,也為房地產(chǎn)政策走勢增加了不斷定性。

可以說,樓市調(diào)控是一個各方利益博弈的過程,暫且不論后續(xù)的調(diào)控政策會否出臺,僅憑房地產(chǎn)調(diào)控政策并未出盡的強(qiáng)烈預(yù)期,也將持續(xù)對高房價起到必定的威懾作用。筆者認(rèn)為,目前最為重要的是,貫徹和履行既有的調(diào)控政策決不能松動,否則將功虧一簣。而預(yù)留一部分政策儲備,也可備不時之需。如果在“觀察期”內(nèi),樓市調(diào)控仍未達(dá)到預(yù)期后果,則不妨投出更多的“彈藥”。