始于今年4月的房地產(chǎn)調(diào)控組合拳,非常清楚地釋放了政府對于房地產(chǎn)市場的政策信號:房價不落,調(diào)控不止。但在這輪調(diào)控中,市場各方似乎總對后續(xù)宏觀政策走向抱有必定的僥幸態(tài)度,有部分人在張望著,看政府宏觀調(diào)控政策在面臨整體經(jīng)濟下滑的時候是否會如同既往調(diào)控一樣,松緊交替,有始無終。所以,在這個政策張望期之中,大家能看到住房銷售市場成交量幾乎降到冰點,但價格卻是依然堅挺。在最近一段時間,則不斷傳出房價未降而房租大漲的消息,更被有的觀點解讀為這輪房產(chǎn)調(diào)控的副產(chǎn)品。甚至有人言之鑿鑿地認定,上海房租上揚,乃是對預期即將推出上海房地產(chǎn)稅收的提前反應。言下之意,政府的調(diào)控行動,會將稅收最終轉嫁于房產(chǎn)的最終花費者上,最終增加了居民的累贅,下降了居民的效用。

房地產(chǎn)調(diào)控,是個系統(tǒng)工程,政府調(diào)控的政策措施,不僅僅包含家庭住房的買賣交易,在房屋出租市場上,政府可以施展更為重要的作用,從而對全部房地產(chǎn)調(diào)控起到一個非常重要的補充作用。住房特有的兼具投資品和花費品二重屬性的特質,決定了政策調(diào)控也必須從這兩重屬性上著手。目前已經(jīng)出臺的一系列地產(chǎn)調(diào)控措施,不管是政策預期目標,還是實際中工具的履行后果,都是針對投機性住房需求的“定向”準確打擊。但是,在這個調(diào)控的過程中,政策制定者的最重要擔心則是“城門失火,殃及池魚”,底本是克制投資性住房需求的“板子”,最終卻落在了住房的花費品屬性上面。

由此可知,對住房花費品屬性的保護,離不開政府對于房屋出租的有效規(guī)范和管制。參考其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗,筆者認為,在房屋出租市場上,政府可以從以下幾個方面著手管理:

首先,政府不利用行政手段去限制租金程度,但應規(guī)范房屋出租市場的租賃行動。政府直接干涉租金程度,只會扭曲相對價格,加劇市場的無效性。比如美國紐約市,對租金有著嚴格的政策管制,成果造成了盡管租金程度相當?shù)土?“聽起來很美”,但是租客往往面對的是有價無市、一房難求的為難局面。我們一方面可以學習新加坡和我國香港的經(jīng)驗,對特別的居民群體推出類似于“公屋”的廉租房,另一方面則無須對市場租金情況進行直接干涉,只須對租房市場的運行規(guī)矩通過立法或者行政規(guī)章的手段進行規(guī)范即可。與西方國家相比,我國房屋出租市場,針對租客的保護較少,在房屋租賃市場上,相對于房東,租客往往處于劣勢。為此,可以考慮通過法律和行政手段,將房屋出租的各方權利任務明白下來。這樣,政府在屬于自身的范疇(廉租房建設)履行了供給公共物品的任務,而在房屋私人租賃市場上則嚴守規(guī)矩制定者的角色。這樣,市場參與的各個主體能建立較為長期牢固的理性預期,也能使得房屋租賃市場發(fā)展得更為成熟健康。一個穩(wěn)固的房屋租賃市場,會有效緩解房屋買賣市場上的剛性需求壓力,能更為有效地配合政府對于房地產(chǎn)市場的價格調(diào)控。

其次,在房屋租賃市場,政府需要進一步完善服務職能。如何應用稅收、轉移支付等多種政策工具和手段,更好地供給以服務型為主的公共產(chǎn)品,是我國政府未來一個階段將面臨的重要挑釁之一。具體而言,政府服務才能的高低,就體現(xiàn)在政策微觀層面的履行力之上。比如,這次被視為房地產(chǎn)調(diào)控終極手段的物業(yè)稅,或有物業(yè)稅之實的房產(chǎn)稅,一度惹起輿論熱議。重要的反對看法就在于履行起來,太過繁瑣,技巧操作層面上難度太高。但是,借鑒其他國家地區(qū)的經(jīng)驗來看,其實并無特別的履行艱苦。只要政府具有相應的政策工具掌控力,完整可以履行差別化、人性化的政策手段:一方面,可以對空置住房征收累進的閑置稅(如我國臺灣地區(qū)),一方面可以對學生或者某類特定群體免征物業(yè)稅(如英國),若政策能在微觀層面上收放自如,便能最大限度地避免某些負面效應。

在我國面臨經(jīng)濟轉型的大背下,傳統(tǒng)經(jīng)濟增加模式和收入分配模式面臨極大挑釁,政府的選擇,首先在于明白自身的角色與定位,“有所為,有所不為”;在此基點上更進一步進步政策履行力,如此,相干調(diào)控政策才干在這個日益復雜的環(huán)境中得到有效貫徹履行,并收到預期后果。