無(wú)論是房貸政策還是土地增值稅清算,其履行層面的做法將決定樓市調(diào)控的成敗。也就是說(shuō),履行到位則調(diào)控后果浮現(xiàn),履行不到位則調(diào)控不可避免再次流產(chǎn)的命運(yùn)。而市場(chǎng)上,我們其實(shí)已經(jīng)看到對(duì)沖調(diào)控的力量。

如果說(shuō)4月17日出臺(tái)的國(guó)十一條是此輪調(diào)控的核心綱領(lǐng),那么一個(gè)月后,這個(gè)綱領(lǐng)性文件的幾個(gè)重要配套細(xì)則已悉數(shù)露面,包含保障房政策的落實(shí)、土地增值稅清算、二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。加上正在醞釀的房產(chǎn)稅細(xì)則,我們可以看到一條清楚的保障、財(cái)稅、信貸相互配合的組合拳打法。而其中,信貸與財(cái)稅政策對(duì)短期內(nèi)的樓市影響力尤其重要。

土地增值稅清算難度仍在

“我不信任政府會(huì)一筆一筆清算每一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)土地增值稅。”一位大型上市房企的老總對(duì)記者直言不諱。他的意思是,因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅氵^(guò)程需要有復(fù)雜的財(cái)務(wù)審計(jì)和核查過(guò)程,政府需要投入比目前多出一倍的人力來(lái)敷衍這一工作。加上處所政府與開(kāi)發(fā)商千絲萬(wàn)縷的接洽,清算工作更是難以順利展開(kāi)。

可能也正是意識(shí)到了這一政策履行的難度,在數(shù)日前國(guó)稅總局出臺(tái)與此相干清算文件的時(shí)候,股市波濤不驚。

所謂土地增值稅,是根據(jù)《中華國(guó)民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地應(yīng)用權(quán)、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率:即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的,稅率為30%;增值額占扣除金額50%至100%,稅率40%;增值額占比100%至200%,稅率50%;增值額占比200%以上,稅率為60%。

但是,一直以來(lái),因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(即可扣除項(xiàng)目)的斷定方法含混不清,又有《土地增值稅暫行條例實(shí)行細(xì)則》第十六條規(guī)定:由于涉及成本斷定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以盤(pán)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅。所以多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都采用預(yù)征收方法。同時(shí),因?yàn)樵摱惙N為處所稅種,土地增值稅目前在各地的征收標(biāo)準(zhǔn)不一。例如,南京2007年時(shí)普通商品房預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷(xiāo)售金額的1%,商鋪為2%,高級(jí)別墅為3%。上海多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)預(yù)征額為房屋銷(xiāo)售價(jià)格的1%。

2007年1月,在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的大背景下,調(diào)控者曾經(jīng)啟動(dòng)過(guò)一次土地增值稅清算工作,彼時(shí),市場(chǎng)一片驚慌。當(dāng)時(shí),萬(wàn)科為支付可能開(kāi)端清算的土地增值稅,曾于2004至2006年三年分辨提留籌備金4000萬(wàn)、9000萬(wàn)和3個(gè)億。土地增值稅清算為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的財(cái)務(wù)影響可見(jiàn)一斑。

不過(guò),心驚膽戰(zhàn)的開(kāi)發(fā)商們并沒(méi)有被如約清算。因?yàn)殡S之到來(lái)的全球金融危機(jī)和調(diào)控疊加效應(yīng)很快將中國(guó)樓市拉入谷底,土地增值稅的清算工作也不了了之。

到2010年這一次宏觀調(diào)控,同樣是基于2009年宏大的房?jī)r(jià)上漲壓力,調(diào)控者再提土地增值稅清算,市場(chǎng)已經(jīng)顯出聽(tīng)?wèi)T“狼來(lái)了”的不認(rèn)為然。

可能也是看到了土地增值稅清算的難度,國(guó)稅總局6月又下發(fā)了一個(gè)通知,即《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》,將目前的土地增值稅預(yù)征率和清算環(huán)節(jié)的核定征收率進(jìn)行調(diào)劑。除保障性住房外,東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%。另外,嚴(yán)禁在清算環(huán)節(jié)呈現(xiàn)“一核了之”的做法,并斷定核定征收率不得低于5%。

這些做法的目標(biāo)只有一個(gè),如果清算難度太大,那么就通過(guò)預(yù)征收和核定征收的嚴(yán)格管理來(lái)增加開(kāi)發(fā)商成本。南京某大型房企高層介紹,目前南京開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷(xiāo)售之初預(yù)交土地增值稅率已經(jīng)上調(diào)到銷(xiāo)售總額的2%。統(tǒng)一調(diào)劑為5%的核定征收率對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著成本支出有所進(jìn)步。但總體來(lái)看,其打擊力度比清算要弱化很多。