6月4日，位于北京朝陽(yáng)區(qū)的首開(kāi)·東都匯開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)人滿為患。由于該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)為19800元/平方米，低于周邊樓盤(pán)價(jià)格，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。首開(kāi)股份在經(jīng)歷了5月的銷(xiāo)售低迷后，其機(jī)動(dòng)的價(jià)格策略有望在6月扭轉(zhuǎn)銷(xiāo)售頹勢(shì)。

首開(kāi)股份僅是眾多經(jīng)歷“黑五月”的房企之一。進(jìn)入5月后，宏觀調(diào)控“藥效”施展，開(kāi)發(fā)商的日子開(kāi)端難過(guò)。尤其是近期對(duì)于二套房貸定義最終落定，使得各地房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)入低谷。本報(bào)目前統(tǒng)計(jì)的16家頒布5月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的房企中，只有金地、恒大和保利3家保持了環(huán)比正增加，其余13家房企環(huán)比降幅分辨在27%~69%之間。由于充當(dāng)了本次“降價(jià)急先鋒”，恒大地產(chǎn)逆市取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售事跡；而龍湖、富力和綠城則進(jìn)入了銷(xiāo)售環(huán)比“腰斬”行列。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇宏觀調(diào)控，房企再次浮現(xiàn)出不同的路徑選擇。與以往不同的是，2009年的高歌猛進(jìn)及政策走勢(shì)的抑揚(yáng)難斷，即便“黑五月”來(lái)襲，各房企也在打著不同的算盤(pán)。不同的背景，卻似演繹著同一場(chǎng)紛爭(zhēng)。

“黑五月”眾生相

根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2010年5月，29個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，半數(shù)城市成交量下跌接近或超過(guò)50%；10個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比全部下跌，杭、寧、深、京、渝、滬六市環(huán)比下跌接近或超過(guò)50%。

在本輪地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，萬(wàn)科履行副總裁肖莉曾指出，5月開(kāi)端成交量環(huán)比數(shù)字將以30%~40%的速度下滑，此話不幸言中。在本報(bào)目前統(tǒng)計(jì)的16家頒布5月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的房企中，絕大部分是全國(guó)性的一線房企，其5月份的銷(xiāo)售環(huán)比平均增幅為-34%。

盡管金地團(tuán)體5月份20.4%的銷(xiāo)售環(huán)比增幅在所有房企中雄踞榜首，但由于公司上半年可售項(xiàng)目并不多，與其他一線房企相比，前5個(gè)月的銷(xiāo)售金額廣泛不高，其銷(xiāo)售環(huán)比增加的說(shuō)服力并不如排名第二的恒大地產(chǎn)。

“在所有頒布5月份合同銷(xiāo)售額的開(kāi)發(fā)商中，恒大地產(chǎn)是唯一一家銷(xiāo)量和銷(xiāo)售額環(huán)比和同比均實(shí)現(xiàn)增加的公司。我們將其歸因于其降價(jià)措施、對(duì)普通住宅項(xiàng)目標(biāo)著重以及在中西部地區(qū)較高的業(yè)務(wù)占比。”高華證券分析師王逸表現(xiàn)。

安信證券分析師柳世慶認(rèn)為，在流動(dòng)性驟然壓縮的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商即使全力把持供給以及大幅降價(jià)促銷(xiāo)，也很難實(shí)現(xiàn)正常銷(xiāo)售進(jìn)度。但在目前流動(dòng)性緩慢壓縮背景下，剛性需求將支撐市場(chǎng)處在略偏向買(mǎi)方的平衡狀態(tài)，只要溫和降價(jià)，開(kāi)發(fā)商依然能保持正常銷(xiāo)售進(jìn)度。

在排名表的后端，一直在降價(jià)方面不為所動(dòng)并且主打高端牌的富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和綠城中國(guó)的5月銷(xiāo)售環(huán)比跌幅分辨為-50%、-63%和-69%。

按照今年300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，富力地產(chǎn)每月的平均銷(xiāo)售額應(yīng)當(dāng)在25億元，而5月份12.5億元的銷(xiāo)售額才剛到這個(gè)均值的一半，一旦6月份市場(chǎng)狀態(tài)持續(xù)惡化，300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)恐怕將成為泡影。

據(jù)稱，富力地產(chǎn)在今年對(duì)旗下大部分產(chǎn)品進(jìn)行了品牌升級(jí)，產(chǎn)品客源開(kāi)端瞄準(zhǔn)投資和改良性需求，這一“生不逢時(shí)”的調(diào)劑在宏觀調(diào)控的環(huán)境下遭遇了首當(dāng)其沖的打擊。

龍湖地產(chǎn)的狀態(tài)也并不妙，但公司董事長(zhǎng)吳亞軍已經(jīng)明白表現(xiàn)不會(huì)調(diào)低全年248億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，并且提出應(yīng)對(duì)措施，即根據(jù)不同城市受影響的不同程度推盤(pán)，更多地推出受政策影響較少、具有剛性需求市場(chǎng)的項(xiàng)目。

在銷(xiāo)售環(huán)比排名倒數(shù)第一的綠城中，銷(xiāo)售環(huán)比降幅近七成。在綠城中國(guó)現(xiàn)有的96個(gè)項(xiàng)目中，有84個(gè)項(xiàng)目位于浙江、江蘇、上海、北京等地，可售面積占總面積的70%以上，而這些地區(qū)正是5月份成交量最低迷的“重災(zāi)區(qū)”。銷(xiāo)售量的急劇下滑和一向難以讓人放心的負(fù)債表已經(jīng)使得標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)最近相繼調(diào)低其信用評(píng)級(jí)，并給出“負(fù)面”展望。