困擾民營企業(yè)的土地的遺留難題有望通過三舊改革轉(zhuǎn)正；但是———

小產(chǎn)權(quán)房不屬轉(zhuǎn)正范疇

困擾民營的企業(yè)已久的歷史用地問題即將得到解決。廣州市國土房管局日前制定了《廣州市民營企業(yè)聯(lián)合三舊改革完善用地手續(xù)指引》(以下簡稱《指引》)，在尊重歷史既成事實的基礎(chǔ)上給民營企業(yè)指明了土地轉(zhuǎn)正的方向。這份文件已向社會公開征求看法。

不過，市國土房管局的強調(diào)，可以轉(zhuǎn)正的用地不包含用集體土地建設(shè)商品房的情況，換言之，小產(chǎn)權(quán)房不會因此獲得認可。

早年用地不規(guī)范

企業(yè)發(fā)展不安心

廣州的民營的企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地存在手續(xù)不規(guī)范、產(chǎn)權(quán)不清楚等遺留問題。很多民營企業(yè)在起步階段由于用地門檻高，就選擇通過向村集體協(xié)商，在沒有經(jīng)過政府批準的情況下，征用集體建設(shè)用地蓋廠房，造成了事實上的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。這些土地后來都被視為違法用地，無法辦到產(chǎn)權(quán)證。

此前，在人大代表觀察中就發(fā)明，坐落在白云區(qū)的廣州高新技巧產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)民營科技園，1223畝土地中有800多畝仍沒有辦理用地手續(xù)，有的企業(yè)受到土地的問題制約，不僅不敢追加投資，甚至處于半停產(chǎn)狀態(tài)。市國土房管局相干負責(zé)人指出，用地手續(xù)不規(guī)范給民營企業(yè)的后續(xù)發(fā)展帶來了制約，比如企業(yè)上市就面臨土地產(chǎn)權(quán)不清的問題，還有的企業(yè)也無法通過土地到銀行融資貸款�，F(xiàn)在借著‘三舊’改革的機會，可以解決一部分民營企業(yè)土地遺留問題。

轉(zhuǎn)正用地有分類

不包含小產(chǎn)權(quán)房

對于不同的歷史用地問題，《指引》采用了分類處理的措施，比如對于1987年《土地管理法》實行以前實際應(yīng)用的沒有合法的用地審批手續(xù)的土地，只要界址清楚，沒有爭議，就可直接確認國有建設(shè)用地應(yīng)用權(quán)。

對于1987年之后到2007年6月30日前，民營的企業(yè)自行與村集體簽訂征地協(xié)議但沒有完善征收審批和出讓手續(xù)的情況，需要通過完善征收和協(xié)議出讓手續(xù)為土地轉(zhuǎn)正。這個過程就要征收必定的土地出讓金。

廣州市的國土房管局特別強調(diào)，這次制定的《指引》實用于民營企業(yè)從事生產(chǎn)制作、批發(fā)零售、科研創(chuàng)意、倉儲物流、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)用地，商品住宅開發(fā)用地除外。民營企業(yè)用地現(xiàn)行控規(guī)為商品住宅、綠地、公建配套等不能自主改革，需公開出讓或公益征收處理的，不實用本《指引》。

因此，《指引》并沒有涉及廣州目前存在的大批利用集體的土地建設(shè)的住房，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正還沒有明白的政策前途。