島城樓市再現(xiàn)投資客身影
8月份以來(lái)，青島樓市再次出現(xiàn)投資客身影。前不久，李滄一家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，最牛投資者一次便購(gòu)買(mǎi)了三套房子。在島城買(mǎi)房需要交社保一年以上或納稅一年以上？規(guī)定限制不了投資者，因?yàn)樯绫？梢匝a(bǔ)繳……之前國(guó)家出臺(tái)的異地購(gòu)房限制成了一紙空文 ，只要花9000元便可以辦成當(dāng)?shù)刭?gòu)房者，首付最低 30% 。對(duì)此 ，銀行方面表示，虛假社保證明被發(fā)現(xiàn)后，將收回房貸。
A 上個(gè)月投資客又出現(xiàn)了
“市南 、嶗山海景房最近又開(kāi)始火爆，高端投資客又回來(lái)了。”太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周介紹，“市南和嶗山海景房去年非常熱銷(xiāo)，一套數(shù)百萬(wàn)元很正常。去年，有很多企業(yè)高管在這些區(qū)域置業(yè)，有實(shí)力的投資客非常看好這些區(qū)域。但隨著新政的出臺(tái)，尤其是剛開(kāi)始國(guó)家限制異地購(gòu)房，4月份的時(shí)候，國(guó)家規(guī)定，不能提供一年以上社保、納稅證明的暫停發(fā)放貸款。政策針對(duì)外地投資客，抑制作用非常大，此后投資客幾乎消失了，高端海景房一下子冷了下來(lái)，零成交的樓盤(pán)很多。”
“上個(gè)月開(kāi)始，外地投資客又出現(xiàn)了。8月份的時(shí)候，太平洋房屋市南分店簽了數(shù)個(gè)大單。市南海景房單價(jià)高，面積大，總價(jià)數(shù)百萬(wàn)元很正常。有位投資客看完房子，房東象征性地降了幾萬(wàn)元錢(qián)，第二天便交了定金，辦理房貸準(zhǔn)備過(guò)戶。像麥島金岸等新小區(qū)，現(xiàn)在房源也不少，很多房東拿出房源來(lái)銷(xiāo)售。雖然價(jià)格很高，還是有不少投資客咨詢購(gòu)買(mǎi)。”
“另外，現(xiàn)在市北和李滄二手房非常受歡迎，中小戶型房源最搶手。購(gòu)房者里面也不乏投資客，接下來(lái)，9月份很可能出現(xiàn)更多投資客。”林憲周說(shuō)。
B 最牛購(gòu)房者一次買(mǎi)三套房
據(jù)了解，不僅二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了投資客身影，新房市場(chǎng)投資客也開(kāi)始“大動(dòng)干戈”。8月底，李滄一家樓盤(pán)推出了數(shù)百套新房源，均價(jià)在8000元/平方米左右。該樓盤(pán)位于規(guī)劃的地鐵站附近，加上周邊商圈帶動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便吸引了上千顧客，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天房源售出80%。
該樓盤(pán)總經(jīng)理介紹，很多購(gòu)房者看中了樓盤(pán)的品質(zhì)，購(gòu)兩套房的客戶也不少，最多的客戶一次買(mǎi)了三套。“是不是投資不好問(wèn)，但很多沒(méi)買(mǎi)上房子的客戶現(xiàn)在已經(jīng)在等下一批房源了，預(yù)計(jì)可能在10月份推出。”
“這幾天，浮山后一家樓盤(pán)非�；鸨�，單價(jià)一萬(wàn)多元，不是很高。這家樓盤(pán)小戶型房源設(shè)計(jì)并不好，但已經(jīng)被搶得所剩無(wú)幾。很多炒房者買(mǎi)了小戶型再倒手，從中賺取數(shù)目可觀的差價(jià)。”島城樓市專(zhuān)家張百忍分析說(shuō)，“小戶型房子總價(jià)低，非常適合投資客需求 。很多小戶型房子都被他們買(mǎi)走了，很多剛性需求購(gòu)房者反而買(mǎi)不到合適房源。”
C 樓市復(fù)蘇與投資客有關(guān)系
根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)，9月1日，島城新房共成交483套，總成交面積46470.88平方米。住宅成交470套，總成交面積為 44844.01平方米，其中，普通住宅即建筑面積在144平方米以下的住宅成交442套，總成交面積40393.84平方米。區(qū)市成交方面，即墨成交156套，成交面積14458.08平方米，位居銷(xiāo)售榜第一位；嶗山成交74套，成交面積6441.8平方米，列銷(xiāo)售榜第二位；李滄成交 47 套 ，成交面積3771.38平方米，居銷(xiāo)售榜第三位。
從交易數(shù)據(jù)看，9月1日當(dāng)天，有28套面積144平方米以上的新房簽了合同。自 4月份新政實(shí)施后，島城新房日均成交量一直維持在200套左右，非普通住宅成交僅為個(gè)位數(shù)。“高端項(xiàng)目房源前幾個(gè)月積壓了很多，現(xiàn)在開(kāi)始逐漸釋放，這里面大部分的購(gòu)房者是有實(shí)力的投資客，而且是長(zhǎng)遠(yuǎn)期的投資客。”林憲周分析說(shuō)，“8月份成交量的迅速回升 ，跟投資客積極入市有關(guān)，當(dāng)然，剛性需求的貢獻(xiàn)還是最大的。投資客全方位出擊，攪動(dòng)樓市營(yíng)造出火熱氛圍。但前不久國(guó)家傳出年底將房?jī)r(jià)打壓下去的聲音，對(duì)投資客還是有一定震懾作用的。”
D 補(bǔ)繳一年社保首付可三成
6月4日，國(guó)家下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》對(duì)異地購(gòu)房規(guī)定作出了調(diào)整，不能提供1年以上社保及稅收證明的非本地居民如若貸款，按照二套(及以上)信貸政策執(zhí)行，即首付五成，利率為基準(zhǔn)的1.1倍。
“異地購(gòu)房限制為二套房，外地投資客可以首付50% 在島城投資置業(yè)。利率提高10% 對(duì)投資客的影響仍然很大，但執(zhí)行過(guò)程中很多樓盤(pán)都給投資客支招，可以把首付降低至30% 。”在開(kāi)發(fā)區(qū)一家售樓處做置業(yè)顧問(wèn)的陳先生介紹。
2日下午，記者以購(gòu)房者身份咨詢了薛家島附近的一家樓盤(pán)。
“外地購(gòu)房者沒(méi)有島城社保證明，首付最低多少？”
“50% 。不過(guò)你可以在當(dāng)?shù)毓狙a(bǔ)繳一年社保，首付最低可以30% ，跟當(dāng)?shù)厝速I(mǎi)房一樣。”
“具體怎么操作？”
“都是客戶自己想辦法，已經(jīng)有客戶辦成。”
E 9000元可辦成本地購(gòu)房者
9月2日，記者聯(lián)系上了城陽(yáng)一家專(zhuān)門(mén)給外地投資客補(bǔ)繳社保的公司。“在青買(mǎi)房需要繳納社保一年以上或納稅一年以上？這個(gè)限制不了你，我們能給你補(bǔ)繳社保；公積金在外地繳納了或沒(méi)繳都沒(méi)關(guān)系，我們給你辦理，讓你順利申請(qǐng)公積金貸款買(mǎi)房子……”這是這家公司的宣傳廣告。
“外地購(gòu)房者沒(méi)有社保證明可以給辦理嗎？”
“可以給辦理，幫你補(bǔ)繳13個(gè)月的社保。按照政策社保只能補(bǔ)繳一個(gè)月，但通過(guò)我們公司可以補(bǔ)繳一年。你拿著這個(gè)證明便可以順利辦理房貸，首付30%。把你掛靠在公司名下，就是當(dāng)做公司的員工，然后到勞動(dòng)保障部門(mén)給你補(bǔ)繳社保。以前外地來(lái)青買(mǎi)房沒(méi)有社保都是這么操作的，都成功了。辦下來(lái)9000元左右。”
這么操作真的萬(wàn)無(wú)一失嗎？記者咨詢了市勞動(dòng)保障部門(mén)，一位工作人員答復(fù)說(shuō)，只能補(bǔ)繳一個(gè)月的社保，補(bǔ)繳一年是不可以的。
銀行方面的一位業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，外地購(gòu)房者通過(guò)這種途徑騙取銀行貸款，發(fā)現(xiàn)以后將不予受理，如果已辦理了貸款，可以將房貸終止。
F 異地購(gòu)房限制成一紙空文
曾有人認(rèn)為，高端購(gòu)房人群資金實(shí)力強(qiáng)，能夠一次性付款購(gòu)房，怎么限制對(duì)其影響都比較小，實(shí)際情況是這樣嗎？林憲周介紹，根據(jù)此前銷(xiāo)售情況看，市區(qū)沿海一線外地人占兩成，其中有一半是貸款買(mǎi)房，異地購(gòu)房限制出臺(tái)后，在沿海一線購(gòu)買(mǎi)豪宅的高端客戶立刻陷入了觀望。
在島城，外來(lái)購(gòu)房者中等或中低客群會(huì)選擇進(jìn)入西海岸、城陽(yáng)等近郊區(qū)域。去年，西海岸外來(lái)購(gòu)房者這一數(shù)據(jù)應(yīng)在50% 以上，個(gè)別樓盤(pán)達(dá)到了80%。但異地購(gòu)房限制出臺(tái)后，這個(gè)比例下降很快，7月份的時(shí)候都跌至了20%，投資客一夜間蒸發(fā)了。
但是8月份以來(lái)，投資客又出現(xiàn)了，戴在他們頭上的“緊箍咒”松動(dòng)了，如今，異地購(gòu)房者的額外成本都成零了。外來(lái)投資客辦理一年社保證明，搖身變成了本地購(gòu)房者，只要之前沒(méi)有貸款記錄，仍然可以享受首付30%和部分利率優(yōu)惠。
“投資客的復(fù)蘇對(duì)調(diào)控政策來(lái)說(shuō)不是好消息。外地投資客在島城購(gòu)房一是用來(lái)度假，二是看準(zhǔn)房產(chǎn)的升值潛力，投資客復(fù)蘇不利于打壓房?jī)r(jià)�，F(xiàn)在，香港中路區(qū)域高端住宅總價(jià)多在300萬(wàn)元以上，很多都被高端投資客買(mǎi)走了，空置率很高，市南高端住宅價(jià)格遲遲不降跟這有很大關(guān)系。”林憲周說(shuō)。
◎記者手記
遏制投資性需求“緊箍咒”得再緊緊
青島風(fēng)景秀麗、氣候宜人，一線海岸得天獨(dú)厚，多年來(lái)吸引源源不斷的外地購(gòu)房者。不少生活在北京、上海等一線城市的白領(lǐng)，因?yàn)楫?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)太高，高得他們買(mǎi)不起了，為避免好不容易攢起來(lái)的錢(qián)貶值，就先到二線城市，像青島、武漢、濟(jì)南這樣的城市買(mǎi)房子，這些在一定程度上推高了島城的房?jī)r(jià)。
正如林憲周介紹，外來(lái)投資需求對(duì)價(jià)格肯定有拉動(dòng)作用。像麥島金岸等樓盤(pán)，一旦有房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)，馬上有人接盤(pán)，雖然價(jià)格很高，仍很搶手，幾個(gè)月下來(lái)房?jī)r(jià)就會(huì)攀升。8月份事實(shí)情況就是，麥島金岸房?jī)r(jià)普漲5000元/平方米�？梢哉f(shuō)投資客是高房?jī)r(jià)的幕后推手之一，打壓房?jī)r(jià)首先得遏制投資性需求。而遏制投資性需求，必須給投資客戴好“緊箍咒”，不能再給他們松綁了 。在記者看來(lái)，應(yīng)該執(zhí)行最嚴(yán)格的異地購(gòu)房限制政策，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。即使這個(gè)政策沒(méi)法執(zhí)行，也得把最新的政策貫徹好，也就是：不能提供1年以上社保及稅收證明的非本地居民如若貸款，按照二套(及以上)信貸政策執(zhí)行，即首付五成，利率為基準(zhǔn)的1.1倍。