濟南市政府日前下發(fā)通知，確定調(diào)整城區(qū)及市區(qū)部分建制鎮(zhèn)(街道辦事處)駐地國有土地基準(zhǔn)地價，新標(biāo)準(zhǔn)從今年3月1日起施行。其中，城區(qū)國有土地Ⅰ級商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為6191元/平方米，Ⅰ級住宅用地基準(zhǔn)地價為4104元/平方米，Ⅰ級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為1900元/平方米�；鶞�(zhǔn)地價調(diào)整后，很多市民擔(dān)心會不會帶來土地成交價以及房價的上漲。記者請專家進行了分析解讀。

　　商業(yè)和住宅用地上調(diào)幅度較大

　　此次調(diào)整過后，商業(yè)用地分為9個級別，住宅用地與工業(yè)用地分為8個級別，每個級別的商業(yè)用地基準(zhǔn)價格均高于同級別的其他用地。其中，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級商業(yè)用地基準(zhǔn)價格分別為6191元/平方米、4627元/平方米、3562元/平方米;Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級住宅用地基準(zhǔn)價格分別為4104元/平方米、2967元/平方米、2453元/平方米;Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級工業(yè)用地基準(zhǔn)價格分別為1900元/平方米、1467元/平方米、1081元/平方米。根據(jù)新的調(diào)整方案，城區(qū)商業(yè)用地劃分為91片，住宅用地劃分為82片，工業(yè)用地劃分為41片。設(shè)定容積率，住宅、商業(yè)均從此前的1.3升至1.7，工業(yè)保持0.6不變。土地還原利率由此前的6.0%分別調(diào)整為6.0%、6.6%、5.5%。

　　記者比較發(fā)現(xiàn)，此次調(diào)整后，商業(yè)和住宅用地基準(zhǔn)地價上調(diào)幅度相當(dāng)大，工業(yè)用地上漲幅度很小，甚至出現(xiàn)工業(yè)Ⅱ級用地價格下調(diào)13元/平方米的情況。具體來看，住宅Ⅰ級地基準(zhǔn)地價由3120元/平方米升至4104元/平方米，上調(diào)幅度約為32%;Ⅱ級地由2120元/平方米升至2967元/平方米，上調(diào)約40%;Ⅲ級地由1690元/平方米升至2453元/平方米，上調(diào)約45%。商業(yè)Ⅰ級地由4500元/平方米升至6191元/平方米，上調(diào)約38%;Ⅱ級地由3245元/平方米升至4627元/平方米，上調(diào)約42%;Ⅲ級地由2230元/平方米升至3562元/平方米，上調(diào)近60%。

　　調(diào)整有利于維護土地所有者的權(quán)益

　　市國土部門相關(guān)工作人員稱，根據(jù)國土資源部有關(guān)規(guī)定，土地基準(zhǔn)價格最長3年調(diào)整—次，各地可根據(jù)實際情況調(diào)整。此次調(diào)整之前，濟南分別在1999年、2004年、2006年及2007年四次調(diào)整國有土地基準(zhǔn)地價。談及調(diào)整幅度時他們表示，隨著近年來濟南市政設(shè)施的不斷完善，基準(zhǔn)地價調(diào)整是很正常的變化。

　　泰山管理學(xué)院特聘教授解鵬介紹，基準(zhǔn)地價適用于土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股以及土地清產(chǎn)核資中的宗地價格評估等。基準(zhǔn)地價調(diào)高，將維護土地所有者的權(quán)益，如被拆遷人會因此而受益�；鶞�(zhǔn)地價調(diào)整實行優(yōu)地高價，有利于征地補償，特別是對于那些住所相對偏僻的拆遷戶來說，能獲得的補償顯然會“水漲船高”。

　　還有部分市場分析人士認(rèn)為，對老百姓來說，國有土地基準(zhǔn)地價調(diào)整不是漲價的信號，相反對穩(wěn)定房價是有好處的。此次調(diào)整對開發(fā)商的影響遠遠大于對購房者的影響，調(diào)整后的基準(zhǔn)地價將更合理，更真實地反映每塊土地的價值，減少開發(fā)商獲得低價土地的機會。

　　開發(fā)商普遍稱影響不大

　　國有土地基準(zhǔn)地價調(diào)整，與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益息息相關(guān)。采訪中，部分開發(fā)商表示，基準(zhǔn)地價上調(diào)意味著開發(fā)成本的增加，會在一定程度上影響他們拿地的熱情，也可能會對房價產(chǎn)生一定影響，但具體上漲幅度還不好說，還要依據(jù)今后一段時間的市場反應(yīng)來下結(jié)論。

　　也有開發(fā)商透露，基準(zhǔn)地價在房價中所占比例并不大，他們通過公開招標(biāo)、拍賣競價方式獲得的土地價格，要遠遠高于基準(zhǔn)地價�；鶞�(zhǔn)地價只是一個參考，房價還是由市場供需決定。所以，此次調(diào)整對他們拿地不會產(chǎn)生太大的影響，他們看重的是這塊地的升值前景。前景好，就是地價再高，他們也不會猶豫。

　　對房價整體影響不大

　　國有土地基準(zhǔn)地價調(diào)整會不會推高房價?解鵬表示，基準(zhǔn)地價是評估價的依據(jù)，出讓底價和最終招拍掛成交價則取決于該地塊的位置和配套環(huán)境等市場因素。同時，2007年至2010年濟南市城區(qū)基準(zhǔn)地價雖然沒有調(diào)整，平均房價卻幾乎翻番，說明房價與基準(zhǔn)地價的關(guān)系并不直接和密切�，F(xiàn)在濟南城市發(fā)展和配套與2007年相比已不可同日而語，所以基準(zhǔn)地價上調(diào)對地價和房價的直接影響非常有限。但是，基準(zhǔn)地價就像最低工資標(biāo)準(zhǔn)一樣，是一個標(biāo)桿，基準(zhǔn)地價上調(diào)必然提高土地出讓底價，必然推高開發(fā)商對地價的預(yù)估以及拿地的成本，進而提高整個市場包括開發(fā)商、銀行、中介、評估機構(gòu)以及廣大市民對房價的預(yù)期，從而對房價產(chǎn)生“心理影響”。當(dāng)然，預(yù)期僅是影響房價的一部分，最終房價的形成是市場綜合因素的結(jié)果。

　　多數(shù)房產(chǎn)評論人士也表示，雖然住宅基準(zhǔn)地價調(diào)高了不少，但目前的市場相比2007年已經(jīng)有了很大變化�；鶞�(zhǔn)地價調(diào)高和房價上漲沒有必然的聯(lián)系，濟南基準(zhǔn)地價的調(diào)整基本不會對目前的房價產(chǎn)生很大影響。而且隨著限購等政策的出臺實施，開發(fā)商對房地產(chǎn)的市場預(yù)期也會降低，在一定程度上會降低開發(fā)商拿地的需求，對穩(wěn)定地價產(chǎn)生積極作用。

　　相關(guān)鏈接

　　土地基準(zhǔn)價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。它是在設(shè)定估價基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定使用年限下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。

　　在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，考慮到土地具體情況，由專業(yè)機構(gòu)對土地再進行評估形成評估價，進而形成出讓底價，然后在土地市場上經(jīng)過招拍掛形成最終的出讓價格。從基準(zhǔn)地價到拍賣成交價格，其中還要經(jīng)歷評估價、底價等兩個階段。(蘇茂華)(完)