有北京城四區(qū)合并在先，西城區(qū)的人口外遷計劃終于進行到實際落實階段。

　　北京市住建委的消息顯示，目前北京北部、西部地區(qū)的對口外遷安置住房已經開工建設，從2012年開始將陸續(xù)完工交付使用。記者了解到，在配套設施先行方面，位于北京北部傳統(tǒng)的高新技術集中區(qū)上地地區(qū)的進展較快，位于上地東的定向安置住房開工建設的同時，生活、教育等基礎設施配套進展最為迅速。而在政策利好和自身發(fā)展的雙重作用下，上地東的宜居優(yōu)勢將愈加凸顯，樓市熱潮一觸即發(fā)。

　　西城人口外遷明年啟動

　　如果一切順利，北京市西城區(qū)的人口外遷工作將于2012年啟動。日前，西城區(qū)區(qū)長張建東表示，于2012年啟動首期搬遷的西城區(qū)居民，將在一萬戶左右。

　　記者了解到，這一萬戶左右的居民將主要安置在上地以東地區(qū)的定向安置房內。西城區(qū)政府為了達到以較好條件促進外遷工作的進行，除了以商品房的標準在上地東部地區(qū)興建定向安置房外，還將以西城區(qū)的原有區(qū)域的標準，對配套設施進行對標式的建設與配置。

　　張建東透露，在對接安置房項目中，都將考慮居民的需求和老生活習慣，進行相應的配套設施建設。包括將西城的某些幼兒園、中小學等，在新居住區(qū)設立分校，配備骨干師資力量。“這將從現(xiàn)在就開始培養(yǎng)。”張建東表示。

　　他同時還表示，還將在對接安置區(qū)域中建立大型醫(yī)療機構、商業(yè)設施、老人服務設施等，以及有著西城特色的休閑項目。

　　“這是一種人口外遷思路的改變。”中國城市規(guī)劃研究院城市規(guī)劃研究室主任鄧東告訴記者。先前對城區(qū)人口的遷移，主要是單純居住功能的遷移，這種思路導致了被遷移人口的生活品質下降，適應度降低，再加上房地產價格的上漲等因素，從而造成搬遷的困難，同時也加劇了區(qū)域經濟發(fā)展的不平衡。

　　據(jù)了解，這些配套包括一批九年制義務教育內的重點小學、初中，以及部分重點高中。這些配套設施除去將滿足西城區(qū)定向安置居民的需求之外，也將與安置所在區(qū)域內的居民共享，從而帶動整個區(qū)域生活配套設施水平的提升。

　　此外，在生活配套設施中，還包括醫(yī)療設施。雖然西城區(qū)已經確定兒研所在西城區(qū)內進行置換，但已經設定了相關的三甲級醫(yī)院在上地東地區(qū)開設分院并采用與西城域內醫(yī)院同等的醫(yī)療資源。

　　區(qū)域居住和生活品質提升

　　“如果一個區(qū)域居住和生活品質的高低，只看有什么樣的房子，有多寬的公路，那就太狹隘了，這些只是構成區(qū)域居住價值的硬件條件，軟件水平缺少是不行的。”鄧東表示。

　　一位長期從事房地產經紀業(yè)務的人士告訴記者，從目前的情況看，上地東地區(qū)的交通、就業(yè)、產業(yè)等方面的配套水平，已經達到一個較為成熟的水準。而以中關村、學院路、上地高科技產業(yè)園區(qū)就業(yè)人群為基礎的居民，也具備了較高素質居民群體。

　　“從交通上看，四環(huán)路、五環(huán)路以及相關的聯(lián)絡線構成了基本路網(wǎng)，城鐵13號線也構成了基本的快速公共交通系統(tǒng)，同時，上地高科技產業(yè)園區(qū)也提供了充分的就業(yè)機會，這些硬件條件上，上地及其上地東地區(qū)都是足夠過硬的。”

　　然而，當前的上地東地區(qū)相對匱乏的是生活配套設施不甚成熟。2010年北京市政協(xié)的一份調研顯示，上地周邊地區(qū)的小學師生比為1∶27，明顯低于西城區(qū)域的1∶19、東城區(qū)的1∶21。在重點中學、小學的數(shù)量上，也與西城、東城等區(qū)的水平，不可同日而語。

　　“但恰恰是這一差距，給該區(qū)域的未來價值的提升，提供了空間。”前述房地產經紀業(yè)務的人士告訴記者。如果未來隨著西城區(qū)定向安置人口的入住而使區(qū)域的教育、醫(yī)療配套水平提升到一個新的高度，結合原有的交通、建設、基礎設施和居住人群，上地東區(qū)域將成為北京配套最為完善的區(qū)域之一。

　　目前，區(qū)域內已經有包括萬科在內的一線開發(fā)企業(yè)進駐。住總和萬科在建設金域華府項目同時，也承接了西城定向安置房的建設“西城區(qū)的定向安置有兩個特點，一是人口素質較高，二是能夠帶來大量西城水平的生活配套設施，我們也是看中了這一點對區(qū)域價值提升的價值。”萬科一位銷售負責人向記者表示。

　　高水平配套設施引入帶動區(qū)域價值提升

　　“一方面是西城級的配套設施的率先入駐，二是該區(qū)域內原本的供應就比較稀缺。”偉業(yè)顧問副總經理梁瑋向記者表示。

　　根據(jù)相關機構的調查，除去強佑新城有少量剩余房源之外，區(qū)域內僅有住總萬科金域華府一個新盤即將開售。據(jù)了解，住總、萬科聯(lián)合體自2010年拿下該地塊以來，經過近半年的前期運作，有望于2011年5月推向市場銷售。

　　梁瑋向記者表示，通常情況下，房地產客戶對于樓盤的認可程度，一方面是對基礎設施的評判，如道路、交通、軌道交通等。另一方面是對軟件的認可，如教育、醫(yī)療等。而在北京樓市，因為高水平配套設施引入的而致使項目熱銷并帶動區(qū)域價值不斷提升的案例并不顯見。

　　2009、2010年兩年，北京單項目的銷售冠軍均由太陽公元項目奪得。而在該項目中，最為獲得客戶認可程度的便是該項目引入的人大附小作為教育配套。在兩次奪得北京是銷售額單項目冠軍的同時，人大附小的引入，也極大地改善了作為北京經濟發(fā)展領先區(qū)域朝陽區(qū)教育配套匱乏的現(xiàn)狀。

　　“與之前的配套設施的引入不同，上地東地區(qū)的教育、醫(yī)療配套是同步乃至先導進駐的。”鄧東分析認為，在先前的模式下，先有居住而后再完善配套，實際上需要一個漫長的過程，而現(xiàn)在，同步乃至先導入住，無疑將大大縮短這個成熟的過程。從而加大購房者對區(qū)域的認同度。