朝陽東五環(huán)外與通州交界處樓盤紛紛明折暗降開發(fā)商不想承認(rèn)專家分析資金鏈?zhǔn)墙祪r(jià)主因

　　通州樓市降價(jià)風(fēng)正向朝陽吹

　　日前，通州的京貿(mào)國際城、珠江國際公館、華業(yè)東方玫瑰等樓盤紛紛降價(jià)“跳水”，就連一直“死扛”的K2地產(chǎn)也加入打折促銷行列。

　　隨著位于雙橋的遠(yuǎn)洋一方三期打出1.8萬/平方米的“超低價(jià)”，預(yù)示著這股從通州吹來的“降價(jià)風(fēng)”正式“吹”到了朝陽區(qū)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京東地區(qū)樓市的降價(jià)風(fēng)潮近日正式“邁過”了通州與朝陽的分界線——八里橋，并向朝陽的雙橋、常營、楊閘等地蔓延。

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，這些被波及的樓盤與通州相距不過3公里。

　　現(xiàn)象

　　閉口不愿談特價(jià)實(shí)則降了7000元/平米

　　9月26日，記者來到距離通州不足3公里的雙橋遠(yuǎn)洋一方售樓處。

　　售樓處內(nèi)的銷售人員告訴記者，9月10日他們剛剛推出了三期項(xiàng)目，主要以低密度的5-6層板樓為主，目前銷售情況不錯(cuò)。

　　在采訪中，銷售員始終閉口不提售房均價(jià)，也不承認(rèn)推出了特價(jià)房，只是稱：“我們都是一房一價(jià)，您想看什么戶型、什么樓層，我給您查價(jià)格。”

　　記者綜合了銷售情況和各個(gè)戶型后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目比較搶手的是89平方米左右的三居室或兩居室，均價(jià)每平方米18000元。

　　而此前，遠(yuǎn)洋一方一期、二期最高售價(jià)曾超過25000元/平方米。

　　對此，銷售員也不得不承認(rèn)，如今價(jià)格確有下調(diào)。“主要是限購的影響，很多有錢人買不了房，能買房的都是剛性需求的人，他們對性價(jià)比的要求很高。”對方解釋說。

　　記者注意到，該項(xiàng)目受降價(jià)影響，3—4層的戶型幾乎售罄，2層、5層也僅僅剩下幾套，只有1層和頂層還有較多剩余。

　　朝陽東側(cè)都在降市民仍然不買賬

　　相比遠(yuǎn)洋一方，降價(jià)了卻仍賣不動(dòng)的樓盤更多。

　　在楊閘環(huán)島東側(cè)的北京新天地，日前五期31號樓正式開盤，推出10套特價(jià)房，均價(jià)約在21000元/平方米。

　　“特價(jià)房還有，您可以去售樓處看看。”售樓處為了招攬生意，特意在北京新天地小區(qū)門前增加了一個(gè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)。

　　一名女業(yè)務(wù)員還打出“特價(jià)房”的易拉寶條幅，她告訴記者，快一個(gè)月了，10套特價(jià)房仍沒售罄。

　　北京新天地售樓處門前用于載客戶看房的電瓶車上，兩名銷售員正坐在一起聊天，售樓處內(nèi)也空空蕩蕩。

　　采訪的一個(gè)小時(shí)里，記者未見到看房人。

　　據(jù)了解，北京新天地項(xiàng)目曾在2009年時(shí)賣到28000元/平方米，如今價(jià)格已回落了7000元。

　　與遠(yuǎn)洋一方、北京新天地幾乎在同一“經(jīng)度”上的北京像素，曾因其躍層結(jié)構(gòu)的商住特色而吸引購房者，但是近日當(dāng)記者來到該售樓處時(shí)，也沒有見到看房者。

　　目前北京像素正在銷售的是南9號樓和南10號樓，兩棟樓都推出了8折優(yōu)惠，均價(jià)在20000元/平方米，有四成房源仍未售出。

　　北京像素的銷售人員告訴記者，今年年底前，他們還會(huì)推出一棟樓，估計(jì)新盤價(jià)格會(huì)在19000元/平方米左右。

　　位于朝陽區(qū)東壩的首開常青藤，距離通州也并不遠(yuǎn)，該項(xiàng)目業(yè)主們稱最近也聽到了國慶以后，項(xiàng)目再開盤時(shí)每平方米售價(jià)至少將下降3000元。

　　業(yè)主

　　究質(zhì)量問題老業(yè)主要“維權(quán)”

　　面對降價(jià)，新老業(yè)主們的心態(tài)迥然不同。降價(jià)已經(jīng)成為事實(shí)的遠(yuǎn)洋一方，將面臨老業(yè)主的維權(quán)行為。

　　在遠(yuǎn)洋一方的業(yè)主論壇上，記者看到這個(gè)“維權(quán)”陣地又活躍了起來。

　　雖然業(yè)主們普遍提出的都是房屋質(zhì)量問題，但是在字里行間，“錢”字卻沒少提，業(yè)主正醞釀向開發(fā)商討說法。

　　遠(yuǎn)洋一方的銷售員對此解釋稱，開發(fā)商和物業(yè)正在積極對房屋漏雨等質(zhì)量問題進(jìn)行修補(bǔ)，如房屋質(zhì)量確有問題，業(yè)主可按合同解決，退房、退差價(jià)的要求其實(shí)還是跟房價(jià)有關(guān)，質(zhì)量維權(quán)只是一個(gè)引子。

　　對此，準(zhǔn)備購房的新業(yè)主卻認(rèn)為目前已經(jīng)到了抄底的好時(shí)機(jī)。

　　準(zhǔn)備在遠(yuǎn)洋一方購房的李先生就認(rèn)為，如果房價(jià)還會(huì)大幅下降，到時(shí)候大不了交了違約金以后退房，再按照低價(jià)買一套便是了。

　　作為遠(yuǎn)洋一方一期業(yè)主的王彬先生面對降價(jià)表現(xiàn)得很冷靜，他在2008年初買房時(shí)單價(jià)為12000元，如今無論房價(jià)是25000元還是18000元，他都覺得與自己沒有關(guān)系。

　　“我買房子是為了住，每平米100萬和每平米100元都一樣。從長遠(yuǎn)來看，我的房子還是升值了。”王先生說。

　　在常青藤、北京像素等業(yè)主論壇上，也已有業(yè)主發(fā)帖討論樓盤降價(jià)的事。

　　開發(fā)商

　　朝陽

　　避談降價(jià)和業(yè)主維權(quán)

　　就朝陽東部樓盤降價(jià)一事，記者在采訪遠(yuǎn)洋一方等項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人時(shí)發(fā)現(xiàn)，對方均不愿意談起“降價(jià)”這個(gè)事實(shí)，甚至對“特價(jià)房”的推出也遮遮掩掩。

　　開發(fā)商最多只是承認(rèn)“有幾套房子戶型和樓層比較特殊，所以特價(jià)”。

　　“現(xiàn)在別提降價(jià)了，更別提什么業(yè)主維權(quán)之類的，要不是市場狀況如此，誰不愿意賣高價(jià)？”遠(yuǎn)洋一方的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人無奈地說。

　　通州

　　兩區(qū)樓市“唇亡齒寒”

　　相比之下，通州的開發(fā)商則認(rèn)為，通州與朝陽，尤其是五環(huán)以外的管莊、雙橋、楊閘、常營等地的房價(jià)，是“唇亡齒寒”的關(guān)系。

　　通州新華聯(lián)運(yùn)河灣營銷總監(jiān)李明表示，購房人心里面都有一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)——通州樓市均價(jià)降到了1.4萬/平方米，朝陽臨界地區(qū)的房價(jià)怎么定？

　　李明認(rèn)為，按照區(qū)位和距離來考量，朝陽管莊等地區(qū)，雖然比通州更靠近城區(qū)，但優(yōu)勢并不大。

　　他表示，在現(xiàn)今限購政策保持不變的前提下，有購買資格的人總數(shù)是固定的。

　　“不在朝陽出手，就可能去通州簽約。”他舉例說，現(xiàn)在通州已經(jīng)降到了14000元，如距離通州僅1—3公里的朝陽東部死扛不降，購房人自然會(huì)選擇通州。

　　“不過是多踩一腳油的事，卻能省下很多錢。”他說。

　　同時(shí)，李明表示，雖然通州是“下游”，但北京樓市定價(jià)是符合“倒推法”原則的。

　　從前幾年銷售價(jià)格來看，通州樓市每平方米均價(jià)比朝陽低3000-5000元，如今通州多個(gè)“明星樓盤”降價(jià)，“倒推”朝陽臨界通州地區(qū)的樓盤，售價(jià)自然不應(yīng)再超過2萬元。

　　二手房

　　價(jià)格較穩(wěn)定降幅不超1000元/平米

　　與新盤頻頻降價(jià)的趨勢不同，通州及雙橋、管莊、常營等處的二手房價(jià)格并未受太大影響。

　　昨天下午，記者走訪了該地區(qū)的鏈家地產(chǎn)、我愛我家、中原地產(chǎn)等幾家門店發(fā)現(xiàn)，雙橋、管莊、常營等地區(qū)的二手房價(jià)格約在每平方米20000元至22000元左右，幾乎與當(dāng)?shù)匦卤P價(jià)格持平。

　　門店的置業(yè)顧問均表示，二手房雖然也受到了限購令的影響，成交量確實(shí)下降，但是價(jià)格卻沒有出現(xiàn)太大松動(dòng)，下降幅度不超過1000元。

　　同樣，通州二手房價(jià)格也并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)，梨園等地區(qū)的二手房價(jià)格仍然在16000—17000。

　　鏈家中介職業(yè)顧問王杰認(rèn)為，限購令導(dǎo)致購房者數(shù)量下降，在這種情況下，除非是著急用錢的房主，否則不會(huì)在市場低迷的情況下出售房子。

　　同時(shí)，二手房周邊的配套和開發(fā)要強(qiáng)于新盤，因此所購買的人群也是剛性需求，買賣雙方都是以需求為交易動(dòng)機(jī)，因此價(jià)格上下浮動(dòng)的可能性不大。

　　“二手房主和開發(fā)商不一樣，不可能賠錢賣。”置業(yè)顧問們表示，開發(fā)商雖然降價(jià)打折，但是其樓盤價(jià)格仍然高于成本。

　　頂多是少賺點(diǎn)，但是迅速將房屋銷售出去后，資金回籠還可以繼續(xù)拿地周轉(zhuǎn)，誰的土地儲(chǔ)備多，誰就能夠有把控市場的優(yōu)勢。

　　但是二手房主則不能夠這樣去運(yùn)作，他們賣房就是為了賺錢，而不存在為了回籠資金、鞏固資金鏈等原因。

　　對二手房主來說，在市場不景氣的情況下，可以選擇租房、抵押等形式，也比降價(jià)出手要賺錢得多。

　　文/記者 張子淵　特稿記者蔣舉 制圖/周建文

　　●專家說法

　　不太可能波及“內(nèi)城”

　　知名地產(chǎn)評論人楊少鋒認(rèn)為，朝陽區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)商，不承認(rèn)降價(jià)受通州影響，這個(gè)說法也沒錯(cuò)。

　　現(xiàn)在北京市場的開發(fā)商有三類，一類是“可降可不降”，即資金鏈還沒斷裂，手里也沒什么房子，留著看趨勢；第二類是“不敢降”，生怕老業(yè)主鬧事兒，影響了多年來經(jīng)營的品牌，得不償失；第三類是“非降不可”。

　　前一段時(shí)間鬧得風(fēng)風(fēng)雨雨的幾個(gè)降價(jià)項(xiàng)目，就是資金鏈緊張，加上產(chǎn)品集中上市的壓力，必須頂著各種風(fēng)險(xiǎn)降價(jià)，“以價(jià)換量”完成銷售任務(wù)。

　　至于降價(jià)之風(fēng)會(huì)不會(huì)波及北京“內(nèi)城”，楊少鋒表示，根據(jù)上述三種情況，資金鏈和銷售壓力之間的矛盾是否能解決，才是降價(jià)與否的重要因素，并不存在是否跟風(fēng)或者蔓延的問題，假如盤子不大，資金不緊張，繼續(xù)扛著房價(jià)的開發(fā)商還是不少的。