湖濱苑小區(qū)自治委主任池桂華
萬(wàn)盛園A區(qū)業(yè)委會(huì)主任楊兆金
湖濱苑小區(qū)實(shí)行業(yè)主自管一年多了,本期社區(qū)對(duì)話就一起聊聊小區(qū)業(yè)主自管的事情。
社區(qū)對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)
萬(wàn)盛園A區(qū)業(yè)主代表馬筠
湖濱苑業(yè)主代表晉洪昌
對(duì)話嘉賓:池桂華 湖濱苑小區(qū)自治委主任
晉洪昌 湖濱苑小區(qū)業(yè)主代表
楊兆金 萬(wàn)盛園A區(qū)業(yè)委會(huì)主任
馬 筠 萬(wàn)盛園A區(qū)業(yè)主代表
高 虹 天橋區(qū)緯北路街道康橋社區(qū)居委會(huì)主任
趙志江 天橋區(qū)緯北路街道辦事處副主任
王 海 天橋區(qū)住房保障與房產(chǎn)管理局物業(yè)科副科長(zhǎng)
對(duì)話時(shí)間:2011年10月28日下午
對(duì)話地點(diǎn):天橋區(qū)康橋社區(qū)居委會(huì)會(huì)議室
主持人:生活日?qǐng)?bào)社區(qū)記者 王僖
■對(duì)話背景
前不久,省城某小區(qū)出現(xiàn)這樣一個(gè)狀況,因不滿物業(yè)服務(wù),小區(qū)業(yè)委會(huì)從物業(yè)手中“奪權(quán)”,可沒(méi)承想業(yè)委會(huì)奪權(quán)成功剛接手小區(qū)管理沒(méi)幾天,就因干不了這個(gè)活吵著再還權(quán)。
不管是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不到位被攆走,還是因?yàn)槲飿I(yè)虧損嚴(yán)重主動(dòng)撤離小區(qū),物業(yè)撤出后小區(qū)誰(shuí)來(lái)管是個(gè)問(wèn)題。有的本身規(guī)模就不大的小區(qū)走上了“自管”的道路,自己又當(dāng)業(yè)主又當(dāng)物業(yè),聘保潔、雇保安、收服務(wù)費(fèi)……然而,這樣的方式在現(xiàn)實(shí)的小區(qū)管理中需要具備怎樣的條件?又遭遇了哪些尷尬?這會(huì)是一種長(zhǎng)久的辦法嗎?
本期社區(qū)對(duì)話,我們邀請(qǐng)到天橋區(qū)兩個(gè)存在這種情況的小區(qū):已經(jīng)接管小區(qū)管理1年零9個(gè)月的湖濱苑小區(qū),和即將在小區(qū)推行“業(yè)主自管”的萬(wàn)盛園A區(qū),并邀請(qǐng)到相關(guān)管理方的負(fù)責(zé)人一起探討一下,物業(yè)撤出后,小區(qū)的管理該何去何從。
■小區(qū)現(xiàn)狀
湖濱苑小區(qū) 物業(yè)突然撤離讓業(yè)主措手不及 業(yè)委會(huì)無(wú)奈自己管,當(dāng)了家才知“柴米貴”
坐在對(duì)話席上,湖濱苑小區(qū)自治委主任池桂華看著有些倦怠,干了這1年零9個(gè)月,她現(xiàn)在累得胳膊都抬不起來(lái),她比劃了一下,只能抬到頭部的位置。
“我們并不是主動(dòng)想管的,也是沒(méi)辦法才接手并堅(jiān)持干下來(lái)的�！背毓鹑A說(shuō),湖濱苑小區(qū)不大,才602戶,原本由天房物業(yè)進(jìn)行小區(qū)物業(yè)服務(wù),但是小區(qū)一直以來(lái)的物業(yè)費(fèi)很低,每個(gè)月每平方米才4毛5,可即便這樣也常收不起來(lái)。物業(yè)合著虧本在服務(wù),因此服務(wù)方面也有諸多不周到的地方�！爱�(dāng)時(shí)咱也不理解,成立了業(yè)委會(huì)也多次和物業(yè)交涉,希望他們能改進(jìn)服務(wù)�！�
然而,2010年剛過(guò)完年,物業(yè)在小區(qū)貼出一個(gè)公告,一周以后就要撤離。這可把池桂華他們打了個(gè)措手不及。“我們派了8個(gè)人去周邊的小區(qū)請(qǐng)物業(yè),可人家一聽(tīng)收費(fèi)這么低,還要代收水電費(fèi)等等,誰(shuí)都不愿來(lái)。沒(méi)辦法,和辦事處、居委會(huì)合計(jì)之后,我們就自己管了起來(lái)。”池桂華說(shuō),當(dāng)時(shí)他們?cè)谧疃虝r(shí)間內(nèi)聘請(qǐng)了保潔員、保安,并立刻投入工作,“過(guò)渡特別平穩(wěn),業(yè)主們都沒(méi)感覺(jué)到什么變化。”
此后,業(yè)委會(huì)自管小區(qū)的同時(shí),也繼續(xù)聘請(qǐng)物業(yè),依舊沒(méi)人愿來(lái),于是,小區(qū)就成立了自治委,一直管了下來(lái)。“說(shuō)著輕快,干起來(lái)才發(fā)現(xiàn)太難了!小區(qū)大大小小的事,都得我們?nèi)埩_。而一旦開(kāi)始由你負(fù)責(zé)向業(yè)主收錢,角色也發(fā)生變化,矛頭調(diào)轉(zhuǎn)向你,這一年多也碰上不少不理解的�！�
池桂華說(shuō),不當(dāng)家不知柴米貴,她自己家算得上富裕,但自從管了小區(qū)后她特別注意節(jié)約了,小區(qū)寫通知都是自己買紙自己寫,“打印一張得花多少錢啊!”一些工人都覺(jué)得這個(gè)當(dāng)家的“摳”,池桂華說(shuō),沒(méi)辦法啊!小區(qū)自己管的唯一好處是,費(fèi)用收得低,可就那么點(diǎn)錢,得確保小區(qū)的日常運(yùn)轉(zhuǎn),不容易啊!
萬(wàn)盛園A區(qū) 物業(yè)虧損嚴(yán)重要撤離,業(yè)委會(huì)把小區(qū)接過(guò)來(lái) 自認(rèn)為難度不大,業(yè)委會(huì)信心滿滿
和當(dāng)初的湖濱苑小區(qū)一樣,萬(wàn)盛園A區(qū)現(xiàn)在正面臨著小區(qū)物業(yè)要撤離的狀況。半個(gè)多月前,小區(qū)宣傳欄上貼出了物業(yè)要撤離的通知,引發(fā)小區(qū)居民的擔(dān)憂,雖然大家對(duì)物業(yè)工作不甚滿意,可沒(méi)了物業(yè),小區(qū)的路誰(shuí)來(lái)修、衛(wèi)生誰(shuí)來(lái)打掃、大門誰(shuí)來(lái)看呢?
萬(wàn)盛園A區(qū)業(yè)委會(huì)主任楊兆金說(shuō),他們并不想讓物業(yè)退出,目前小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是每平方米5毛錢,這個(gè)價(jià)錢很難再找到其他物業(yè)接手�！岸译m然業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意,但關(guān)系還算融洽,業(yè)主們也沒(méi)有打算炒掉物業(yè)。這次物業(yè)公司退出主要是因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不靈,我們想留,可是留不住啊!”
11月1日,物業(yè)就要走了,接下來(lái)小區(qū)誰(shuí)來(lái)管?楊兆金說(shuō),業(yè)委會(huì)征集了廣大業(yè)主的意見(jiàn),多數(shù)業(yè)主希望業(yè)委會(huì)能自己雇保潔人員、保安、水電工等,“我們想先在業(yè)主中選出大伙兒信任的業(yè)主代表負(fù)責(zé)招聘,再成立專門部門管理有關(guān)物業(yè)的事務(wù),并且業(yè)委會(huì)承諾到時(shí)候物業(yè)費(fèi)每平米5毛錢,5年內(nèi)不變�！�
聽(tīng)到湖濱苑一年多來(lái)自己管理小區(qū)過(guò)程中遇到的種種難題,楊兆金、馬筠等業(yè)主卻沒(méi)有太放在眼里�！拔矣X(jué)得這主要看業(yè)委會(huì)有沒(méi)有能力,而最關(guān)鍵的問(wèn)題是,現(xiàn)在我們小區(qū)有85%以上的人都是擁護(hù)我們的�！睏钫捉鹫f(shuō)。
此外,楊兆金之所以覺(jué)得有信心把小區(qū)管理好,還和小區(qū)的一些現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)有關(guān),“為了下一步接管物業(yè),我們做了很多準(zhǔn)備工作,如對(duì)小區(qū)的水、電、暖氣都進(jìn)行了維修,每戶安裝了一戶一表,電費(fèi)也由以前的物業(yè)代收改為銀行代扣�！睏钫捉鹫f(shuō),他有一定的社交能力,通過(guò)聯(lián)系掃清了小區(qū)“自管”的很多絆腳石。接下來(lái),他們還想集資建菜市場(chǎng)、食堂等,解決資金的問(wèn)題。
自管經(jīng)驗(yàn)
要多和街道辦、居委會(huì)聯(lián)系 這是業(yè)委會(huì)“自管”的靠山和主心骨
湖濱苑小區(qū)自2010年春節(jié)物業(yè)撤出小區(qū)后,一直由業(yè)委會(huì)管理小區(qū)。池桂華說(shuō),這一年零9個(gè)月的工作難度超出先前的想象,多虧了居委會(huì)和街道辦的支持�！皹I(yè)委會(huì)沒(méi)有強(qiáng)制力,光靠勸說(shuō)沒(méi)力度。業(yè)主自管的第一條經(jīng)驗(yàn)就是要和居委會(huì)及街道辦保持很密切的聯(lián)系,我?guī)缀跆焯靵?lái)辦事處,大事由街道辦出面,業(yè)主覺(jué)得更有說(shuō)服力；拿不準(zhǔn)的事情和辦事處商量,心里也更踏實(shí)�！壁w志江也說(shuō),對(duì)于湖濱苑小區(qū)自管一事,只要業(yè)主擁護(hù),辦事處、居委會(huì)就會(huì)大力支持。
物業(yè)是為業(yè)主服務(wù),不是管理 業(yè)委會(huì)“自管”工作心態(tài)要擺正
池桂華認(rèn)為,之前物業(yè)和業(yè)主的種種矛盾,一個(gè)重要原因是物業(yè)沒(méi)有把自己的身份擺正,物業(yè)是為業(yè)主服務(wù),不是管理。當(dāng)業(yè)委會(huì)接替物業(yè)管理小區(qū)時(shí)更要擺正心態(tài)。“業(yè)委會(huì)接管物業(yè)是為了服務(wù)業(yè)主,如果業(yè)主不交服務(wù)費(fèi),可能是業(yè)主有自己的困難,要理解。像以前很多物業(yè)那樣‘不交物業(yè)費(fèi)就不給你維修打掃’這種想法不能有。大家都是鄰居,應(yīng)該更能相互理解、相互尊重。我們的目的就是為了讓業(yè)主生活得更好、更舒心�！�
另外,池桂華還給即將自管小區(qū)的楊兆金提出了一個(gè)建議:“所有業(yè)委會(huì)的通知、決議都要拍照存檔,保留下一步保護(hù)自己權(quán)益的證據(jù)�！�
今后方向
專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)方向應(yīng)該堅(jiān)持 業(yè)委會(huì)沒(méi)必要事必躬親,搞得那么累
對(duì)于目前一些小區(qū)正在采取的業(yè)主自管的情況,王海認(rèn)為這是有現(xiàn)實(shí)存在基礎(chǔ)的,畢竟業(yè)主自管的小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取得都比較低,受益的是全體業(yè)主。高虹也說(shuō),她在參加市里相關(guān)會(huì)議時(shí)也得知,濟(jì)南市對(duì)于規(guī)模比較小,管理起來(lái)難度不大的小區(qū),是鼓勵(lì)采取業(yè)主自管的方式的。
然而,業(yè)主想實(shí)現(xiàn)自管,需要面對(duì)很多的困難和阻力。對(duì)此,王海認(rèn)為雖然業(yè)主自管會(huì)在物業(yè)費(fèi)收取等方面讓居民得到一些實(shí)惠,但從整體上來(lái)看,要享受到高水平、全方位的物業(yè)服務(wù),還是得走市場(chǎng)化、專業(yè)化的路子,因?yàn)樘峁⿲I(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)公司,更加注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用,更加注重對(duì)企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范。王海說(shuō),看到對(duì)話中兩個(gè)小區(qū)的自治委也好、業(yè)委會(huì)也好,承擔(dān)了那么多的工作,操了很多心可能還會(huì)遇到居民的不理解,是很心疼的。“物業(yè)管理還是要堅(jiān)持專業(yè)服務(wù)的發(fā)展方向,這是一個(gè)必然趨勢(shì)�！蓖鹾Ｕf(shuō)。
管理物業(yè)不能只是房管部門的事 各個(gè)部門都應(yīng)有相應(yīng)對(duì)接,要齊抓共管
因服務(wù)不好,物業(yè)和業(yè)主鬧糾紛、物業(yè)撤了,業(yè)主自己管小區(qū)……對(duì)話中,王海認(rèn)為這其實(shí)暴露出目前物業(yè)管理方面存在的行業(yè)監(jiān)管缺位、不到位的問(wèn)題�！靶^(qū)管理的確離不開(kāi)當(dāng)?shù)亟值擂k、居委會(huì)的支持,但即便在街道辦事處這一級(jí),也幾乎沒(méi)有專門的科室處理和物業(yè)有關(guān)的問(wèn)題�！蓖鹾Ｕf(shuō)。
王海說(shuō),房管部門是物業(yè)的主管部門,但僅依靠這一個(gè)部門,很難把不斷暴露出的物業(yè)矛盾解決好。而從目前整個(gè)物業(yè)管理面對(duì)的環(huán)境來(lái)看,它的各項(xiàng)法律條例還不完善,而政府各職能部門在實(shí)行物業(yè)管理方面也還存在著缺位、不到位的問(wèn)題。因此王海也建議以后政府基層組織以及社會(huì)各職能部門,如公安、規(guī)劃、環(huán)保、城管等,設(shè)立與物業(yè)管理相對(duì)應(yīng)的工作力量,或增設(shè)這部分管理職能,大家攜起手來(lái),形成齊抓共管的力量,從機(jī)構(gòu)保障、職責(zé)界定上徹底解決物業(yè)無(wú)人管的問(wèn)題。只有這樣,才能推動(dòng)業(yè)主的真正自治,解決物業(yè)管理中的諸多問(wèn)題。
□專題策劃:生活日?qǐng)?bào)社區(qū)記者團(tuán)隊(duì)
□專題采寫:本報(bào)記者 王僖 見(jiàn)習(xí)記者 陳思羽 相關(guān)閱讀