銷(xiāo)售不暢，再加上銀行貸款、信托等融資之門(mén)相繼關(guān)閉，房地產(chǎn)企業(yè)正備受資金短缺的煎熬。

　　為渡過(guò)難關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)可謂各展奇謀。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，魯商置業(yè)近日即通過(guò)向控股股東及其它關(guān)聯(lián)方借款的方式，獲得了數(shù)十億低成本資金。

　　關(guān)聯(lián)方鼎力相助

　　魯商置業(yè)10月31日披露稱(chēng)，其全資子公司山東省魯商置業(yè)有限公司近期向公司第一大股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司借款13億元。因魯商集團(tuán)取得資金的成本不同，13億元的借款共分3筆完成，分別為4億元、3億元和6億元，年利率分別為8.6%、11%和8.6%，資金使用費(fèi)均不超過(guò)魯商集團(tuán)取得上述資金的成本。

　　其實(shí)，這并不是魯商置業(yè)惟一的一筆關(guān)聯(lián)方借款。據(jù)披露，魯商置業(yè)近期還向山東銀座久信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司借款800萬(wàn)元，向山東銀座商城股份有限公司借款1.3億元，向山東省空調(diào)工程總公司借款7000萬(wàn)元，資金使用費(fèi)均不超過(guò)銀行同期利率或上述公司取得資金的成本。

　　魯商置業(yè)表示，上述借款主要用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目，是為了保證公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的資金需求。

　　據(jù)披露，魯商置業(yè)及其下屬企業(yè)今年1月到9月已向魯商集團(tuán)借款23.1億元，向山東省空調(diào)工程總公司借款4.56億元，向山東銀座商城股份有限公司借款2.3億元，另外還向山東銀座久信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、臨沂尚城置業(yè)有限公司、青島海景大酒店發(fā)展有限公司分別借款1.18億元、3000 萬(wàn)元和2300萬(wàn)元，向關(guān)聯(lián)方借款合計(jì)31.67億元。

　　據(jù)導(dǎo)報(bào)記者了解，為應(yīng)對(duì)潛在的資金缺口，魯商置業(yè)在今年4月底召開(kāi)的股東大會(huì)上曾通過(guò)決議，可向大股東魯商集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方借款50億元，目前的借款都是按照該協(xié)議進(jìn)行的。此外，魯商集團(tuán)還為魯商置業(yè)提供不超過(guò)50億元的擔(dān)保支持，以方便魯商置業(yè)通過(guò)申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、委托借款、信托等方式融資。

　　在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)求貸無(wú)門(mén)、獲得資金成本大幅提高的情況下，魯商集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方不僅向魯商置業(yè)大開(kāi)借款之門(mén)，而且要求魯商置業(yè)支付的資金使用費(fèi)也不超過(guò)這些企業(yè)獲得資金的成本或銀行同期利率，顯然有助于魯商置業(yè)熬過(guò)這一輪“調(diào)控嚴(yán)冬”。

　　巨債重壓期待銷(xiāo)售轉(zhuǎn)暖

　　對(duì)于魯商置業(yè)獲得的低成本關(guān)聯(lián)借款及融資擔(dān)保，中航證券分析認(rèn)為，這有助于企業(yè)渡過(guò)短期危機(jī)，但長(zhǎng)期來(lái)看，任何競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)都無(wú)力給予重資產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)以持續(xù)的融資支持，超速擴(kuò)張仍將導(dǎo)致魯商置業(yè)資金缺口的產(chǎn)生。

　　導(dǎo)報(bào)記者注意到，魯商集團(tuán)9月底剛在銀行間市場(chǎng)發(fā)行了8億元3年期中期票據(jù)，用于補(bǔ)充公司日常營(yíng)運(yùn)資金和償還部分銀行貸款。截至今年3月31日，魯商集團(tuán)已向銀行借款共計(jì)84.06億元。在此情況下，魯商集團(tuán)還能為魯商置業(yè)提供多少資金支持，有待觀察。

　　而魯商置業(yè)近兩年的高速擴(kuò)張，也使其自身負(fù)債累累。在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷(xiāo)售回款、利潤(rùn)增長(zhǎng)都值得關(guān)注。

　　導(dǎo)報(bào)記者注意到，截至9月底，魯商置業(yè)總資產(chǎn)為159.19億元，總負(fù)債146.92億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92.29%，而在所有的負(fù)債中，流動(dòng)負(fù)債又高達(dá)126.04億元。且由于短期借款和長(zhǎng)期借款比年初分別大幅提高287.8%和62.15%，魯商置業(yè)短期資金壓力仍然較大。

　　剛剛披露的三季報(bào)則顯示，魯商置業(yè)今年的業(yè)績(jī)并不盡如人意。前三季度，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.32億元，利潤(rùn)總額8428.33萬(wàn)元，歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)6139.6萬(wàn)元，同比分別減少7.2%、39.54%和36.76%。盡管從單季度看，第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.92億元，同比增長(zhǎng)24.44%，但凈利潤(rùn)僅有3510.95 萬(wàn)元 ，同比下降了36.28%。

　　與此同時(shí)，魯商置業(yè)的擴(kuò)張卻持續(xù)加速。根據(jù)齊魯證券分析師丁晨、周濤10月底發(fā)布的調(diào)研報(bào)告，魯商置業(yè)全年開(kāi)工計(jì)劃達(dá)到220萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)20%以上，其中三季度開(kāi)工量占比超過(guò)60%。

　　購(gòu)地的支出也在加大。據(jù)披露，今年僅青島魯商中心、哈爾濱松江新城等項(xiàng)目的土地出讓金，魯商置業(yè)就支付了50多億元。此外，魯商置業(yè)今年1月份還聯(lián)合福建金帝集團(tuán)，耗資50億元拍下青島市嶗山區(qū)午山村莊改造項(xiàng)目，7月份又耗資4.8億元獲得菏澤兩個(gè)地塊。

　　丁晨和周濤分析認(rèn)為，魯商置業(yè)四季度將推出青島燕兒島項(xiàng)目、臨沂項(xiàng)目、濟(jì)寧項(xiàng)目和濟(jì)南常春藤項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售，如果全年80億元的銷(xiāo)售目標(biāo)能夠完成，將會(huì)緩解公司高速擴(kuò)張帶來(lái)的資金瓶頸問(wèn)題。魯商置業(yè)能否改變資金困境，看來(lái)還要靠銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)話。