近年來(lái)，二手房買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的消費(fèi)糾紛不少，其中相當(dāng)一部分是合同條款不明確引起的。27日，記者自市房管局和市工商局聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)獲悉，濟(jì)南二手房合同示范文本27日起正式實(shí)施。根據(jù)不同需求，合同示范文本分為《濟(jì)南市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》(出售委托)、《濟(jì)南市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》(經(jīng)紀(jì)成交版)、《濟(jì)南市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》(自行成交版) 3 個(gè)組成部分。上述兩部門(mén)負(fù)責(zé)人著重就關(guān)注度較高的經(jīng)紀(jì)成交版合同 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同》)進(jìn)行解讀。
關(guān)鍵詞 【產(chǎn)權(quán)】
先確定是獨(dú)有還是共有正租住者可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)
明確買(mǎi)賣(mài)房屋的產(chǎn)權(quán)是購(gòu)買(mǎi)二手房的第一步。房屋權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指兩個(gè)以上權(quán)利人共同擁有同一房屋�！逗贤访鞔_，買(mǎi)賣(mài)房屋訂立合同時(shí)，房屋所有權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。已購(gòu)公有住房上市出售的，參加房改的夫妻雙方均應(yīng)在合同中簽字蓋章。
買(mǎi)賣(mài)已出租房屋的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在出售前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂主體變更合同。
買(mǎi)賣(mài)已抵押房屋的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)告知買(mǎi)受人房屋抵押的事實(shí)，并在辦理房屋過(guò)戶(hù)前解除房屋抵押。此外，集體所有土地上的房屋，只能在本集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。
關(guān)鍵詞
【房款】
可先存入專(zhuān)用賬戶(hù)也可以自行支付
二手房買(mǎi)賣(mài)中，首付、尾款怎么交付最為關(guān)鍵也最容易出問(wèn)題。為了規(guī)避買(mǎi)賣(mài)雙方的資金風(fēng)險(xiǎn)，《合同》第二條設(shè)定了資金監(jiān)管和自行交割房款兩種方式，當(dāng)事人可自行選擇;當(dāng)事人選擇資金監(jiān)管交割房款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有義務(wù)協(xié)助當(dāng)事人辦理資金監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)。
合同中明確規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方選擇資金監(jiān)管交割房款的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方自本合同簽訂之日的有效期內(nèi)(時(shí)間雙方約定)與資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》�？蛇x擇市房管部門(mén)提供的資金監(jiān)管服務(wù)代收代付交易資金(咨詢(xún)電話：82077114)。
據(jù)了解，二手房交易資金監(jiān)管是指買(mǎi)方將交易資金先存入專(zhuān)用賬戶(hù)，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記完成，確認(rèn)買(mǎi)方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證后，再?gòu)膶?zhuān)用賬戶(hù)中將交易資金劃入賣(mài)方賬戶(hù)。這就從根本上解決了二手房交易資金的安全問(wèn)題。
關(guān)鍵詞
【收費(fèi)】
中介不能經(jīng)手購(gòu)房款傭金由三方商定
二手房交易的過(guò)程，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)到底應(yīng)該收哪些費(fèi)用，哪些錢(qián)中介不應(yīng)該經(jīng)手?《合同》也有明確規(guī)定。
濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人表示，原則上來(lái)說(shuō)，中介不得經(jīng)手房屋的交易資金�！逗贤返诹鶙l設(shè)定了經(jīng)紀(jì)方促成簽訂合同并分別完成與出售人、買(mǎi)受人雙方簽訂的經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托的服務(wù)事項(xiàng)和約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，當(dāng)事人可約定傭金的支付方式。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成委托事項(xiàng)，出賣(mài)人和買(mǎi)受人應(yīng)該按照房屋成交總價(jià)的一定比例支付傭金。具體比例合同中為空格，由簽約三方約定。
除了房屋傭金外，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為買(mǎi)賣(mài)雙方提供代辦貸款等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)賣(mài)雙方說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方同意后，另行簽訂合同。這也在一定程度上約束了中介的亂收費(fèi)行為。
關(guān)鍵詞
【戶(hù)口】
可向賣(mài)方要“遷戶(hù)押金”房子“養(yǎng)老錢(qián)”也要過(guò)戶(hù)
實(shí)際交易的過(guò)程中，由于考慮不全面，不少購(gòu)房人過(guò)戶(hù)后才發(fā)現(xiàn)不少遺留問(wèn)題。例如，買(mǎi)學(xué)區(qū)房為了孩子上學(xué)，卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶(hù)口沒(méi)有遷移等。
為了解決上述問(wèn)題，《合同》有了一些提示性約定。《合同》第三條約定：為保障該房屋的交付、戶(hù)籍遷出等事項(xiàng)的履行，買(mǎi)賣(mài)雙方可以作出相關(guān)的約定�！逗贤妨舫隹崭裉崾竞灱s雙方進(jìn)行約定。濟(jì)南市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處相關(guān)工作人員表示，比如買(mǎi)方可以要求原房主拿出2萬(wàn)至3萬(wàn)元當(dāng)作“戶(hù)口遷移”的押金，如果在雙方約定時(shí)間內(nèi)把戶(hù)口遷走，退還押金;如果達(dá)不到要求，買(mǎi)方可以把押金當(dāng)作補(bǔ)償用來(lái)辦理戶(hù)口遷移。這樣可以有效維護(hù)買(mǎi)房者的利益。
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