新修訂的《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》已于日前召開(kāi)的濟(jì)南市政府第62次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，將于2015年2月1日起施行。

　　辦法提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主代收費(fèi)用。辦法同時(shí)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應(yīng)當(dāng)依法向公安機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)必須寫(xiě)入購(gòu)房合同

　　新買(mǎi)的房子物業(yè)服務(wù)是什么情況？明年2月開(kāi)始市民從購(gòu)房合同中就能了解。新物業(yè)管理辦法明確，新建物業(yè)銷售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項(xiàng)目總建筑面積三萬(wàn)平方米以下的、非住宅項(xiàng)目一萬(wàn)平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約等資料報(bào)房管部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用市住房保障管理部門(mén)制定的前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。

　　有市民購(gòu)買(mǎi)了房子之后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)過(guò)高，或者物業(yè)服務(wù)水平不行，新規(guī)施行以后這種情況就不會(huì)出現(xiàn)了。物業(yè)新規(guī)明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可申請(qǐng)或現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)房管部門(mén)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。

　　而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向買(mǎi)受人明示，由買(mǎi)受人予以書(shū)面承諾。這樣一來(lái)，市民在買(mǎi)房的時(shí)候，可以從購(gòu)房合同中了解將是哪家企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是什么樣的，提前做到心中有數(shù)，借此也能減少以后的物業(yè)糾紛。

　　物業(yè)質(zhì)量缺陷保修期內(nèi)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)

　　物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修呢？新出臺(tái)的物業(yè)新規(guī)劃定了責(zé)任界限，保修期之內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)保修。

　　為了確保開(kāi)發(fā)商履行責(zé)任，新規(guī)提出，新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請(qǐng)使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還。

　　物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實(shí)施辦法由市住房保障管理部門(mén)、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)制定。

　　業(yè)主大會(huì)須有“雙過(guò)半”業(yè)主參加

　　小區(qū)成立自己的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行自治，籌備程序到底該怎么進(jìn)行，相比之前的征求意見(jiàn)稿，最終公布施行的物業(yè)新規(guī)對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作職責(zé)進(jìn)行了更明確的規(guī)定。

　　明確了籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)工作人員組成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以派員參加。其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織推薦產(chǎn)生。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。并且要承擔(dān)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法；以及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作這五項(xiàng)工作。

　　召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)后選舉產(chǎn)生首屆業(yè)委會(huì)，而業(yè)委會(huì)則要按照議事規(guī)則定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)。