最近,房地產(chǎn)公司債屢遭市場資金拋盤,由此引發(fā)投資者對房地產(chǎn)債信用風險要大暴發(fā)的擔心。機構分析人士則表現(xiàn),目前來看,大部分房地產(chǎn)債發(fā)行人資產(chǎn)負債表的短期流動性仍保持良好,大面積產(chǎn)生信用風險的可能性較小。但是,在整體房地產(chǎn)行業(yè)風險不大的情況下,仍需要從財務上分辨和關注部分潛在風險較大的房地產(chǎn)債。

　　房地產(chǎn)公司債遭遇拋盤

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　　近日,滬深公司債指數(shù)持續(xù)安穩(wěn)上行,漲幅收窄,盤中整體成交仍屬于低迷狀態(tài),部分公司債,尤其是民營房地產(chǎn)公司債遭遇拋盤。

　　市場人士注意到,09富力債、09復地債等個券雖屬于發(fā)行主體中資質較好的民營房地產(chǎn)公司,但由于資金緊張局面影響,加之房地產(chǎn)新政導致其中長期現(xiàn)金流預期降落,近日由賣盤帶動成交量放大。另外,近幾個交易日來,盤中成交冷清,買賣盤稀疏,市場靜待資金面恢復再伺機而動的情感濃重,連08長興債、09哈城投等高折算率、高收益的城投債也成交寥寥。

　　“市場整體成交冷清,追逐高流動性品種,拋出風險增大的房地產(chǎn)公司債,配置一般公司債的趨勢表明資金謹慎張望、避險意圖明顯。”中國國債協(xié)會分析師唐虎表現(xiàn)。

　　中金公司有關研究報告稱,房地產(chǎn)債中期有隱憂。如果房地產(chǎn)行業(yè)的調劑持續(xù)2至3年,由于許多債券的回售日集中在2011年至2012年,違約的風險就會上升。

　　報告分析表現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)投機級發(fā)行人2010年一季度均加大了資本支出,大部分經(jīng)營運動現(xiàn)金流從2009年的正值重新轉為負值,意味著信用有惡化的趨勢。同時銀監(jiān)會、證監(jiān)會都在進一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)的多項融資渠道,可能會對預售賬款實行�？顚Ｓ�,這對于貨幣資金較少、同時在建項目較多的開發(fā)商資金鏈將產(chǎn)生較大影響。

　　資金壓力總體可控

　　興業(yè)證券的研究報告稱,房地產(chǎn)新政出來后,市場對房地產(chǎn)公司債的信用風險問題再度關注起來。目前房地產(chǎn)股票已經(jīng)領先房價做出了反應。而對房地產(chǎn)公司債來說,如果市場重復2007年那樣的情況:隨著政策嚴格調控,房地產(chǎn)成交量快速下滑,房地產(chǎn)債市場信用風險是否快速到來？

　　據(jù)分析,未來房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力取決于現(xiàn)金流入和現(xiàn)金損耗之間的缺口變更,從政策出臺到資金鏈壓力加大需要一段時間,而有關機構偏向于2010年前三季度內行業(yè)風險不會馬上體現(xiàn)。

　　中信證券(600030,股吧)認為,成交量決定了房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流入,新開工和新增土地儲備決定了房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金損耗,兩者的變更趨勢如果持續(xù)浮現(xiàn)剪刀差,遲早會耗費掉充裕的現(xiàn)金,從這個角度來看,房地產(chǎn)成交量下滑持續(xù)的時間和房價下跌幅度很大程度上決定了行業(yè)風險。此外,信貸政策也會直接影響到房地產(chǎn)公司的資金起源和購房者的需求,從而對公司的現(xiàn)金流量表帶來影響。

　　回想2007年政策持續(xù)調控后的影響,可以看到當時從銷量增速下滑、新開工面積增速上升到房地產(chǎn)企業(yè)浮現(xiàn)資金鏈壓力大約有6至9個月的時間,尤其是2008年面臨整體經(jīng)濟環(huán)境下滑的惡劣環(huán)境。而目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表明顯好于當時,經(jīng)濟現(xiàn)在也還談不上二次探底,本輪房地產(chǎn)政策調控的重要對象是過快上漲的房價,即房地產(chǎn)商的利潤空間可能受到擠壓,一旦房價調控到位,剛性需求釋放改良成交量萎縮的情況,房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力就相對可控。

　　“總體上看,貨幣資金/短期債務明顯高于2008年,償債保證倍數(shù)均高于1.5倍,一年內呈現(xiàn)違約事件的可能性并不高。”中信證券有關分析師表現(xiàn)。

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