昨天,有媒體報(bào)道稱(chēng)北京擬出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法,記者從多個(gè)開(kāi)發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士處求證到,他們確實(shí)從銀行等部門(mén)了解到了此消息。其中一位業(yè)內(nèi)人士透露,他在三周前已得知此消息,估計(jì)近期就會(huì)頒布實(shí)施。這位業(yè)內(nèi)人士表示,該辦法一旦實(shí)施,就意味著開(kāi)發(fā)商的活錢(qián)將變?yōu)樗厘X(qián)。為了繼續(xù)購(gòu)地、蓋房,不得不加快售房速度,降價(jià)將是開(kāi)發(fā)商不得不考慮的選擇之一。

　　據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹,按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法,未來(lái)北京開(kāi)發(fā)商不僅將不能直接收存商品房預(yù)付款,即房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金,由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管的賬戶(hù)。同時(shí),在使用商品房項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)也將受多方鉗制,用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn),按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)等四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)用款。

其中,《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》核心內(nèi)容有3點(diǎn)。首先,今后房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的項(xiàng)目總投資(即重點(diǎn)監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行,將成為建委核發(fā)銷(xiāo)售證的前提條件;其次,房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金,由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶(hù),已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶(hù);第三,開(kāi)發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn),分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn),每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%,每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請(qǐng)。

對(duì)此,昨天記者致電相關(guān)主管部門(mén)了解情況,但均未得到有效回應(yīng)。

-各方分析

中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰說(shuō),實(shí)施該辦法的主要目的就是防止開(kāi)發(fā)商攜款潛逃,保證這部分資金的安全。他說(shuō),按照此前的規(guī)定,樓盤(pán)封頂后可通過(guò)申請(qǐng)預(yù)售許可證提前銷(xiāo)售房屋,購(gòu)房者無(wú)論是全款還是貸款,購(gòu)房款都將進(jìn)入開(kāi)發(fā)商自己的賬戶(hù),并且自由支配。而這些資金絕大多數(shù)用于購(gòu)置土地、償還貸款、開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)。因此,可以說(shuō),開(kāi)發(fā)商并不是靠自己的固定資金開(kāi)發(fā)房產(chǎn),而是不斷地利用預(yù)售房款循環(huán)開(kāi)發(fā)。其間,有可能出現(xiàn)拖欠工程款、拖欠銀行貸款等情況,因此該辦法的主要目的,也是給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的各個(gè)環(huán)節(jié)資金的安全保證。

>>目的

辦法主要保證預(yù)付資金安全

這是一次技術(shù)性的調(diào)整,也正中開(kāi)發(fā)商七寸。我愛(ài)我家副總裁胡景暉說(shuō),雖然這不能視為新的一輪調(diào)控政策,但卻非常有效力。其主要原因是,這個(gè)辦法不像其它調(diào)控政策是臨時(shí)性的,這個(gè)辦法將會(huì)長(zhǎng)期執(zhí)行。而且,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在僵持階段,開(kāi)發(fā)商入賬趨緊,同時(shí),土地市場(chǎng)價(jià)格下降,又正是拿地的好時(shí)機(jī)。若該辦法實(shí)施,開(kāi)發(fā)商希望進(jìn)一步發(fā)展,就必須加快銷(xiāo)售速度,以求獲得可支配的資金。那么降價(jià)是最重要的選擇之一。胡景暉說(shuō),這個(gè)辦法實(shí)施后,囤地、捂盤(pán)的問(wèn)題也將自動(dòng)解決。

>>影響

開(kāi)發(fā)商將降價(jià)求資金鏈穩(wěn)定

陳云峰和胡景暉都承認(rèn),若長(zhǎng)期執(zhí)行該辦法,開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)速度和規(guī)�？赡軙�(huì)受到影響。特別是跨省的大型房企,目前他們的資金都是全國(guó)調(diào)配的,若被銀行監(jiān)管,將影響資金的流動(dòng)和調(diào)度,從而減緩不同省市、不同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間。陳云峰認(rèn)為,這些不利的影響,將在長(zhǎng)期作用下,轉(zhuǎn)變成總供應(yīng)量的放緩。

而胡景暉表示,這需要開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變思維,如果能掌握新的規(guī)則,并加快開(kāi)發(fā)速度,充分發(fā)揮效力,反而有利于提高開(kāi)發(fā)周期,未來(lái)的總供應(yīng)量應(yīng)該不會(huì)受大的影響。

>>遠(yuǎn)景

對(duì)長(zhǎng)期供應(yīng)量各方看法不一

>>背景

辦法已在業(yè)內(nèi)流傳3年之久

陳云峰說(shuō),在北京三年前就有此說(shuō)法,但一直沒(méi)有執(zhí)行。而且在其他省市,有的已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行,所以這個(gè)辦法并不新鮮,早已被業(yè)內(nèi)熟知。同時(shí),住建部等主管部委不止一次在相關(guān)文件中提及。就在今年4月20日,住建部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》即53號(hào)文的第九條,就明確規(guī)定:各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù),由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管,確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè);預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。