北京商品房預(yù)售房款有望在年內(nèi)納入銀行監(jiān)管,開發(fā)商挖個坑就收錢的現(xiàn)象將成為歷史。

近日,有媒體報道北京擬出臺《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,其中核心部分包括房地產(chǎn)企業(yè)將不能直接收存預(yù)售資金,資金必須直接打入監(jiān)管賬戶,用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn),分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點,每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%,每個資金使用節(jié)點只能提出一次用款申請。

北京銀監(jiān)局相關(guān)人士對媒體證實,這一辦法由北京市住建委牽頭,央行營業(yè)管理部與北京銀監(jiān)局等相關(guān)部門聯(lián)合擬定,目前處于商討階段,還未正式發(fā)文。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,關(guān)于預(yù)售房資金的監(jiān)管相關(guān)部門早有研究,只是政策一直未曾出臺。如果確實由銀行監(jiān)管預(yù)售款,此舉將導(dǎo)致開發(fā)商自有資金大幅縮水,但可以遏制開發(fā)商和炒樓人士的投機行為,降低銀行風(fēng)險,進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商資金的使用。

開發(fā)商自有資金減少

眾所周知,當(dāng)前我國實行的是商品房預(yù)售制度,這一制度可以使開發(fā)商提前回籠銷售資金,降低自有資金要求。而預(yù)售房款的第三方管理,對于以前挖個坑就開始收錢的開發(fā)商來說,無疑是個緊箍咒。

商品房預(yù)售款,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房出售給購房人,承購人按照商品房買賣合同約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購房款(包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款)。

預(yù)售款都是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金,然而這筆錢并非小數(shù)目。據(jù)近日國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)看,今年1~7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元。其中,定金及預(yù)售款9356億元,個人按揭貸款5131億元,兩者合計14667億元,占房企整體資本金比例達(dá)到37.3%,接近整體資金四成。

開發(fā)商的資金將明顯受限,不排除一些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退出市場。7月18日,一位北京本土開發(fā)商在接受本報采訪時表示,目前,大多開發(fā)商習(xí)慣滾動開發(fā)模式,此舉無疑是一枚重磅炸彈。

也有開發(fā)商在接受采訪時透露,圈內(nèi)目前并未對此太恐慌,因為第三方監(jiān)管這種說法由來已久,大家或多或少都有點心理準(zhǔn)備,還不致于構(gòu)成致命打擊,只是用錢程序更麻煩了一些。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會會員、北京市盈科律師事務(wù)所合伙人許金國律師在接受本報采訪時表示,目前這還是傳言階段,需要等正式文件出臺。如果按規(guī)定執(zhí)行,開發(fā)商的資金鏈將不再這么充裕。對那些資金不足的開發(fā)商,會有明顯影響,如果拿不到錢就意味著資金鏈將直接斷掉。

也有部分人士認(rèn)為,開發(fā)商為回籠資金,可能采用降價對策,也不排除囤房抗壓的可能。著名經(jīng)濟學(xué)家施光耀并不太認(rèn)可開發(fā)商會因此大幅降價的說法,他在接受本報采訪時認(rèn)為這對防止惡意炒房將有一定幫助,開發(fā)商能自由使用的資金是會縮水,但因此大幅降價只是人們比較善良的想法。他表示,房地產(chǎn)開發(fā)門檻提高,部分中小開發(fā)商或?qū)⑼顺鍪袌?相應(yīng)房源供應(yīng)減少。如果房源的供給減少,需求不變,也有可能會導(dǎo)致房價上漲。

有利于銀行降低風(fēng)險

銀行監(jiān)管對開發(fā)商行為有更好的規(guī)范,銀行本身可以控制信貸風(fēng)險。中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇在接受本報采訪時表示,雖然預(yù)售房款管理對開發(fā)商資金流動會產(chǎn)生影響,但從宏觀看,對遏制房地產(chǎn)市場混亂行為、擠壓房產(chǎn)泡沫會有幫助,有利于銀行自身資金安全。

不難發(fā)現(xiàn),自新國十條等樓市調(diào)控政策出臺以來,不光開發(fā)商承受壓力,各銀行也是頻頻測壓,信貸政策一度從嚴(yán)。難怪有開發(fā)商放話,要死銀行先死。

郭田勇分析,預(yù)售房款除了有部分開發(fā)商會拿去囤地外,也有一些預(yù)售款存在水分,甚至有些房托會再買一套房來炒房價,開發(fā)商隨后會把錢退回。銀行作為貸款方,有開發(fā)貸款的業(yè)務(wù)。如果銀行不管,開發(fā)商在銀行拿的錢還沒還就又去做其他投資,銀行也會產(chǎn)生恐慌。

開發(fā)商有多少資本金是實際投到位的?郭田勇對此提出了質(zhì)疑,這一點銀行也是心知肚明。開發(fā)商在銀行的開發(fā)貸款,實際有部分都是先用來拿地。真正到房地產(chǎn)開發(fā)時,一般都需要墊資,房子還沒建就先賣,當(dāng)把購房人的錢收回來后,只要銀行不管,開發(fā)商就又可以把購房人的錢拿回來再做它用。