在宏觀(guān)調(diào)控的大背景下,雖然上半年各房企的業(yè)績(jī)?nèi)匀�線(xiàn)飄紅,但資金鏈、銷(xiāo)售壓力以及并不明朗的市場(chǎng)走向,均給房企下半年帶來(lái)不少壓力。于是,各大房企紛紛開(kāi)始尋求新的發(fā)展機(jī)遇。記者發(fā)現(xiàn),“二、三線(xiàn)城市”、“商業(yè)地產(chǎn)”和“金融業(yè)務(wù)”這三個(gè)關(guān)鍵詞頻頻出現(xiàn)在各大房企半年報(bào)的戰(zhàn)略規(guī)劃中。

二、三線(xiàn)城市拿地超七成

從上市房企的半年報(bào)來(lái)看,企業(yè)拿地?zé)崆橐廊徊粶p。2010上半年,多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過(guò)2009年拿地金額的50%,而在二、三線(xiàn)城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲(chǔ)備接近或超過(guò)七成。

半年報(bào)顯示,萬(wàn)科上半年新進(jìn)入昆明、貴陽(yáng)、唐山、吉林等城市,累計(jì)新增的項(xiàng)目38個(gè),其在二、三線(xiàn)城市的拿地面積占新增土地建筑面積比重從2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%。

此外,保利地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))在二、三線(xiàn)城市的拿地比例從2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%;華潤(rùn)置地(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))2010年上半年新增的土地儲(chǔ)備全部來(lái)自二、三線(xiàn)城市。中海地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))、龍湖地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))2010年上半年在二、三線(xiàn)拿地面積也仍然達(dá)到80%左右。

從半年報(bào)反映的情況來(lái)看,萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))、綠城房產(chǎn)、華潤(rùn)置地、復(fù)地集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))等品牌的開(kāi)發(fā)商上半年土地儲(chǔ)備多處于二、三線(xiàn)城市,平均樓面地價(jià)在3500元以下,成本相對(duì)較低。

搶占商業(yè)地產(chǎn)制高點(diǎn)

純商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)讓人大開(kāi)眼界,包括萬(wàn)達(dá)、SOHO中國(guó)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,中期成績(jī)均大幅增長(zhǎng),全線(xiàn)飄紅。商業(yè)物業(yè)因其能夠提供穩(wěn)定的回報(bào)、尚未受到政策嚴(yán)厲監(jiān)控等特點(diǎn),成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的制高點(diǎn)。越來(lái)越多的企業(yè)選擇在原有純住宅產(chǎn)品體系中,配以一定比例的商業(yè)地產(chǎn),以增強(qiáng)對(duì)抗市場(chǎng)波動(dòng)的能力。

在半年報(bào)中,招商地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))規(guī)劃在未來(lái)的增持商業(yè)項(xiàng)目,包括建設(shè)蛇口太子灣國(guó)際郵輪母港和海上世界CBD的大手筆規(guī)劃,以及其他城市商業(yè)地產(chǎn)的逐步增加。而萬(wàn)科總裁郁亮也明確表示有機(jī)會(huì)將“循序漸進(jìn)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。郁亮稱(chēng),近期商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)超過(guò)10%,未來(lái)兩、三年最多也不會(huì)超過(guò)20%。

相比之下,保利地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍的決心更加堅(jiān)定。保利的半年報(bào)顯示,上半年,保利的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步提升,經(jīng)營(yíng)面積約55萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入約2億元;4月10日佛山保利洲際酒店正式開(kāi)業(yè),成為洲際品牌首家開(kāi)業(yè)三個(gè)月即實(shí)現(xiàn)了正現(xiàn)金流的酒店。保利地產(chǎn)表示,將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%,在未來(lái)的3年內(nèi),持有型商用物業(yè)面積將增加到300萬(wàn)平方米。

謀求金融業(yè)務(wù)創(chuàng)收

房企的資金鏈決定著房企的生死存亡。開(kāi)發(fā)商們逐漸意識(shí)到,單純依靠銀行貸款、上市融資、銷(xiāo)售回款這些傳統(tǒng)途徑已不能滿(mǎn)足企業(yè)在復(fù)雜環(huán)境下的生存需求。于是,房地產(chǎn)基金等多渠道融資與創(chuàng)收,成為不少房企新的發(fā)展方向。

據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)新近成立的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)基金已超過(guò)100家。主要分兩類(lèi):一是以金融投資機(jī)構(gòu)為主要發(fā)起者的戰(zhàn)略型投資基金;二為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人及募資設(shè)立,以此彌補(bǔ)銀行開(kāi)發(fā)貸款收緊留下的資金缺口。

目前,包括中國(guó)海外、華潤(rùn)地產(chǎn)、金地集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))、復(fù)地集團(tuán)等,均已試水房地產(chǎn)的私募投資基金。其中,中海與工銀國(guó)際成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金;金地與瑞銀發(fā)起房地產(chǎn)基金首期募資約1億美元;去年復(fù)地與諾亞財(cái)富發(fā)起資產(chǎn)管理規(guī)模在6.3億景業(yè)基金。

半年報(bào)的數(shù)據(jù)顯示,金地集團(tuán)6月底賬面現(xiàn)金94億元,同期流動(dòng)負(fù)債246億元,扣除無(wú)需償還的預(yù)收賬款105億后,流動(dòng)負(fù)債依然達(dá)到141億元,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-45.36億元�？梢�(jiàn),下半年,金地面臨較大的資金壓力。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示,金地在做好短期風(fēng)險(xiǎn)防御工作的同時(shí),還將建立長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制,例如探索房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域,并希望到2015年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)所創(chuàng)造的利潤(rùn)在集團(tuán)中占比能超過(guò)20%。