從購房人到企業(yè),在很長時間以來“金九銀十”都沒有這樣被業(yè)界期待,但凡風(fēng)吹草動便吸引目光。曾在年初就被炒得沸沸揚揚的“商業(yè)地產(chǎn)”,如今也在當口成為了市場的焦點。從近期圍繞萬科的消息便可看出,無論是收購贏嘉中心還是藍山兩棟寫字樓將整售,傳統(tǒng)的“帶頭大哥”所引發(fā)的關(guān)注更體現(xiàn)“后住宅”時代的某種風(fēng)向。

轉(zhuǎn)型下的代表角色

“城市化進程要求企業(yè)必須考慮商業(yè)地產(chǎn)。”早在長陽半島項目的商業(yè)開發(fā)被外界關(guān)注時,北京萬科總經(jīng)理毛大慶就對記者闡述過這樣的觀點。在他看來,住宅市場在未來一定時期內(nèi)將處于“邁山頭”狀態(tài),商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)勢在必行。

同樣的觀點在2009年還略顯謹慎,從“萬科并不是絕對不會涉足商業(yè)不動產(chǎn)開發(fā)”到今年的“必須考慮商業(yè)地產(chǎn)”,戰(zhàn)略方向其實并未改變。今年以來,萬科在商業(yè)地產(chǎn)上不乏實質(zhì)性的動作:4月至5月間,萬科在北京、西安、東莞和武漢,全力打造三個體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目以及一個高端商務(wù)酒店項目,總投資額達百億元。在北京,萬科今年將啟動共計40多萬平方米的商業(yè)配套設(shè)施,這包括萬科藍山G1、G3號樓,以及長陽項目和五號公社等商業(yè)部分。

盡管長久以來,萬科常被人冠以“帶頭”,但實際上住宅市場領(lǐng)域的成績并不能代表商業(yè)地產(chǎn)的強勢,遠沒有華潤、中糧等地產(chǎn)巨頭得心應(yīng)手。此番引起關(guān)注,更多是承擔(dān)市場轉(zhuǎn)型的代表角色,看到了萬科的轉(zhuǎn)向也就看到了市場的轉(zhuǎn)向。

商業(yè)地產(chǎn)動作不斷

2010年的樓市新政后,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將進入新一輪的增長與繁榮期。由于國內(nèi)住宅市場的投資比重過高,當新國十條一出臺,進入住宅市場投資者很快都陷入觀望態(tài)勢,不再進入住宅市場,但這些投資者仍看好房地產(chǎn)市場。在這種情況下,不少資金逆勢轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)市場。隨著大量資金開始進入商業(yè)地產(chǎn),各地商鋪、寫字樓等市場開始升溫。廣州中介統(tǒng)計顯示,國十條之后,商鋪投資增長較明顯。

更多的品牌開發(fā)商也開始涌向商業(yè)地產(chǎn)。除一向只做住宅的行業(yè)老大萬科則計劃將持有商業(yè)地產(chǎn)的儲備增至20%外。中糧、金地、華潤置地、萬通、凱德置地、合生創(chuàng)展、雅居樂等品牌房企對商業(yè)地產(chǎn)也動作不斷。剛剛過去的8月對于房地產(chǎn)企業(yè)屬于“半年報”時期。承上啟下之際,對未來的規(guī)劃其中亦不乏“商業(yè)地產(chǎn)”的味道。

遠洋半年報顯示,因竣工量在時間分布上存在的不均勻性,遠洋地產(chǎn)的新增房源將集中在第三、四季度入市。為了應(yīng)對密集調(diào)控時期的市場波動,遠洋地產(chǎn)與多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一樣,對產(chǎn)品線進行了完善和調(diào)整,并將加大保障房、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。

專注于住宅地產(chǎn)開發(fā)合生創(chuàng)展將向投資型物業(yè)發(fā)力,在下半年的計劃中除了發(fā)展住宅項目,也將大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。合生創(chuàng)展總裁薛虎對媒體表示,目前有220萬平方米商業(yè)地產(chǎn)儲備,正在運作的約有100萬平方米。目前合生創(chuàng)展在北京總部成立了商業(yè)地產(chǎn)投資管理部門。在未來的五年內(nèi),持有型物業(yè)收入占公司營業(yè)收入的四分之一,是合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略目標之一。

新機遇同樣考驗投資者

在不少專家看來,商業(yè)地產(chǎn)升溫既與房地產(chǎn)政策的調(diào)整與變化有關(guān),也是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在國十條出臺之前,在優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策推動下,住宅市場得到前所未有的發(fā)展與繁榮,商住產(chǎn)品無論是價格還是回報率上都出現(xiàn)了嚴重倒掛,即住宅的價格往往高于其住宅的產(chǎn)品的價格,從而使得大量的資金都涌入住宅市場。

而在新國十條之后,進入住宅市場的信貸條件已經(jīng)發(fā)生較大變化,按照第二套以上住房的規(guī)定,其信貸條件與進入商業(yè)地產(chǎn)的條件相差無幾。就商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)來看,要相同的信貸條件,當然商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險及投資回報要比住宅投資要好。這就必然讓以往住宅市場投資者紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),特別是當國十條就是對國內(nèi)住宅市場投資投機進行嚴格限制及市場預(yù)期改變時,進入住宅市場的投資者會逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。