房?jī)r(jià)下跌50%，不良率也只會(huì)上升1.2%，各大銀行此前普遍得出的非常樂(lè)觀的房貸壓力測(cè)試結(jié)果，遭到了農(nóng)行的質(zhì)疑。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者昨日采訪銀監(jiān)會(huì)及商業(yè)銀行的人士獲悉，此前頗受關(guān)注的商業(yè)銀行房貸壓力測(cè)試的樂(lè)觀結(jié)果，事實(shí)上并不能完全覆蓋風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)測(cè)試從技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面看，都是一項(xiàng)難以精確完成的任務(wù)。

更有業(yè)內(nèi)的人士指出，聯(lián)系起美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生前的樂(lè)觀測(cè)試情況，一些潛在風(fēng)險(xiǎn)可能讓這樣的測(cè)試結(jié)果完全失真。

　農(nóng)行懷疑測(cè)試結(jié)果

近日，在監(jiān)管部門(mén)將測(cè)試的情景假設(shè)條件由房?jī)r(jià)下跌30%加碼為房?jī)r(jià)下跌過(guò)半后，新一輪房貸壓力測(cè)試結(jié)果成為上市銀行中報(bào)季上的最大看點(diǎn)。

包括交通銀行、招商銀行、民生銀行、建設(shè)銀行等在內(nèi)的幾家的上市銀行，紛紛在中報(bào)發(fā)布會(huì)公布新一輪房貸壓力測(cè)試結(jié)果：在房?jī)r(jià)下跌50%的情形下，各銀行房貸不良率將上升1~2個(gè)百分點(diǎn)不等。

對(duì)于這個(gè)非常樂(lè)觀的結(jié)果，農(nóng)業(yè)銀行在8月30日發(fā)布的一份研究的報(bào)告中表示，這一測(cè)試可能并未完全反映房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。其理由包括：壓力測(cè)試主要測(cè)試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款的壞賬率，但可能未考慮到以房地產(chǎn)為抵押的相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游鏈條很長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)甚廣，一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，相關(guān)行業(yè)貸款也會(huì)受到嚴(yán)重影響等。

該報(bào)告還指出，在居民的購(gòu)房貸款過(guò)程中，存在個(gè)人收入證明信息不實(shí)、陰陽(yáng)合同等現(xiàn)象，這是壓力測(cè)試難以考慮的。

此外，即使在同一家銀行內(nèi)部，各分支行對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴程度也不同，可能存在一家銀行整體上房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)不大，但個(gè)別分支行風(fēng)險(xiǎn)很大的情況。

一位監(jiān)管部門(mén)人士對(duì)本報(bào)記者表示，房貸壓力測(cè)試的結(jié)果不是最重要的，目的是讓銀行通過(guò)測(cè)試發(fā)現(xiàn)并及時(shí)封堵風(fēng)險(xiǎn)管理的漏洞，測(cè)試銀行的資本在極端情況下能否負(fù)荷，相關(guān)業(yè)務(wù)條線能否形成合力應(yīng)對(duì)沖擊。

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測(cè)試過(guò)程揭秘

據(jù)本報(bào)記者了解，銀行的房貸壓力測(cè)試首先是要確定國(guó)房景氣指數(shù)與房貸質(zhì)量之間的影響的關(guān)系。同時(shí)利用銀行內(nèi)部評(píng)級(jí)體系中對(duì)房貸客戶風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)和違約概率的計(jì)算模型，得到在既定房?jī)r(jià)降幅下房貸客戶的違約率變動(dòng)情況。綜合二者影響，推出整體房貸壓力測(cè)試結(jié)果。

一券商分析師告訴記者，有關(guān)的房地產(chǎn)信貸對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響的研究，多以單線研究方式展開(kāi)，一是沒(méi)有考慮房?jī)r(jià)下跌對(duì)房地產(chǎn)以外行業(yè)，以及對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生的影響；二是沒(méi)有考慮宏觀經(jīng)濟(jì)受房地產(chǎn)影響大幅下滑時(shí)，對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。

所謂壓力的測(cè)試，只有壓力強(qiáng)度到位才能達(dá)到預(yù)想效果。測(cè)試要點(diǎn)是否拿捏準(zhǔn)確、測(cè)試范圍是否足夠廣泛，也直接影響測(cè)試的準(zhǔn)確性和效果。一位商業(yè)銀行風(fēng)控管理人士稱。

但記者在采訪中了解到，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行房貸壓力測(cè)試僅能有限開(kāi)展，受幾點(diǎn)因素影響。

首先，測(cè)試范圍的擴(kuò)大涉及到可實(shí)現(xiàn)性的問(wèn)題。上述券商分析師指出，國(guó)內(nèi)房貸壓力測(cè)試普遍不考慮房地產(chǎn)抵押物，主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)信貸主要以不動(dòng)產(chǎn)抵押為主，60%以上信貸依靠房地產(chǎn)抵押獲得，要么是土地要么是房子。在理論上，應(yīng)該有此考慮，但在實(shí)際測(cè)算中，難以量化。

其次，能否擴(kuò)大范圍，也與銀行本身的技術(shù)實(shí)力有關(guān)。上述股份制銀行負(fù)責(zé)人指出，系統(tǒng)性壓力測(cè)試有賴于信貸系統(tǒng)/數(shù)據(jù)積累以及后臺(tái)數(shù)學(xué)模式等諸多領(lǐng)域的聯(lián)動(dòng)。例如，信貸系統(tǒng)要能夠全面整合行內(nèi)諸多業(yè)務(wù)部門(mén)/不同業(yè)務(wù)種類的信息，并實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)動(dòng)。這樣測(cè)試中，才能通過(guò)變化一個(gè)數(shù)值，看到對(duì)其他領(lǐng)域的影響程度。