股市再融資了如春夢,銀行開發(fā)貸越收越緊,往年救命稻草般的信托融資也被戴上了種種枷鎖。對于“沒有錢萬萬不能”的開發(fā)商而言,這個夏天似乎只剩降落價回籠資金一條路可走。但市場總不乏柳暗花明的故事,種種壓力之下,開發(fā)商開端瞄準(zhǔn)宏大的社會游離資金,還有等候國民幣升值境外資金。于是,各種模式的地產(chǎn)“基金”正在形成。

地下錢莊變身地產(chǎn)PE

“我們這幾個月的資金重要都是投放在房地產(chǎn)上。”李濤告訴記者,他底本是東莞的一家地下錢莊的抄盤手,最近他又多了一個身份,成為一家民間地產(chǎn)基金的合伙人。該公司的重要業(yè)務(wù)就是為房地產(chǎn)企業(yè)融資。

“現(xiàn)在找我們的地產(chǎn)項目太多了,長期融資、短期過橋,各種需求都有。”李濤表現(xiàn),讓他決定投入地產(chǎn)項目就是一個需要短期過橋項目。這是一個位于中山的開發(fā)商,3個月前拿下了一個總地價近5000萬元的項目,但由于國家加大調(diào)控力度,開發(fā)商無法像以往般挪用其他銀行貸款支付地價。與此同時,如果不繳納土地款,開發(fā)商就拿不到“四證”,更不要說向銀行申請開發(fā)貸。時間拖得過久,面對的將是處所政府高額的土地罰金,甚至直接收回土地。

于是開發(fā)商求助于李濤,4月初李濤向他們借出了2500萬元。“現(xiàn)在這筆錢我們已經(jīng)收回,外加500萬元利息。”6月底李濤告訴記者。開發(fā)商在繳清土地款后,第一時間向銀行融得開發(fā)貸,并且同時向李濤表現(xiàn)提前歸還這筆年利率高達(dá)100%借款。

“這種情況下,開發(fā)商哪來資金開發(fā)項目呢?”面對記者的疑問,李濤流露“還是我們的錢”。本來李濤看到開發(fā)商繳清土地款并且從銀行取得開發(fā)貸,認(rèn)為該項目標(biāo)風(fēng)險已經(jīng)降到可蒙受范疇,于是將2500萬元的短期借款延展為2000萬元的長期借款,只收取前期500萬元利息。而新一期借款的利率降為18%。

正是這一次業(yè)務(wù)合作,讓李濤看到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的宏大遠(yuǎn)景;而向李濤借錢的開發(fā)商也看上了民間宏大的“錢袋子”。于是兩者一拍即合,開發(fā)商與李濤合伙成立一家投資公司,李濤負(fù)責(zé)尋找投資人,募集的資金重要投入此開發(fā)商在珠三角的四個項目,直接投資于項目股權(quán),開發(fā)完畢后以分紅情勢退出。

“現(xiàn)在投資的項目,至少要到一年半后再進(jìn)入市場銷售。”而在李濤看來,政府嚴(yán)控房地產(chǎn)市場的幾率微乎其微,所以風(fēng)險并沒有想象的大。“2008年的經(jīng)驗(yàn)顯示,只要中國經(jīng)濟(jì)不呈現(xiàn)全面危機(jī),一年半后的回報驚人。”李濤告訴《中國經(jīng)營報》記者,最近像他一樣籌備“賭一把”的民間資本大有人在。“現(xiàn)在地下金融的利率非常高,珠三角一帶的年利率差不多上漲了50%。去年年底,上千萬元的借貸年利率大部分在20%左右,現(xiàn)在起碼要30%。”李濤表現(xiàn),其中很大部分原因就是被地產(chǎn)商的短期借款托起來的。