10月1日以后，北京的購房人收房前，將收到開發(fā)商發(fā)放的業(yè)主一卡通，業(yè)主需要在卡內(nèi)預(yù)存最多不超過12個月的物業(yè)服務(wù)費；從首戶業(yè)主入住起，一直到全體業(yè)主和開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，都將由開發(fā)商提供前期物業(yè)服務(wù)，并不得向業(yè)主收取物業(yè)費，但在業(yè)主大會籌備組成立滿3個月都未召開首次業(yè)主大會會議等4種情況發(fā)生時，開發(fā)商則可以收取物業(yè)費。《北京市物業(yè)管理辦法》將于下月1日起正式施行，昨天，市住建委發(fā)布了配合該辦法的實施細則。

物業(yè)細則·免費

前期物業(yè)管理免費

根據(jù)細則規(guī)定，下月1日起申請的商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售的住宅項目，都由開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的責(zé)任，不得向業(yè)主收費。開發(fā)商可以自行提供物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)企業(yè)，或者委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受委托的企業(yè)要符合相關(guān)的資質(zhì)要求。

前期的物業(yè)管理期限，是指首戶業(yè)主入住至業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接的階段。在這個階段，建設(shè)單位應(yīng)當履行的義務(wù)包括：1、在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準；2、委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)對服務(wù)費用進行測算；3、將測算結(jié)果在銷售場所進行公示；4、將測算出的服務(wù)費用標準和服務(wù)標準寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同；5、按照合同約定的服務(wù)事項和服務(wù)標準提供服務(wù)；6、在交付房屋前，向業(yè)主發(fā)放該套房屋的業(yè)主一卡通；7、向業(yè)主收費前應(yīng)當履行必要的通知義務(wù)，并將收費起始時間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

開發(fā)商在售房前的委托評估機構(gòu)測算物業(yè)服務(wù)費用，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。這就意味著，將來業(yè)主買房時，就可以知道小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)費標準了。市住建委相關(guān)負責(zé)人表示。

物業(yè)細則·預(yù)存

入住前預(yù)存物業(yè)費

雖然前期的服務(wù)費由開發(fā)商承擔(dān)，但在入住前，業(yè)主也需要提前預(yù)存一筆物業(yè)費。根據(jù)細則的規(guī)定，本市將實行房屋管理業(yè)主一卡通制度，每套房屋對應(yīng)一張業(yè)主一卡通。在交付房屋前，開發(fā)商應(yīng)當向業(yè)主發(fā)放該套房屋的業(yè)主一卡通，業(yè)主入住前，應(yīng)當與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議，按照房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費用標準，在卡內(nèi)預(yù)存不超過12個月的物業(yè)服務(wù)費。

除了預(yù)存物業(yè)服務(wù)費外，業(yè)主一卡通同時具備銀行端的金融的功能和在北京市業(yè)主決定共同事項時的公共決策平臺功能。據(jù)了解，業(yè)主公共決策平臺目前已開發(fā)完畢，并將于10月1日與《北京市物業(yè)管理辦法》同步上線。

物業(yè)細則·劃卡

四種情形還要收費

新發(fā)布的物業(yè)管理實施細則中，雖然明確由開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的責(zé)任，且在成立業(yè)主大會、與開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，業(yè)主不需要交納物業(yè)費，但同時也明確，如果出現(xiàn)4種情形，開發(fā)商可以根據(jù)約定，通過銀行直接從業(yè)主一卡通中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)費：業(yè)主大會籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的；首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，開發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的；物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標準，開發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。

業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，而全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，圍繞共有部分行使共同管理權(quán)利的組織，是業(yè)主大會。因此，業(yè)主入住以后，在符合法定條件時，應(yīng)當積極組織成立業(yè)主大會，并從建設(shè)單位手中接管物業(yè)共用部分，行使共同事項的決定權(quán)。該負責(zé)人表示，規(guī)定了4種開發(fā)商可以收費的情況，也是告訴業(yè)主，如果因為不想交物業(yè)費，拖著不成立業(yè)主大會是不可以的。不過，建設(shè)單位向業(yè)主收費之前，應(yīng)當履行必要的通知義務(wù)，將收費起始時間以及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。