由《21世紀經(jīng)濟報道》主辦的“博鰲•21世紀房地產(chǎn)論壇”2010年7月2日-5日，在海南博鰲索菲特大酒店隆重揭幕，會議主題為——地產(chǎn)考驗中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平。聶梅生、任志強、劉曉光、陳淮等政策制定參與者、業(yè)界大腕與經(jīng)濟學(xué)家將組成最強演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢下中國地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來，為迷霧中的中國房地產(chǎn)業(yè)號脈、開方。

演講嘉賓：聶梅生 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長

出色專題：博鰲•21世紀房地產(chǎn)論壇第 10 屆年會

本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景因素，本來大家認為調(diào)控是沖著房價去的，實際上調(diào)到現(xiàn)在，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)半年多了，不能完整用房價闡明全部的問題，我分為經(jīng)濟層面和社會層面的問題，經(jīng)濟層面有五個問題。

一、GDP

一季度數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟增加過快，一季度的增速達到了11.9%，地產(chǎn)的貢獻率是很大的，房地產(chǎn)投資過熱，首當(dāng)其沖，從去年的四季度就開端了，是否會在11.9%的基礎(chǔ)上持續(xù)向上，持續(xù)熱過熱，引起通貨膨脹。

二、流動性

去年寬松的貨幣下，貨幣投放很多，其他產(chǎn)業(yè)的資金快速的流入房地產(chǎn)業(yè)，形成了國進民退，地王等等因素，去年的情況下，在經(jīng)濟需求之下，房地產(chǎn)就象海綿一樣，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金量還是比較充裕的。

今年出臺的政策，國十條中很大的內(nèi)容都是壓縮和調(diào)劑供需雙方的流動性，即開發(fā)商的流動性和個貸的流動性。

三、金融風(fēng)險

房價過快上漲必定會刺激投機炒房，造成泡沫，其成果就是帶來金融風(fēng)險。

四、調(diào)結(jié)構(gòu)的請求

房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的比重比較高，因此投資結(jié)構(gòu)失衡，占了城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%高低，而且多年都是這樣的，對其他的產(chǎn)業(yè)就會形成擠出效應(yīng)，因此要留出必定的空間，使房地產(chǎn)適當(dāng)?shù)耐顺觯�調(diào)劑結(jié)構(gòu)，留出空間。

五、促改革

房地產(chǎn)當(dāng)前的問題不是房價高和低的問題，也不是可以壓的問題，而是深層次的改革的問題，例如土地政策，房產(chǎn)稅、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)的問題，井噴式的提到議事日程，我認為不是經(jīng)濟層面的問題，也不是通過一次的調(diào)控，通過政府的行政干涉就可以解決問題。我認為業(yè)界的人士政府的主導(dǎo)部門和媒體重復(fù)的從各個角度說這些問題，必定會有所突破，哪怕是形成一、二個問題的共鳴，達到必定程度的解決都是很好的。

從社會層面來說，穩(wěn)固社會，房價持續(xù)14個月的上漲，部分城市上漲的離譜，業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)界并不是盼望上漲的過快，例如去年房價上漲過快，對于行業(yè)和社會都不是好事，而且超出了普通居民的支付才能，引起了社會不穩(wěn)固和民怨，這些問題如何解決，沖著這一條也要進行調(diào)控。

保民生缺位的不是開發(fā)商，而是政府。保障性住房長期的缺位，甚至房改后未到位，因此需要調(diào)劑住房結(jié)構(gòu)保民生。

城鄉(xiāng)一體化的和諧發(fā)展，目前中國處在城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展過程，未來的城鎮(zhèn)化，北京、上海、廣州是否是重點的城鎮(zhèn)化區(qū)域，二、三線城市的房地產(chǎn)和城市化如何進行，都互換和諧發(fā)展和社會發(fā)展，因此也需要調(diào)控。

到現(xiàn)在認為本次房地產(chǎn)的調(diào)控是勢在必行，該觀點已經(jīng)達到一致，時間也是放在2010年的上半年，這就是宏觀調(diào)控的背景因素。

這就是房價同比和環(huán)比的變更，同比的五月份開端變更了，環(huán)比是降落的。固定資產(chǎn)投資從去年12月份急速上升，一直到今年5月份上升的很快，遠遠超過城市固定資產(chǎn)的增速。

固定資產(chǎn)的比例比較高，高到怎樣的比例，我做了統(tǒng)計，房地產(chǎn)2009年平均每個月達到了3000億元，從3—5月份來看房地產(chǎn)投資，仍然達到3000多億元，高于去年的平均值，五月份達到了4000億元的投資，因此闡明房地產(chǎn)投資并未降落。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)的投資是20萬億元左右，占比一直是18%—22%，上個季度是9.3%，也就是20%高低，多年都是這樣的，因此闡明房地產(chǎn)業(yè)的比重是非常重要的。