我前面講是背景和政策各方面的取向目標(biāo)和目標(biāo)，公開出來(lái)的目標(biāo)是媒體反重復(fù)復(fù)說的，按照原話是堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，一個(gè)是部分的城市，到底部分的城市是哪些？到現(xiàn)在還是需要細(xì)化的問題，并沒有明白，大家說房?jī)r(jià)不能過快上漲，因此呈現(xiàn)了另外一個(gè)說法就是房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間，什么是合理區(qū)間，也應(yīng)當(dāng)細(xì)化，因此調(diào)控未落地。
本次調(diào)控對(duì)二套房的力度很大，政策出臺(tái)后一個(gè)多月才定義了什么是二套房。部分城市也未明白，應(yīng)當(dāng)包含上海的，但是上海至今未出細(xì)則，因此需要等候，本次的調(diào)控不明白，應(yīng)當(dāng)更加的明白。
每一次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，最后都有一句話，促使房地產(chǎn)業(yè)安穩(wěn)健康發(fā)展，這就是調(diào)控的目標(biāo)，業(yè)界也有各種各樣的聲音，房地產(chǎn)業(yè)到底是否是支柱產(chǎn)業(yè)，有的認(rèn)為應(yīng)當(dāng)退出支柱產(chǎn)業(yè)，甚至是應(yīng)當(dāng)弱化，也有一種聲音是是否應(yīng)當(dāng)再次房改，是否應(yīng)當(dāng)取消開發(fā)商和預(yù)售房，目標(biāo)和目標(biāo)不必定明白一致。
后果和問題。開發(fā)商資金充裕度開端降落，不要總是認(rèn)為我們不差錢，同時(shí)自有資金率上升明顯，還是以2009年的平均數(shù)和今年3—5月份對(duì)照，房地產(chǎn)投資未增加還是在降落，但是自有資金5月份比4月份大幅度的增加，比去年月均大幅度增加，去年的月均自有資金是1452億元，到了5月份達(dá)到了2000多億元。自有資金率就是房地產(chǎn)投資比大幅度上升到70%，去年的數(shù)據(jù)是50%，自有資金率上升，開發(fā)商用自己的資金投資。
資金充裕度明顯降落，3月份的充裕度是1：1.67，現(xiàn)在降落到1：1.42，至于1：1.42是否可以到年底，不好說，但是逐月的降落，這是調(diào)控后的情況。這種情況下，信貸政策仍然要嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，重要是劉明康的報(bào)告，跟房地產(chǎn)相干的貸款已經(jīng)接近信貸的一半，不能只是土地低壓，要加上固定資產(chǎn)的低壓，余額達(dá)到7萬(wàn)億元，同比增幅達(dá)到38%，還要持續(xù)的加強(qiáng)貸款的管理，差別化的貸款政策，加強(qiáng)壓力測(cè)試，呈現(xiàn)了剛才的這些數(shù)據(jù)后，信貸政策仍然是嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)情況不用多說，銷售面積在降落，銷售額也在降落，從今年3月份的3850億元降到3400億元，5月份和去年12月份相比，去年12月份賣了8000億元，目前才賣了3000億元，銷售額降落了60%。
后果。一、遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的后果是浮現(xiàn)的，一句話，同比房?jī)r(jià)增幅降落，環(huán)比房?jī)r(jià)降落，而且趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步的擴(kuò)大，逐步達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，地一步的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了，而且房?jī)r(jià)已經(jīng)松動(dòng)了。二、把持開發(fā)商投機(jī)性購(gòu)房資金，下降了供需雙方的杠桿力，對(duì)開發(fā)商貸款和房貸收緊，已經(jīng)使房貸杠桿從去年的10倍快速的降落到5倍以下，開發(fā)商的流動(dòng)性和購(gòu)置行動(dòng)大幅度的降落，因?yàn)檫M(jìn)步了二套房的首付，杠桿率也降落到了5倍以下，這是非常有效的。
這種調(diào)控可以持續(xù)多長(zhǎng)不知道，投機(jī)受到遏制，炒房客變成了房東，致使北京、上海、廣州的炒房客變成了房東，租金上漲了18%—20%，資產(chǎn)收益由炒房變成了持有型的經(jīng)營(yíng)收益。本來(lái)買不起房屋的人，是否會(huì)變得租不起房，因?yàn)楸本┟恳惶椎钠骄饨鹕仙?900元/月，高出了大學(xué)生平均工資，從另外一個(gè)角度來(lái)講，恰恰使兩個(gè)不合理中的一個(gè)產(chǎn)生了變更，房?jī)r(jià)收入比不合理，一個(gè)是租售比不合理，房?jī)r(jià)大幅度的上漲，租售比產(chǎn)生了變更，調(diào)控后如果是投資，就會(huì)想其他的措施，不會(huì)跟著調(diào)控賣二手房，從而導(dǎo)致一手房?jī)r(jià)格降落，為什么房源多了，怎么租賃價(jià)格上漲了，這闡明等候買房的人是剛性需求的，無(wú)法買只能是租賃，闡明剛性需求確實(shí)是存在的，否則無(wú)法解決房屋上升的問題。
保障性住房的問題。大力加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，今年需要解決10%投資的降落，四季度開發(fā)商投資降落，要投入3600億元才可以保證10%投資的補(bǔ)充，這是住建部的數(shù)據(jù)，到年底是否可以投入3600億元，這要看處所政府的財(cái)政，如果解決不了就會(huì)形成青黃不接。
房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了明顯的變更，目前的投資不減，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)和新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)和成長(zhǎng)型的二線城市，不必定在部分熱門城市投。
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