由《21世紀經(jīng)濟報道》主辦的“博鰲•21世紀房地產(chǎn)論壇”2010年7月2日-5日，在海南博鰲索菲特大酒店隆重揭幕，會議主題為——地產(chǎn)考驗中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平。聶梅生、任志強、劉曉光、陳淮等政策制定參與者、業(yè)界大腕與經(jīng)濟學(xué)家將組成最強演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢下中國地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來，為迷霧中的中國房地產(chǎn)業(yè)號脈、開方。

主題演講：易小迪 陽光100團體董事長

出色專題：博鰲•21世紀房地產(chǎn)論壇第 10 屆年會

首先評價宏觀調(diào)控的后果，調(diào)控的后果我個人認為就是不成功的，有很多人說房價是穩(wěn)固了，已經(jīng)把持住了，這是最成功的。我們剛剛聽到聶會長講的，房子調(diào)控兩個目標，把持房價，健康發(fā)展，這次調(diào)控是否帶來健康發(fā)展，我想政府也好，也應(yīng)當看到了，發(fā)展商盼望房產(chǎn)能夠繁榮，健康發(fā)展，那么房價并沒有真的調(diào)多少，銷量大幅度的下滑，政府看到房價下滑，銷量就是穩(wěn)固和增加，老百姓還沒有得到利益，沒有購置或者是大批去購置低價房，房地產(chǎn)壓縮銀根就降了，壓縮銀根重要的原因還是在于供求關(guān)系發(fā)展商再生產(chǎn)的才能應(yīng)當順暢的買通，如果發(fā)展商現(xiàn)在低價賣了以后，再生產(chǎn)的價值高于現(xiàn)在的情況就不會再生產(chǎn)的，只有預(yù)期房價是合理有毛利的，才會擴大生產(chǎn)，如果只是單純的壓縮銀根，只是低價拋售的話也是暫時的行動。

核心是供求方面導(dǎo)致成本一路走高，到目前為止還未解決，各位開發(fā)商都有這樣的經(jīng)歷，地價是這幾年的熱門，媒體也總是講地王，未講房價，哪里呈現(xiàn)了地王，哪里就會呈現(xiàn)高的房價。我們買了100萬平方米的土地，做了四年，銷售完了以后，再買第二個地塊的時候，樓面地價是3600元/平方米，銷售經(jīng)理說要提價，因為各方面的成本上升了，因此銷售價格要提升，如果按照以前的方法就很難再生產(chǎn)了。

實際上房地產(chǎn)的需求并未從本質(zhì)上轉(zhuǎn)變供需抵觸，雖然大家暫時不買房了，不是因為沒有需求，而是因為需求被克制，因此導(dǎo)致租金上漲，租金上漲闡明剛性需求是的。

土地問題不解決，基本性的供求問題是無法解決的。房地產(chǎn)市場化過程在本次調(diào)控過程中是倒退的，為什么本次調(diào)控可以把持房價，而是采用了打算經(jīng)濟的手段，就是不容許你購置房屋，或者有的處所不給你發(fā)預(yù)售證，將房價下調(diào)才會發(fā)預(yù)售證，這樣的房價為什么沒有大的變更，就是因為不真實，過去有糧票，所以導(dǎo)致饅頭的價格是虛偽的，今天的價格即使下調(diào)，也是人為口之的，目前房價的穩(wěn)固不可能長期持續(xù)下去的。

房地產(chǎn)的投資屬性是天然存在的，很多處所調(diào)控的目標和目標盼望將房地產(chǎn)變成自住功效，不盼望有投機者，如果只是居住的話，到了今天，銷量應(yīng)當是大幅度的降落，因為需求下降了。但是目前的購置者是不理性的，大家認為目前的價格還會降落，或者是預(yù)期房價不會增加的，反過來說，如果房價上漲5%大家就會購置，上漲10%的話花費者就會呈現(xiàn)排隊，因此房地產(chǎn)具有投資的屬性，這是無法轉(zhuǎn)變的。

地價上漲的時候，經(jīng)濟預(yù)期看好，流動性充分，土地招拍掛，就會呈現(xiàn)地王，目前經(jīng)濟下滑，為什么沒有人購置房屋，到處流拍，因為開發(fā)商認為土地也是投資性的需求，如果逾期不斷定性，或者是流動性緊張，開發(fā)商也不購置。如果從房地產(chǎn)的投資屬性格況看來，很多的花費者告訴我，我會將80%的資金用于購置房屋，因為房屋可以抵抗通貨膨脹，也可以保值升值。

相當一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)是老百姓保值增值的手段，而且短期內(nèi)是無法轉(zhuǎn)變的。保障房是無法替代商品房的，因為保障房的群體跟商品房的群體是不同的，而且保障性住房不具備投資的屬性，今天購置房屋的人，還是重視投資的屬性，因此保障房供給的加大，有利于商品房的結(jié)構(gòu)，但是不會轉(zhuǎn)變目前的基本性結(jié)構(gòu)。目前眾多的調(diào)控以及核心點，就是用打算經(jīng)濟的手段，或者是金融手段調(diào)控的，不會達到最終的目標，我認為房地產(chǎn)業(yè)基本的手段還是土地的問題。