7月份以來,房地產板塊的持續(xù)拉升,一度令投資者認為板塊的底部或已探明。然而周一晚間住建部負責人強調堅定不移貫徹國發(fā)(2010)10號文件及相干配套措施,嚴格履行差別化的住房的信貸政策,無疑給當前反彈勢頭正猛的地產股當頭一棒,接下來,該板塊或將不可避免重回跌勢。

地產政策壓縮會否是常態(tài)

主持人:面對本月持續(xù)反彈的地產股,這次住建部強調的從嚴履行二套房政策,將會給板塊帶來什么影響?

中投證券:我們認為,目前出臺新的地產的調控政策的可能性較小,強調從嚴履行二套房政策,也只是保持此前的政策,預計地產政策進一步嚴格可能性小,三季度或就此保持壓縮現(xiàn)狀,難以呈現(xiàn)“放松”。

瑞銀證券:我們認為,政府正打算推出新政并在2010年三季度更加嚴格履行調控政策,這將令房價在2010年下半年下跌。具體而言,國土資源部將保證70%的土地供給給政策性住房和中小套型商品房;同時嚴查房地產開發(fā)商囤地,而且目前一半以上的閑置的土地是由于處所政府原因造成的,故將出臺的新政策將致力于解決這個問題;此外,還將嚴格土地出讓新合同的履行問題,尤其是房地產項目標開竣工日期。

國元證券:我們認為,國家對于房地產行業(yè)的收緊政策出盡,并且對于購房和開發(fā)貸款呈現(xiàn)放松跡象導致的政策導向將是作為行業(yè)反彈和反轉的前提。顯然,周一晚間的表態(tài),表明地產政策短期還不會放松。

英大證券:盡管周一晚間住建部再次表態(tài),但我們認為,下半年政策層面或將轉入對已有政策實行后果的觀察期,從目前國內外的經濟形勢斷定,暫時可能不會推出更為嚴格的房地產調控政策。

房價仍是觀察政策反轉的指標

主持人:在目前房價與成交量處于膠著的狀態(tài)下,你們如何看待房價對政策導向的意義呢?

中投證券:我們認為下半年出臺新的地產調控政策的可能性較小。首先,5月份全國商品房成交量跌至去年同期程度,6月份一線城市的住房成交量同比跌幅都超過50%。其次,70個大中城市房價漲幅已經開端回落,而且大型地產商在一線城市開端試探性降價,京、滬、杭新盤入市價較原打算低10%以上。

可以說,全國房價漲幅初現(xiàn)“拐點”,一線城市房價也剛開端下跌。5月份,全國70個大中城市房價同比漲12.4%,比上月回落0.4個百分點;環(huán)比漲0.2%,是去年4月以來的最低漲幅。5月份,從一線城市二手房價格來看,深圳與上海房價開端下跌,北京微跌;三地房屋均價仍高于09年底的程度。

根據5月份一線城市的二手房均價情況,若以樂觀的市場預期來看,則房價將跌至09年底的程度,北京、上海與深圳仍需要下跌6.7%,6.5%與1.8%;若以悲觀市場預期來看,則房價將跌至09年三季度的程度,北京、上海與深圳分辨仍需要下跌14%、15%及12%。

瑞銀證券:我們認為,住宅開發(fā)商的苦日子尚未到頭,我們仍對住宅開發(fā)類個股持謹慎態(tài)度,原因是政府的最新訊息不是讓當前政策轉向,而是2010年下半年加大政策履行力度。不過,我們仍看好商業(yè)地產開發(fā)商。

國元證券:我們根據成交量和股價的變動進行聯(lián)動性的比較,得出以下觀點。

其一,國家出臺房地產新政以來,全國各個城市的房地產成交量已開端有所反應,但成交均價依舊處于高位。

其二,通過房屋成交量、房價和股價的比較發(fā)明,成交量和股價的相干性更高,成交量將會提前股價1-2個月時間反應。

其三,我們將房價和房屋成交量的調劑情況總結為四個階段,現(xiàn)在全國房地產市場基礎處于第一、第二階段中間,概括為房價處于高位,成交量逐步下跌。

其四,從國家統(tǒng)計局頒布的數(shù)據看,現(xiàn)在的房地產市場運營情況處于高位,預計會在半年到一年的時間回到正�；蛘叩臀弧�

其五,珠江三角洲地區(qū)的房價和成交量對于全國有先導作用,深圳地區(qū)在2009年11月已呈現(xiàn)剪刀差,現(xiàn)在的房價已經開端松動,預計全國將會在3-6個月后呈現(xiàn)房價下跌的情況。

其六,2008年的行業(yè)調劑由于呈現(xiàn)了全球金融危機,國家出臺了一系列的救市政策后走出低谷,歷時一年時間。此次行業(yè)調劑,由于缺乏外部刺激因素,預計國家出臺鼓勵政策的時間周期會拉長,但各個公司在經歷了2008年的調劑后,應對危機和調劑的對策將會快于2008年,因此,我們預計此次調劑的周期也將會保持一年時間。