7月份以來(lái),房地產(chǎn)板塊的持續(xù)拉升,一度令投資者認(rèn)為板塊的底部或已探明。然而周一晚間住建部負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移貫徹國(guó)發(fā)(2010)10號(hào)文件及相干配套措施,嚴(yán)格履行差別化的住房的信貸政策,無(wú)疑給當(dāng)前反彈勢(shì)頭正猛的地產(chǎn)股當(dāng)頭一棒,接下來(lái),該板塊或?qū)⒉豢杀苊庵鼗氐鴦?shì)。

地產(chǎn)政策壓縮會(huì)否是常態(tài)

主持人:面對(duì)本月持續(xù)反彈的地產(chǎn)股,這次住建部強(qiáng)調(diào)的從嚴(yán)履行二套房政策,將會(huì)給板塊帶來(lái)什么影響?

中投證券:我們認(rèn)為,目前出臺(tái)新的地產(chǎn)的調(diào)控政策的可能性較小,強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)履行二套房政策,也只是保持此前的政策,預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策進(jìn)一步嚴(yán)格可能性小,三季度或就此保持壓縮現(xiàn)狀,難以呈現(xiàn)“放松”。

瑞銀證券:我們認(rèn)為,政府正打算推出新政并在2010年三季度更加嚴(yán)格履行調(diào)控政策,這將令房?jī)r(jià)在2010年下半年下跌。具體而言,國(guó)土資源部將保證70%的土地供給給政策性住房和中小套型商品房;同時(shí)嚴(yán)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地,而且目前一半以上的閑置的土地是由于處所政府原因造成的,故將出臺(tái)的新政策將致力于解決這個(gè)問(wèn)題;此外,還將嚴(yán)格土地出讓新合同的履行問(wèn)題,尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)竣工日期。

國(guó)元證券:我們認(rèn)為,國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的收緊政策出盡,并且對(duì)于購(gòu)房和開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)放松跡象導(dǎo)致的政策導(dǎo)向?qū)⑹亲鳛樾袠I(yè)反彈和反轉(zhuǎn)的前提。顯然,周一晚間的表態(tài),表明地產(chǎn)政策短期還不會(huì)放松。

英大證券:盡管周一晚間住建部再次表態(tài),但我們認(rèn)為,下半年政策層面或?qū)⑥D(zhuǎn)入對(duì)已有政策實(shí)行后果的觀察期,從目前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)斷定,暫時(shí)可能不會(huì)推出更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

房?jī)r(jià)仍是觀察政策反轉(zhuǎn)的指標(biāo)

主持人:在目前房?jī)r(jià)與成交量處于膠著的狀態(tài)下,你們?nèi)绾慰创�房�(jī)r(jià)對(duì)政策導(dǎo)向的意義呢?

中投證券:我們認(rèn)為下半年出臺(tái)新的地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性較小。首先,5月份全國(guó)商品房成交量跌至去年同期程度,6月份一線城市的住房成交量同比跌幅都超過(guò)50%。其次,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)開(kāi)端回落,而且大型地產(chǎn)商在一線城市開(kāi)端試探性降價(jià),京、滬、杭新盤(pán)入市價(jià)較原打算低10%以上。

可以說(shuō),全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅初現(xiàn)“拐點(diǎn)”,一線城市房?jī)r(jià)也剛開(kāi)端下跌。5月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲12.4%,比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比漲0.2%,是去年4月以來(lái)的最低漲幅。5月份,從一線城市二手房?jī)r(jià)格來(lái)看,深圳與上海房?jī)r(jià)開(kāi)端下跌,北京微跌;三地房屋均價(jià)仍高于09年底的程度。

根據(jù)5月份一線城市的二手房均價(jià)情況,若以樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看,則房?jī)r(jià)將跌至09年底的程度,北京、上海與深圳仍需要下跌6.7%,6.5%與1.8%;若以悲觀市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看,則房?jī)r(jià)將跌至09年三季度的程度,北京、上海與深圳分辨仍需要下跌14%、15%及12%。

瑞銀證券:我們認(rèn)為,住宅開(kāi)發(fā)商的苦日子尚未到頭,我們?nèi)詫?duì)住宅開(kāi)發(fā)類個(gè)股持謹(jǐn)慎態(tài)度,原因是政府的最新訊息不是讓當(dāng)前政策轉(zhuǎn)向,而是2010年下半年加大政策履行力度。不過(guò),我們?nèi)钥春蒙虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

國(guó)元證券:我們根據(jù)成交量和股價(jià)的變動(dòng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)性的比較,得出以下觀點(diǎn)。

其一,國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)新政以來(lái),全國(guó)各個(gè)城市的房地產(chǎn)成交量已開(kāi)端有所反應(yīng),但成交均價(jià)依舊處于高位。

其二,通過(guò)房屋成交量、房?jī)r(jià)和股價(jià)的比較發(fā)明,成交量和股價(jià)的相干性更高,成交量將會(huì)提前股價(jià)1-2個(gè)月時(shí)間反應(yīng)。

其三,我們將房?jī)r(jià)和房屋成交量的調(diào)劑情況總結(jié)為四個(gè)階段,現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)處于第一、第二階段中間,概括為房?jī)r(jià)處于高位,成交量逐步下跌。

其四,從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布的數(shù)據(jù)看,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況處于高位,預(yù)計(jì)會(huì)在半年到一年的時(shí)間回到正常或者低位。

其五,珠江三角洲地區(qū)的房?jī)r(jià)和成交量對(duì)于全國(guó)有先導(dǎo)作用,深圳地區(qū)在2009年11月已呈現(xiàn)剪刀差,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)端松動(dòng),預(yù)計(jì)全國(guó)將會(huì)在3-6個(gè)月后呈現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況。

其六,2008年的行業(yè)調(diào)劑由于呈現(xiàn)了全球金融危機(jī),國(guó)家出臺(tái)了一系列的救市政策后走出低谷,歷時(shí)一年時(shí)間。此次行業(yè)調(diào)劑,由于缺乏外部刺激因素,預(yù)計(jì)國(guó)家出臺(tái)鼓勵(lì)政策的時(shí)間周期會(huì)拉長(zhǎng),但各個(gè)公司在經(jīng)歷了2008年的調(diào)劑后,應(yīng)對(duì)危機(jī)和調(diào)劑的對(duì)策將會(huì)快于2008年,因此,我們預(yù)計(jì)此次調(diào)劑的周期也將會(huì)保持一年時(shí)間。