對(duì)于深信中國(guó)房地產(chǎn)泡沫正在發(fā)酵的人來(lái)說(shuō)，環(huán)京津地區(qū)幾近無(wú)人區(qū)的超級(jí)大盤(pán)無(wú)疑是個(gè)絕佳例證—《環(huán)球企業(yè)家》2010年7月5日雜志刊發(fā)的《京津空城記》）一文，正引發(fā)大眾的強(qiáng)烈關(guān)注。而隨著中央電視臺(tái)、南方周末等媒體的跟進(jìn)報(bào)道，針對(duì)空城泡沫的討論正上升為一個(gè)社會(huì)話題。
樂(lè)觀者有樂(lè)觀的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。在經(jīng)濟(jì)刺激措施消退后，決策層將中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)寄托于城市化戰(zhàn)略，至2025年將有3億多農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城市。為此，中國(guó)將需要建設(shè)100萬(wàn)兆瓦的發(fā)電才能，鋪設(shè)50億平方米的道路和2.8萬(wàn)公里的輕軌；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這更意味著滾滾財(cái)富—2萬(wàn)至5萬(wàn)座摩天大樓，以及超過(guò)5000萬(wàn)套新建房屋。
然而，那些荒野里冒出的光怪陸離的“空城”卻動(dòng)搖了中國(guó)“城市夢(mèng)”的基石。伴隨著開(kāi)發(fā)商的逐利本能和處所政府的土地財(cái)政激動(dòng)，雄心勃勃的造城運(yùn)動(dòng)正在各地愈演愈烈。但另一方面，城市化的背后卻也附著民生維艱的殘暴現(xiàn)實(shí)，房奴和年輕的蝸居者都在咒罵著偽城市化旗幟下的蛋—一幢幢正在走向孤寂的豪宅。
這勢(shì)如水火的兩者，即為充滿泡沫的中國(guó)樓市最貼切的注腳。大眾和經(jīng)濟(jì)學(xué)家都在擔(dān)心，各地此起彼伏的造城運(yùn)動(dòng)也將步京津空城之后塵。中國(guó)城市計(jì)劃學(xué)會(huì)居住計(jì)劃學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任陶滔即向《環(huán)球企業(yè)家》指出，中國(guó)的“空城”是這個(gè)星球歷史上最為嚴(yán)重的新城泡沫—蒸蒸日上的地產(chǎn)行業(yè)早已在高速成長(zhǎng)的快感中迷失了方向，大批的投機(jī)行動(dòng)和借貸泡沫參雜其中，正形成一個(gè)宏大的僵局。
這引發(fā)了若干令人不安的問(wèn)題：在年輕人越來(lái)越遠(yuǎn)離房子的同時(shí)，還有多少個(gè)這樣的“造城”故事正在上演？這些空空蕩蕩的城市有一天會(huì)導(dǎo)致一場(chǎng)大災(zāi)害嗎？中國(guó)城市化到底出得了什么病癥？房地產(chǎn)高速增加的好日子到頭了嗎？
歷史重演？
中國(guó)似乎總是在重復(fù)發(fā)達(dá)國(guó)家的悲慘故事。早在1970年代，巴黎老城邊即出現(xiàn)出諸多空城，現(xiàn)今歐洲最大的辦公區(qū)拉德芳斯即其中代表。在這個(gè)1平方公里的新區(qū)里集中了1200家企業(yè)，3個(gè)超級(jí)市場(chǎng)，250家中小型商店，4萬(wàn)人居住在這里。然而拉德芳斯的光輝并非一揮而就，而是歷經(jīng)波折。由于當(dāng)初計(jì)劃問(wèn)題，這里的房子曾經(jīng)十室九空。直到發(fā)展商對(duì)拉德芳斯進(jìn)行改革，政府同時(shí)規(guī)定城市住宅與辦公室的面積比例要適當(dāng)，拉德芳斯得以注入活力。
“中國(guó)新城的發(fā)展必須和就業(yè)連接，”陶滔指出，“否則也將成無(wú)水之木，必定空城。”令人遺憾的是，在短視的發(fā)展商和處所政府主導(dǎo)下，中國(guó)當(dāng)前的空城現(xiàn)象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了巴黎乃至世界上大部分國(guó)家。
或許我們?cè)摶氐蕉昵埃纯粗袊?guó)的城市化是如何走上繁榮奇跡的。從1990年到2009年，經(jīng)濟(jì)的增加和工業(yè)化的迅猛發(fā)展讓大批外來(lái)人口涌入城市，中國(guó)的城市人口增加超過(guò)了1倍。與城市化對(duì)應(yīng)，中國(guó)的房地產(chǎn)繁榮顯然更為亮眼，商品房銷(xiāo)售額從200億元增至2009年的4.39萬(wàn)億元，同期實(shí)際銷(xiāo)售額增加超過(guò)200倍。
人口的猛增和資金的大批流動(dòng)顯然給那些超級(jí)城市帶來(lái)了諸多利益，但城市帶給那些新城市人的利益卻十分有限。少數(shù)新富階層在不斷擠占城市的中心腸帶，而且權(quán)勢(shì)范疇不斷向城市外圍擴(kuò)散。而超過(guò)2億的農(nóng)民只是流動(dòng)性地存在于城市，沒(méi)有獲得本地居所的才能；城市化的另一主力軍則是舊城改革的土著居民。后二者，實(shí)際上成為超級(jí)城市周邊城市化的主力軍。但城市郊區(qū)的造城者們卻幻想以豪宅來(lái)吸引這些人。北京虎杰投資機(jī)構(gòu)首席分析師張寅向《環(huán)球企業(yè)家》表現(xiàn)，這樣的城市化是極低質(zhì)的城市化。
如此城市化的問(wèn)題在于，本該由需求來(lái)驅(qū)動(dòng)的城市化過(guò)程，卻日漸本末倒置成了投資拉動(dòng)；城市化本該只是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)明必要條件，卻似乎成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全部。
在《環(huán)球企業(yè)家》刊發(fā)《京津空城計(jì)》后，文中提到的京津新城開(kāi)發(fā)商合生創(chuàng)展一位高管主動(dòng)向《環(huán)球企業(yè)家》記者表現(xiàn)，在現(xiàn)有中央與處所財(cái)稅系統(tǒng)下，處所政府錢(qián)少事多。他們不得已只能靠賣(mài)地和引入開(kāi)發(fā)商資金來(lái)增進(jìn)發(fā)展，但在發(fā)展過(guò)程中處所政府也無(wú)法完整兌現(xiàn)計(jì)劃時(shí)的配套承諾。
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